Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 12 juin 2025, n° 24/00752

TJ Orléans 12 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Notification régulière de l'assignation
Le tribunal a constaté que l'assignation a été notifiée dans les délais requis, rendant l'action recevable.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les locataires n'avaient pas effectué les paiements requis, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant l'expulsion des locataires.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a confirmé que les locataires restent redevables des loyers jusqu'à la date de résiliation, justifiant le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation pour occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que les locataires, occupant le bien après la résiliation du bail, doivent verser une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Frais et honoraires exposés par le bailleur
Le tribunal a jugé que le bailleur a droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 12 juin 2025, n° 24/00752
Numéro(s) :	24/00752
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Parties :	Société d'Economie Mixte LES RESIDENCES DE L' ORLEANAIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00752 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4PY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [V], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [S] [O] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [B]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2023, La Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 313,96 euros hors charges, payable à terme échu.

Puis, se prévalant de loyers impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 25 juin 2024 à chacun de Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H], par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer dans le délai de six semaines les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.195,71 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, aux fins suivantes :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 5], pour défaut de paiement conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;

• Condamner Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement situé [Adresse 4] et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

• Autoriser la [Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais, requérante, à faire procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• Condamner solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 1.599,89 euros, échéance d’août 2024, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 415,66 euros à compter du mois de septembre 2024, en application de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien de l’occupation du logement une fois le bail résilié ;

— la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

— Ainsi qu’au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges, de l’assignation et de sa notification EXPLOC à la Préfecture, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, qui s’est tenue le 27 mars 2025, la SAEM Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [E] [V], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.487,94 euros, hors frais. Le bailleur a fait état de versements irréguliers.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cités chacun à étude, Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience relate les explications des défendeurs quant à la source de leurs difficultés budgétaires par suite de leur déménagement ayant entrainé une augmentation des charges. Tous deux sont pourvus d’un emploi et leur situation se stabiliserait.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 4 des conditions générales, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 1.195,71 euros.

Le bail contient l’indication que le délai de résiliation après le commandement de payer est de deux mois, si bien que ce délai doit être appliqué, en dépit des termes de la loi du 27 juillet 2023 qui est antérieure à la signature du contrat et malgré l’indication du nouveau délai de six semaines contenu dans le commandement de payer.

Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] avaient jusqu’au 25 août 2024 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement, les locataires ont procédé à un seul règlement de 420 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] restent redevables des loyers jusqu’au 25 août 2024 et, à compter du 26 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 26 août 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (186,59, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2.487,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de février 2025 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est contractuellement prévue.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.487,94 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.195,71 euros à compter du 25 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 404,18 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est déduite celle contenue dans le commandement de payer) à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation.

Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, soit la somme de 415,66 euros conformément à la demande, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats en l’absence de reprise intégrale des règlements et les défendeurs n’étant pas présents à l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le coût de notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 28 juillet 2023 entre la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2.487,94 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.195,71 euros à compter du 25 juin 2024, date du commandement de payer et sur la somme de 404,18 euros à compter du 13 septembre 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 415,66 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [O] [H] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

Le greffier, La juge,