TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02845 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYPQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [M] [W] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [P], [H], [G], [T] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [E], [D], [B] [Y] demeurant [Adresse 3]

représenté par Mme [P] [J] (Conjoint) munie d’un pouvoir spécial

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 30 août 2021, pour un loyer mensuel de 411,98 euros hors charges, payable à terme échu.

Le même jour, un avenant au bail, portant sur la location d’un emplacement de stationnement, a été signé entre le bailleur et Monsieur [Y].

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 30 août 2021.

Le 3 septembre 2021, un second avenant portant sur la location d’un second emplacement de stationnement a été signé entre le bailleur et Monsieur [Y].

Par lettre recommandée avec avis de réception tamponnée comme reçue le 23 mars 2023 par le bailleur, Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] ont donné congé du logement et ont indiqué que le bail prendrait fin le 19 juin 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 23 juin 2023, des réserves étant émises par Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J].

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal par un commissaire de justice le 12 juillet 2023.

Un décompte définitif des sommes dues a été effectué le 5 septembre 2023 et envoyé aux locataires sortants par lettre recommandée avec avis de réception.

Par courrier recommandé avec avis de réception, Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] ont contesté le calcul de la somme due et ont indiqué devoir 1398,08 euros d’arriéré de loyer après déduction du montant du dépôt de garantie et 1078,08 euros de réparations locatives.

En réponse, le bailleur a adressé aux locataires sortants un courrier recommandé avec avis de réception présenté le 27 novembre 2023, dans lequel il a procédé à l’annulation de la somme de 1128,14 euros et estimé le montant des réparations locatives à la somme de 4530,32 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 13 novembre 2023, le bailleur a mis en demeure Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] de régler la somme de 7919,93 euros.

Le bailleur a ensuite adressé une seconde mise en demeure d’avoir à régler la somme de 6591,79 euros par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 6 avril 2024.

Puis, la SA d’HLM [Adresse 2] a fait assigner le 25 mai 2024 Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— condamner solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] au paiement de la somme de 4530,34 euros au titre des frais de remise en état engagés par le bailleur suite au départ des locataires du logement, au visa de l’article 1240 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] au paiement des sommes de 1737,08 euros, au titre des loyers impayés (déduction faite du dépôt de garantie du logement) et de 274,37 euros au titre des charges impayées, au visa de l’article 1103 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de l’état des lieux de sortie sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] à payer la somme de 800 euros au titre des dépens et des frais d’exécution, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la requérante sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date de l’état des lieux de sortie, sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil ;

— les condamner à supporter les entiers dépens de l’instance et les frais d’exécution nécessaires s’il y a lieu, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [M] [W], employée du bailleur, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Elle a indiqué que sa demande financière était de 6277,01 euros tout inclus et déduction faite des versements réalisés et de la somme annulée par elle au titre des réparations locatives.

Madame [P] [J] a comparu et a remis un pouvoir de représentation pour Monsieur [E] [Y]. Elle a reconnu le montant de la dette limitée au loyer et aux charges impayés, précisant ne pas être d’accord avec le coût de la réparation d’une tondeuse imputé. Elle a contesté certaines réparations locatives facturées. Elle a fait remarquer que lors de l’entrée dans le logement, aucune photographie n’avait été réalisée, contrairement aux 19 pages de l’état des lieux de sortie. Elle a ajouté avoir dû signer ce dernier document afin de rendre les clés du logement. Elle a remis un document précisant les réparations locatives reconnues comme dues pour un total de 1078,08 euros. Elle a demandé des délais de paiement et proposé de régler 50 euros par mois pour régler la dette.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience..

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 30 août 2021, la SA d’HLM [Adresse 2] produit un relevé de compte daté du 3 décembre 2024, ainsi que le décompte définitif daté du 5 septembre 2023.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail et de l’obligation de paiement du loyer la date du 23 juin 2023.

Cette date correspond à celle de réalisation du premier état des lieux de sortie, au cours duquel les clés du logement ont été restituées.

Elle peut donc être retenue comme date de terme du bail et de l’obligation de paiement du loyer et des charges.

A cette date, le relevé de compte fait apparaître un solde débiteur de 2345,19 euros.

A cette somme, s’ajoutent les charges de 274,37 euros établies à la suite de la régularisation calculée au titre du chauffage collectif (+165,99 euros), de l’eau froide (+43,21 euros) et de l’eau chaude (+65,17 euros).

Dans cette somme, Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] contestent la facturation de travaux locatifs individuels correspondant à une tondeuse (244,98 euros débités le 30 novembre 2022) et qui n’apparaissent pas comme ayant été réglés par eux, le règlement postérieur qu’ils ont effectué le 15 décembre 2022 excluant ce montant. Faute de justificatif concernant cette facturation et permettant d’en vérifier le bien fondé, la somme sera soustraite de la dette locative.

De cette somme, doivent également être décomptés 404,07 euros correspondant au montant du dépôt de garantie fixé en 2021.

En outre, Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] ont procédé à un versement de 250 euros et quatorze règlements de 50 euros chacun entre le 31 juillet 2023 et le 7 novembre 2024.

Il en résulte que Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] sont débiteurs d’une somme de 1020,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le bail contient une clause de solidarité (article 13, page 6).

Il y aura donc lieu de les condamner solidairement à payer à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1020,51 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2024, date de première présentation de la seconde mise en demeure de payer la dette locative relative aux loyers et charges impayés, la date d’envoi ou de réception de la précédente mise en demeure n’étant pas connue.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

.de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

.de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 30 août 2021 reprend ces dispositions en son article 8 B des conditions générales.

La SA d’HLM [Adresse 2] sollicite une somme totale de 4530,34 euros au titre des réparations locatives.

Celle-ci est composée d’une somme de 5658,48 euros, de laquelle sont soustraits 1128,14 euros d’annulation d’indemnités de réparations locatives, dont les détails seront abordés au fil des postes examinés.

Le bailleur produit l’état des lieux d’entrée du 30 août 2021, qui été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie a été réalisé quant à lui par procès-verbal d’un commissaire de justice le 12 juillet 2023. Il y est précisé que les locataires ont été régulièrement convoqués par lettre recommandée avec avis de réception conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’ils sont absents lors des constatations.

L’état des lieux de sortie du 23 juin 2023, pourtant signé par Madame [P] [J], ne sera pas utilisé pour comparaison, au vu des réserves émises lors de son établissement et ne permettant pas d’en confirmer le contenu, contrairement au document réalisé par le commissaire de justice.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par le détail des indemnités demandées, les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement, soit en l’espèce un peu moins de deux ans.

*Sur les travaux de plomberie:

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 137,50 euros au titre de ces travaux dans le logement, qui correspondent au remplacement d’un robinet de gaz avec flexible, dans la cuisine.

Elle produit pour cela un bon de commande reprenant ce montant, et une facture du 12 septembre 2023 de ce montant.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le robinet de gaz est à l’état d’usage.

A la sortie, le commissaire de justice indique la présence d’un robinet de gaz, sans précision quant à son état, et ajoute que la tuyauterie semble avoir été modifiée, sans préciser les conséquences ou une éventuelle dégradation et sans qu’il soit possible de savoir si des réparations sont nécessaires du fait de cette modification.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

*Sur les travaux de menuiserie et plomberie :

La société [Adresse 2] demande une somme de 360,80 euros correspondant au coût de la fourniture et de la pose d’un meuble sous l’évier et d’un évier dans la cuisine (40 % du coût).

Elle produit pour cela une facture reprenant ces travaux, d’un montant de 539 euros et datée du 16 octobre 2023.

Dans son courrier explicatif, la SA d’HLM, qui sollicitait avant l’action en justice la somme de 539 euros, indique appliquer un taux de vétusté de 40 % sur la somme de 297 euros sollicitée au titre de la fourniture et de la pose de l’évier, réduisant ainsi le total de sa demande à la somme de 360,80 euros.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le meuble situé sous l’évier est en bon état et que l’évier, en bon état, a en revanche un bouchon, une faïence, un joint, un robinet et un siphon à l’état d’usage.

Le 12 juillet 2023, il est constaté que l’évier en inox est en mauvais état, qu’il comporte des traces de calcaire et diverses taches. Le meuble est également en mauvais état, avec des taches et des traces d’humidité, l’ensemble étant encrassé.

Compte-tenu de ce constat, mais également de l’état à l’entrée et des deux années d’occupation, une indemnisation totale à hauteur de 315 euros sera accordée.

*Sur les travaux d’électricité :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 184,81 euros correspondant au coût de fourniture et pose de deux prises dans la chambre 2, et de fourniture et pose d’une applique dans la cuisine et dans la salle de bain.

Une facture du 29 décembre 2023, reprenant ces travaux mais à des coûts légèrement supérieurs, est produite.

L’état des lieux d’entrée mentionne que, dans la chambre 2, les équipements électriques sont en bon état. L’applique dans la cuisine est à l’état d’usage et celle dans la salle de bain est en bon état.

Le 12 juillet 2023, il est constaté dans la chambre 2 que deux prises se désolidarisent du mur. Dans la cuisine, il est indiqué que le pavé lumineux ne fonctionne pas. Il n’est en revanche pas fait mention de la présence ou de l’absence d’un néon dans la salle de bain.

Seuls les deux premiers points seront donc indemnisés, à hauteur de la somme de 131,18 euros.

*Sur la menuiserie de la chambre 1 :

La somme de 162,32 euros que le bailleur demandait initialement, avant toute action en justice, pour ce poste, n’est pas maintenue dans l’assignation, dans la mesure où elle fait partie des sommes annulées pour un total de 1128,14 euros, comme indiqué précédemment, si bien qu’il n’y aura pas lieu d’examiner ce poste.

*Sur les travaux de reprise des sols :

Sur la somme de 1285,29 euros initialement comprise dans le relevé de compte, le bailleur ne maintient dans l’assignation que ses demandes relatives à la fourniture et à la pose d’un sol dans la cuisine (306,02 euros), dans la salle de bain (153,01 euros) et dans le séjour (703,85 euros).

S’il ne produit pas de facture spécifique, il convient de rappeler que, s’agissant d’une indemnisation, celle-ci peut être fixée en fonction des constatations réalisées (comparaison des états à l’entrée et à la sortie) en tenant compte du temps d’occupation et en retenant le principe d’une indemnisation juste du préjudice.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le sol de la cuisine est neuf, tout comme celui de la salle de bain et celui de la cuisine.

Le constat réalisé par le commissaire de justice indique quant à lui que le sol de la cuisine est en mauvais état, avec quelques déchirures, de multiples taches et des traces de poinçonnement. Celui de la salle de bain est également en mauvais état, avec des taches et des traces d’humidité et de poussière. Le sol du séjour est en mauvais état, avec une déchirure, de multiples rayures, des traces de poussières et des traces de poinçonnement.

Il en résulte une nécessaire indemnisation, que les locataires sortants n’ont reconnu qu’en ce qui concerne le sol du salon, et qui, tenant compte des dégradations non totales et du temps passé dans le logement, peut être fixée à la somme globale de 950 euros.

*Sur les travaux de peinture et relatifs aux murs :

Sur la somme de 3210,36 euros indiquée dans le détail des indemnités, la SA [Adresse 2] n’a pas maintenu dans l’assignation l’indemnisation des travaux de peinture sur les plinthes du cellier, les menuiseries du couloir, les plinthes de la cuisine, les murs de l’entrée. Elle réduit sa demande au titre de la peinture des murs de la cuisine à la somme de 369,85 euros et au titre de la peinture des murs du séjour à la somme de 513 euros, en appliquant un taux de vétusté de 15 %. La somme demandée est donc de 2761,01 euros.

Le bailleur produit pour cela une facture du 29 septembre 2023 reprenant notamment les travaux réalisés à ce titre.

La lecture de ces pièces permet de comprendre que les demandes d’indemnisation portent sur les travaux de peinture et muraux qui ont été réalisés sur :

— les murs de la chambre 1 ;

— les plinthes et murs de la chambre 2 ;

— les murs du couloir ;

— les murs de la cuisine ;

— les boiseries, les murs et le plafond de la salle de bain ;

— les boiseries et les murs du séjour ;

— les murs des toilettes.

A l’entrée dans les lieux le 30 août 2021, les murs de la chambre 1 sont en bon état, avec quelques taches et trous. Les plinthes de la chambre 2 sont en bon état, et ses murs sont à l’état d’usage, la peinture étant écaillée à certains endroits. Les murs du couloir sont à l’état d’usage et ceux de la cuisine sont en bon état. Dans la salle de bain, boiseries, murs et plafond sont en bon état. Il en est de même des boiseries et des murs du séjour. Enfin, la peinture des murs des toilettes est en bon état.

A la sortie le 12 juillet 2023, les murs de la chambre 1 comportent de multiples taches noirâtres. Dans la chambre 2, les murs comportent de multiples traces de champignons noirâtres et les plinthes sont en mauvais état pour la même raison, avec également de multiples traces noirâtres. Dans le couloir, la peinture est en mauvais état, jaunie et terne, avec des retouches grossières ; le pan de mur attenant à la salle de bain est fortement dégradé, avec des traces d’humidité, des taches noirâtres et il s’écaille en abondance. Une partie des murs de la cuisine est recouverte de fibre de verre peinte en état d’usage normal, avec toutefois de multiples écaillements au-dessus de la fenêtre, et 7 trous grossièrement rebouchés. Les plinthes et les murs de la salle de bain sont en mauvais état et la peinture s’écaille, les murs étant dégradés par l’humidité et fissurés autour d’une trappe. Dans cette pièce, le plafond est en état d’usage normal, mais dégradé par l’humidité, la peinture s’écaille sur une grande partie et des traces de moisissures sont visibles. Dans le séjour, les plinthes et les murs sont en mauvais état. Des trous de clous, taches et traces noirâtres sont présents sur les murs et il est indiqué que la peinture est mal appliquée à divers endroits. Les murs des toilettes sont en mauvais état, avec quelques écaillements, de multiples salissures et taches et la toile de verre se gondole en partie basse côté droit.

Il doit être tenu compte de l’état à l’entrée dans le logement, du temps passé dans ce logement et du fait que l’intégralité des points examinés n’est pas en mauvais état, si bien que l’indemnisation sera fixée à la somme de 2200 euros, ce qui intègre les sommes reconnues comme dues par les locataires sortants.

*Sur le nettoyage du logement :

Le bailleur demande une indemnisation de 104,40 euros, correspondant au coût du nettoyage des volets des deux chambres et du séjour, étant précisé que l’indemnisation du coût du nettoyage des volets de la cuisine n’est pas sollicitée.

Il produit à ce titre une facture du 30 septembre 2023 reprenant notamment ces interventions.

A l’entrée, il n’est pas indiqué que les volets de ces trois pièces seraient sales.

A la sortie, le commissaire de justice relève que les volets des deux chambres sont encrassés et que le volet roulant du séjour est recouvert de salissures et de poussière.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 104,40 euros.

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Il en résulte une somme totale due de 3700,58 euros.

Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] seront donc solidairement condamnés à payer une somme de 3700,58 euros au titre des réparations locatives à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, la clause de solidarité du bail intégrant les réparations locatives.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [P] [J] sollicite des délais de paiement avec des mensualités de 50 euros qui ont pour effet de permettre de poursuivre les règlements en place depuis la fin de l’année 2023, aussi il sera fait droit à la demande, quand bien même cette somme ne permet pas de solder la dette locative dans le délai légal de 24 mois.

Il y aura lieu de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 2], Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1020,51 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 1], terme de l’obligation de paiement et du bail fixé le 23 juin 2023, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 404,07 euros et selon décompte en date du 3 décembre 2024 incluant les règlements de 50 euros réalisés avant cette date, la somme portant intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2024, date de présentation de la seconde mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3700,58 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 1], cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] à s’acquitter de la somme totale ainsi due de 4721,09 euros en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] et Madame [P] [J] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 25 mai 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,