TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/05892 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6RJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [S] [K] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [I] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

ESPOSE DU LITIGE

La S.A. HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [V] [I] [X] et Madame [D] [P] un local à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement situés [Adresse 2], par contrat du 2 juillet 2014 avec prise d’effet le 22 août 2014, pour un loyer mensuel payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant et détaillé comme suit :

-457,86 euros de loyer logement ;

-95,36 euros de provision sur charges pour le logement ;

-40,43 euros de loyer stationnement ;

-1,04 euros de provision sur charges pour le stationnement.

Le bail prévoyait par ailleurs le versement d’une somme de 457,86 euros au titre du dépôt de garantie pour le logement et une somme de 40,43 euros au titre du dépôt de garantie pour le stationnement, somme correspondant à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 22 août 2014, de façon contradictoire, entre les parties au bail.

Le 28 juin 2021, Monsieur [V] [I] [X] et Madame [D] [P] ont quitté les lieux. L’état des lieux de sortie, qui s’est déroulé le même jour, a été réalisé en présence d’un représentant de la S.A. [Adresse 4] et de Monsieur [V] [I] [X], de façon contradictoire.

Par courrier en date du 6 juillet 2021, la S.A. HLM FRANCE LOIRE a transmis à Monsieur [V] [I] [X] un avis de liquidation en demandant la somme de 1.542,01 euros à la suite de l’état des lieux de sortie, déduction faite du dépôt de garantie.

Par courrier du 18 février 2022, la S.A. [Adresse 4] a indiqué à Monsieur [V] [I] [X] qu’il n’avait pas respecté l’échéancier convenu entre eux et qu’il avait un retard de 120 euros si bien qu’elle le mettait en demeure de régler la somme totale de 1452,01 euros.

Le 8 mars 2022, la S.A. HLM FRANCE LOIRE a effectué une requête en injonction de payer devant le Tribunal judiciaire d’Orléans pour un montant total de 1452,01 euros. Par ordonnance d’injonction de payer en date du 5 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans a enjoint solidairement Monsieur [V] [I] [X] et Madame [D] [P] a versé à la S.A. [Adresse 4] la somme de 359,03 euros, estimant que les autres sommes réclamées relevaient d’un débat contradictoire, s’agissant de réparations locatives.

Par courrier du 17 octobre 2023, la S.A. HLM FRANCE LOIRE a indiqué à Monsieur [V] [I] [X] qu’il n’avait pas respecté le nouvel échéancier convenu entre eux et qu’il avait un retard de 90 euros si bien qu’elle le mettait en demeure de régler la somme totale de 1227,77 euros.

Le 21 décembre 2023, un conciliateur établissant un procès verbal de carence, Monsieur [V] [I] [X] ne s’étant pas présenté à la tentative de conciliation.

Par courrier du 22 juillet 2024, la S.A. [Adresse 4] a indiqué à Monsieur [V] [I] [X] qu’il n’avait, une troisième fois, pas respecté le nouvel échéancier convenu entre eux et qu’il avait un retard de 120 euros si bien qu’elle le mettait en demeure de régler la somme totale de 1167,77 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la S.A. HLM FRANCE LOIRE a fait assigner Monsieur [V] [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— condamner Monsieur [V] [I] [X] au paiement de la somme de 1167,77 euros en principal outre 110,24 euros de frais de commissaire de justice ;

— condamner Monsieur [V] [I] [X] au paiement solidaire de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner Monsieur [V] [I] [X] aux intérêts des dites sommes depuis la date de la signification et aux dépens.

Cette assignation a été remise à étude.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de cette audience, la S.A. [Adresse 4] – représentée avec pouvoir par Madame [S] [K] – a indiqué maintenir les différentes demandes présentes dans son assignation et a précisé solliciter la somme de 1215,09 euros au titre des réparations locatives.

Monsieur [V] [I] [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

L’article R213-9-4 du Code de l’organisation judiciaire indique que le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6.

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 21 décembre 2023.

I. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 2 juillet 2014 reprend ces dispositions en son article II.

La S.A. HLM FRANCE LOIRE sollicite, la somme de 37,10 euros au titre du principal restant dû selon l’ordonnance d’injonction de payer du 4 avril 2022, la somme de 89 euros au titre des clés manquantes et enfin la somme de 995,91 euros au titre des réparations locatives suite à l’état des lieux de sortie du 28 juin 2021.

Un état des lieux a été réalisé de façon contradictoire le 22 août 2014 et un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire, vis à vis de Monsieur [V] [I] [X] le 28 juin 2021.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les devis et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement constaté à l’entrée dans les lieux et l’état du logement constaté dans l’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 7 ans.

Sur le principal restant dû au titre de l’ordonnance du 5 avril 2022

La S.A. [Adresse 4] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [I] [X] à lui verser la somme de 37,10 euros au titre de la somme restant due en application de l’ordonnance du 4 mai 2022.

Si la S.A. HLM FRANCE LOIRE verse aux débats l’ordonnance d’injonction de payer prise le 5 avril 2022 ainsi qu’un décompte en date du 14 avril 2025, elle ne détaille pas à quoi correspondrait une telle somme et l’ordonnance d’injonction de payer ne l’indique pas non plus. En conséquence, la S.A. [Adresse 4] n’apporte pas la preuve que cette somme serait due au titre de réparations locatives qui auraient été en partie allouées par le Juge des contentieux de la protection dans son ordonnance ou au titre des loyers et charges éventuellement impayés. Par ailleurs, le bailleur ne verse pas de décompte quant aux différents règlements intervenus et éventuellement affectés au règlement de la somme de 359,03 euros.

Dès lors, la S.A. HLM FRANCE LOIRE sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 37,10 euros au titre du principal restant dû selon l’ordonnance du 5 avril 2022.

Sur les clés manquantes :

La S.A. [Adresse 4] sollicite la somme de 89 euros au titre du remplacement des clés données aux locataires et non restituées lors de l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 22 août 2014 récence que 2 clés de garage ainsi qu’un Bip, 2 clés de boite aux lettres et 3 clés de logement ont été remis aux locataires lors de leur entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie établi le 28 juin 2021 et signé par Monsieur [V] [I] [X] fait apparaître l’absence de 5 clés : une clef de porte d’entrée, une clef de boîte aux lettres, deux badges du hall d’entrée et une clé de garage.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que Monsieur [V] [I] [X] n 'a pas restitué une clé de porte d’entrée, une clé de boite aux lettres ainsi qu’une clé de garage, leur remplacement devant être mis à sa charge pour une somme totale de 39 euros.

En revanche, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la remise de 3 badges relatifs au hall d’entrée si bien qu’aucune indemnisation ne pourra être retenue s’agissant du remplacement de ces badges.

En conséquence, Monsieur [V] [I] [X] sera condamné à verser à la S.A. HLM FRANCE LOIRE la somme de 39 euros au titre des clés manquantes.

Sur la chambre 1

La S.A. [Adresse 4] demande à Monsieur [V] [I] [X] le paiement de la somme de 66,86 euros pour des réparations afférentes au plafond de cette chambre, cette somme correspondant à 10% du montant des travaux de ce chef.

Il est mentionné dans l’état des lieux de sortie que le plafond de la chambre 1 est en mauvais état en raison d’un défaut d’entretien, et qu’il est tâché. Toutefois, l’état des lieux d’entrée indique à propos de ce plafond qu’il est dégradé et qu’il a subi un dégât des eaux, des travaux pris en charge par l’assurance étant en attente.

Il n’est donc pas prouvé que le mauvais état du plafond et les tâches qu’il présente sont imputables au locataire, d’autant plus que le bailleur ne démontre pas que les travaux qui sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ont eu lieu.

Dès lors, la S.A. HLM FRANCE LOIRE sera déboutée de sa demande de réparation sur ce chef.

Sur la chambre 2

La S.A. [Adresse 4] sollicite dans un premier temps la somme de 151,45 euros au titre de la réparation des murs de cette pièce, cette somme correspondant à 30% du montant des travaux de ce chef.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne l’existence d’aucune dégradation dans cette pièce, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne un défaut d’entretien ayant causé des taches sur les murs de la pièce.

Enfin, la facture de ZH PEINTURE ET NETTOYAGE émise le 9 novembre 2021 atteste que le bailleur a déboursé la somme totale de 2.418,35 euros au titre de la réparation des murs de l’appartement, incluant les murs de la chambre 2 ( (PP murs et P boiseries + Entoilage murs) + 10%) ). Au regard de ces éléments, la S.A. [Adresse 4] est bien fondée à solliciter de Monsieur [V] [I] [X] le paiement de la somme de 151,45 euros, un coefficient de vétusté de 70% ayant été appliqué en raison de l’occupation des lieux pendant environ 7 ans.

La S.A. HLM FRANCE LOIRE demande dans un second temps la somme de 6 euros correspondant au coût du lessivage du plafond de cette chambre.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne l’existence d’aucune dégradation dans cette pièce, alors que l’état des lieux de sortie met en avant la présence de traces sur le plafond.

Par ailleurs, la facture de ZH PEINTURE ET NETTOYAGE émise le 9 novembre 2021 atteste de la réalité des travaux que le bailleur a dû effectuer concernant la réfection des plafonds de l’appartement, incluant notamment celui de la chambre 2, pour un montant total de 206,10 euros ( (P plafond + Entoilage plfd) + 10%) ).

La S.A. [Adresse 4] est donc bien fondée à solliciter à Monsieur [V] [I] [X] la somme de 6 euros.

Sur la cuisine

Concernant la somme de 67,75 euros correspondant aux réparations de l’évier et de la robinetterie, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune dégradation sur ces éléments tandis que l’état des lieux de sortie met en avant un défaut d’entretien avec « un évier grès dégradé par des éclats ».

En outre, la S.A. HLM FRANCE démontre à l’appui de la facture MILCENT LESAGE émise le 18 octobre 2021 avoir payé la somme totale de 353,50 euros pour le changement de l’évier et de la robinetterie ( (évier inox + robinet mitigeur évier) + 10%) ).

En conséquence, le bailleur est bien-fondé à solliciter du locataire le paiement de la somme de 67,75 euros de ce chef.

La S.A. [Adresse 4] demande également la somme de 25,70 euros pour le remplacement du meuble d’évier. A ce titre, l’état des lieux d’entrée ne mentionne l’existence d’aucune dégradation sur ce meuble, tandis que l’état des lieux de sortie porte la mention suivante : « mauvais état : défaut d’entretien – charnière cassées, meubles en mauvais état, très taché, graisseux ».

Il résulte de la facture MILCENT LESAGE émise le 18 octobre 2021 que le bailleur a payé la somme totale de 242 euros pour l’achat du meuble sous l’évier.

Ainsi, Monsieur [V] [I] [X] devra verser à la S.A. [Adresse 4] la somme de 24,20 euros, correspondant à 10% du coût avancé par cette dernière pour remplacer le meuble d’évier.

La S.A. HLM FRANCE LOIRE sollicite en outre la somme de 158,98 euros au titre de la réparation des murs de cette pièce, cette somme correspondant à 30% du montant déboursé pour ces travaux.

Il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que les murs de la cuisine sont tâchés par la graisse et sont sales. Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionne concernant ces murs la chose suivante : « dégât des eaux, travaux assurance en attente ». La comparaison de ces deux états des lieux met en avant que ces murs étaient déjà dégradés au moment de l’arrivée du locataire dans les lieux.

Il n’est donc pas prouvé que le mauvais état des murs et les tâches qu’ils présentent sont imputables au locataire, d’autant que le bailleur ne démontre pas que les travaux qui sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ont eu lieu.

Partant, la S.A. [Adresse 4] sera déboutée de sa demande de réparation sur ce chef.

La S.A. HLM FRANCE LOIRE demande enfin au locataire la somme de 16 euros concernant les prises électriques. Tandis que l’état des lieux d’entrée ne met en avant aucune difficulté sur ce point, l’état des lieux de sortie contradictoire pointe l’absence du cache de la prise 32 et de la prise 16 A.

En conséquence, Monsieur [V] [I] [X] sera condamné à payer la S.A. [Adresse 4] la somme de 16 euros.

Sur l’entrée

La S.A. HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 67,73 euros au titre de la réparation des murs de l’entrée correspondant à 30% des dégradations estimées.

Il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que les murs de l’entrée sont tâchés en partie basse. Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionne concernant ces murs la chose suivante : « auréoles dégâts des eaux locataire au-dessus. Travaux pris en charge pas l’assurance en attente ».

La comparaison de ces deux états des lieux met en avant que ces murs étaient déjà dégradés au moment de l’arrivée du locataire dans les lieux. Il n’est donc pas prouvé que le mauvais état des murs et les tâches qu’ils présentent sont imputables au locataire, d’autant que le bailleur ne démontre pas que les travaux qui sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ont eu lieu.

Partant, la S.A. [Adresse 4] sera déboutée de sa demande de réparation sur ce chef.

Sur le nettoyage du logement :

Le bailleur sollicite la somme de 274,30 euros correspondant au nettoyage intégral du logement.

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état de la présence de saletés ou de la nécessité de procéder à un nettoyage des lieux.

L’état des lieux de sortie met quant à lui en évidence que de nombreux éléments du logements sont notés non nettoyés.

A l’appui de cette demande de réparation, la S.A. HLM FRANCE LOIRE produit une facture SENI émise le 12 août 2021 prouvant qu’elle a payé la somme de 162 euros aux fins de nettoyer le logement suite au départ de Monsieur [V] [I] [X].

Au regard de ces éléments, Monsieur [V] [I] [X] devra verser à la S.A. [Adresse 4] la somme de 162 euros.

Salle de bain

Concernant la somme de 39,50 euros correspondant aux réparations du lavabo, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune dégradation sur cet élément tandis que l’état des lieux de sortie met en avant un défaut d’entretien avec « un lavabo félé ».

La S.A. HLM FRANCE démontre à l’appui de la facture MILCENT LESAGE émise le 18 octobre 2021 avoir payé la somme totale de 254,8 euros pour le changement de l’évier et de la robinetterie (lavabo cplt sur colonne + 10%). En conséquence, le bailleur est bien-fondé à solliciter du locataire le paiement de la somme de 39,50 euros.

La S.A. [Adresse 4] sollicite en outre la somme de 18,62 euros au titre de la réparation des murs de la salle de bain. L’état des lieux d’entrée mentionne que ces murs présentent 6 trous rebouchés, tandis que l’état des lieux de sortie indique un mauvais entretien ayant causé des tâches, un décollement et une déchirure sur ces murs.

Il en résulte que les désordres mis en avant dans le premier acte sont différents de ceux mis en avant dans le second acte, et partant, que ces désordres peuvent être imputés à Monsieur [V] [I] [X].

Enfin, la facture de ZH PEINTURE ET NETTOYAGE émise le 9 novembre 2021 atteste que le bailleur a déboursé la somme totale de 2.418,35 euros au titre de la réparation des murs de l’appartement, incluant les murs de la salle de bain ( (PP murs et P boiseries + Entoilage murs) + 10%) ).

Au regard de ces éléments, la S.A. [Adresse 4] est bien fondée à solliciter de Monsieur [V] [I] [X] le paiement de la somme de 18,62 euros.

Sur le séjour

La S.A. HLM FRANCE LOIRE sollicite la somme de 97,39 euros au titre de la réparation des murs de cette pièce.

L’état des lieux d’entrée mentionne « une tâche au-dessus du meuble prise », tandis que l’état des lieux de sortie indique un mauvais entretien ayant causé des tâches sur l’ensemble du papier peint.

Il en résulte que les désordres mis en avant dans l’état des lieux d’entrée sont différents de ceux mis en avant dans l’état des lieux de sortie et que les désordres observés peuvent être imputés à Monsieur [V] [I] [X] à hauteur de 10% du coût des réparations, comme sollicité.

Par ailleurs, la facture de ZH PEINTURE ET NETTOYAGE émise le 9 novembre 2021 atteste que le bailleur a déboursé la somme totale de 2.418,35 euros au titre de la réparation des murs de l’appartement, incluant les murs du séjour ( (PP murs et P boiseries + Entoilage murs) + 10%) ).

Au regard de ces éléments, la S.A. [Adresse 4] est bien fondée à solliciter de Monsieur [V] [I] [X] le paiement de la somme de 97,39 euros.

Sur les WC

La S.A. HLM FRANCE LOIRE sollicite enfin la somme de 5,63 euros au titre de la réparation des murs de cette pièce.

L’état des lieux d’entrée mentionne que ces murs présentent 4 trous bouchés, tandis que l’état des lieux de sortie indique un mauvais entretien ayant causé des tâches sur ces murs. Il en résulte que les désordres mis en avant dans l’état des lieux d’entrée sont différents de ceux mis en avant dans l’état des lieux de sortie.

En outre, la facture de ZH PEINTURE ET NETTOYAGE émise le 9 novembre 2021 atteste que le bailleur a déboursé la somme totale de 2.418,35 euros au titre de la réparation des murs de l’appartement, incluant les murs des W.C ( (PP murs et P boiseries + Entoilage murs) + 10%) ).

Au regard de ces éléments, la S.A. [Adresse 4] est bien fondée à solliciter à Monsieur [V] [I] [X] le paiement de la somme de 5,63 euros.

***

Il en résulte une somme totale due de 627,54 euros due par la locataire au titre des réparations locatives. Il n’ aura pas lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de cette somme, celui ci apparaissant dans le dernier décompte comme déjà déduit du fait d’impayés de loyer.

Monsieur [V] [I] [X] sera donc condamné à payer une somme de 627,54 euros au titre des réparations locatives à la S.A. HLM FRANCE LOIRE.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II) SUR LES AUTRES DEMANDES

La S.A. [Adresse 4] sollicite la somme de 93,08 euros au titre des frais engagés dans le cadre de l’instance, cette somme correspondant aux frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 5 avril 2022 et aux frais d’assignation du 23 septembre 2024.

Les coûts des actes de la présente procédure seront pris en charge au titre des dépens. En revanche, les frais liés à la signification de l’ordonnance d’injonction de payer ne seront pas pris en charge au titre des dépens en ce qu’ils concernent une autre procédure. La S.A. HLM FRANCE LOIRE sera donc déboutée de ce chef.

Monsieur [V] [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation du 23 septembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 4], Monsieur [V] [I] [X] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [X] à verser à la S.A. HLM FRANCE LOIRE la somme de 627,54 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 2], terme du bail fixé le 28 juin 2021, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [X] aux dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [X] à verser à la S.A. [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE