Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 12 juin 2025, n° 25/00159

TJ Toulouse 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de six semaines, permettant ainsi l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a condamné le locataire à payer la somme due, considérant que la dette n'était pas contestée.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation du bail
La cour a accordé une indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice engagés par les bailleurs
La cour a condamné le locataire à verser une somme aux bailleurs pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 12 juin 2025, n° 25/00159
Numéro(s) :	25/00159
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry FIRINO MARTELLCélia-Céline LASSALLE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00159 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWKE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

[M] [F]

[U] [F]

[N] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à M^e FIRINO MARTELL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [M] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Célia-céline LASSALLE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [U] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Célia-céline LASSALLE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [N] [V], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] ont donné à bail à Monsieur [N] [V] un appartement meublé à usage d’habitation, une cave (n°19) et un emplacement de parking (n°19), situés [Adresse 3] à [Localité 8], par contrat signé électroniquement prenant effet au 15 avril 2024, moyennant un loyer initial de 415,73 euros et une provision pour charges de 55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] ont fait délivrer à Monsieur [N] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.690,76 euros.

Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 23 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement de

payer ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [V], ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [N] [V] à payer la somme de 3.632,22 euros à titre de provision, arrêtée au 16 décembre 2024, à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

— Condamner Monsieur [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à vidage effectif des lieux ;

— Condamner Monsieur [N] [V] à défaut de libération des lieux loués au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du “jugement” ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidage effectif des lieux ;

— Condamner Monsieur [N] [V] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 31 octobre 2024 ;

— Condamner Monsieur [N] [V] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 octobre 2024, celui de l’assignation, de la dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

A l’audience du 11 avril 2025, Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5519,17 euros, selon décompte en date du 7 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse.

Monsieur [N] [V] a comparu en personne, n’a pas contesté la dette mais a indiqué que le cumulus avait explosé.

Il a en outre précisé qu’il avait quitté le logement compte tenu de la présence de moisissures et des problèmes de santé engendrés et qu’il sollicitait une indemnisation.

Le conseil des demandeurs a contesté ces éléments en indiquant que les bailleurs n’avaient reçu aucun courrier concernant le cumulus, que concernant les moisissures aucun constat de d’huissier n’était versé aux débats pour étayer les affirmations de Monsieur [V] et s’est donc opposé à toute indemnisation.

Concernant par ailleurs la dette locative, Monsieur [V] a sollicité des délais de paiement de 24 mois, demande à laquelle le conseil des bailleurs ne s’est pas opposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [N] [V] le 31 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.690,76 euros

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [N] [V] sera ordonnée en tant que de besoin, ce dernier indiquant avoir déjà quitté les lieux.

Par ailleurs le concours de la force publique étant ordonné, il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte l’expulsion ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] produisent un décompte en date du 7 avril 2025 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 5.519,17 euros, mensualité d’avril 2025 incluse.

Monsieur [N] [V] n’a pas contesté le montant de la dette mais a sollicité une indemnisation, sans la chiffrer, pour le préjudice subi du fait de l’explosion du cumulus et de la moisissure présente dans le logement et ses conséquences sur sa santé.

Cette demande fait l’objet de contestations sérieuses de la part des demandeurs, aussi il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant cette demande d’indemnisation.

Monsieur [N] [V] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.519,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.690,76 euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [N] [V] sera autorisé à s’acquitter de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [N] [V] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1ermai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] , Monsieur [N] [V] sera condamné à leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 15 avril 2024 conclu entre Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] d’une part et Monsieur [N] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation meublé, une cave (n°19) et un emplacement de parking (n°19), situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 13 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir d’une d’astreinte l’expulsion ordonnée ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à verser à Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] à titre provisionnel la somme de 5.519,17 euros, selon décompte en date du 7 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.690,76 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [N] [V] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 229 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 décembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses afférent à la demande d’indemnisation formée par Monsieur [N] [V] suite à l’explosion du cumulus et à la présence de moisissures dans les locaux loués et ses conséquences sur sa santé ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé concernant cette demande et renvoyons Monsieur [N] [V] à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à verser à Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la

préfecture ;

DEBOUTONS Madame [M] [F] et Monsieur [U] [F] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente