Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 8 août 2025, n° 25/00272

TJ Nanterre 8 août 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était conforme aux exigences légales et que le locataire n'avait pas acquitté les sommes dues, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée par l'acquisition de la clause résolutoire, le locataire étant en défaut de paiement.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a constaté que le montant des loyers et charges dus était non contesté et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due après acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Préjudice subi par le bailleur
La cour a reconnu le préjudice subi par le bailleur et a accordé des dommages et intérêts en réparation.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que la partie perdante devait supporter les dépens, conformément à la loi.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 8 août 2025, n° 25/00272
Numéro(s) :	25/00272
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine JEAND'HEURYoni WEIZMAN
Cabinet(s) :	JMB ASSOCIESORSAY SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	S.C.I. GROUPE RAMA c/ S.A.R.L. LOULA' S

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 AOUT 2025

N° RG 25/00272 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2BVX

N° de minute :

S.C.I. GROUPE RAMA

S.A.R.L. LOULA’S

DEMANDERESSE

S.C.I. GROUPE RAMA

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sandrine JEAND’HEUR de la SELARL JMB ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0694

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LOULA’S

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Yoni WEIZMAN de la SCP ORSAY SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0156

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 04 juillet 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2014, la société HARTEMIS 2 a donné à bail commercial à la société LOULA’S un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6], d’une durée de neuf années à compter du 11 avril 2014 pour se terminer le 10 avril 2023, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors taxe et hors charges, payable mensuellement d’avance, pour une activité de restauration sur place et à emporter, ne nécessitant pas d’extraction de fumée.

Par acte notarié en date du 30 juin 2015, la société HARTEMIS 2 a vendu le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] à la société GROUPE RAMA.

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2024, la société GROUPE RAMA et la société LOULA’S ont renouvelé le bail pour neuf années à compter du 11 avril 2023 pour se terminer le 10 avril 2032, le loyer annuel étant porté à 28 200,72 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société LOULA’S, pour une somme de 21 699,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 septembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la société GROUPE RAMA a fait assigner la société LOULA’S devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 novembre 2024 auprès de la société LOULA’S est demeuré infructueux ;Constater que la société LOULA’S n’a pas respecté les termes du protocole d’accord transactionnel signé par les parties le 30 janvier 2024 ;Constater que la société LOULA’S n’a pas repris le règlement de ses loyers courants à compter de la signature du protocole d’accord transactionnel du 30 janvier 2024 et qu’elle n’a pas réglé sa sixième échéance au titre de la somme forfaitaire, définitive et transactionnelle convenue entre parties aux termes du protocole d’accord transactionnel du 30 janvier 2024 ;Dès lors,

Condamner la société LOULA’S à payer à la SCI GROUPE RAMA la somme provisionnelle de 26.599,13 € arrêtée au 5 décembre 2024, sauf somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêt aux taux contractuellement fixé à compter du 4 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans l’acte de renouvellement du bail commercial ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société LOULA’S des locaux commerciaux occupés sis [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;Dire que l’huissier requis à cet effet pourra se faire assister du Commissaire de Police et d’un serrurier s’il échet,Condamner, à titre provisionnel, la société LOULA’S au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des locaux ;En tout état de cause,

Condamner la société LOULA’S à payer à la SCI GROUPE RAMA une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société LOULA’S à payer à la SCI GROUPE RAMA une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais du commandement de la SAS ID FACTO, Huissiers de Justice.A l’audience du 7 mai 2025, la société GROUPE RAMA a exposé qu’un protocole d’accord avait été signé le 30 janvier 2024 mais qu’il a été inexécuté par la société LOULA’S, et que de ce fait elle s’oppose à tout délai de paiement. Elle actualise sa demande à 39 095,59 euros au mois de mai 2025, souligne que le dernier paiement, de 2 000 euros, a été effectué le 30 mai 2024 et qu’il existe une instance au fond initiée par la copropriété au vu des travaux d’aménagement d’extraction effectués par le preneur avec son autre bailleur.

La société LOULA’S a sollicité des délais de paiement de 12 mois au motif de la situation financière difficile de son restaurant. Elle fait valoir qu’elle a effectué des travaux d’aménagement des hottes du restaurant, seul son autre bailleur ayant participé à ceux-ci. Elle ajoute qu’elle n’a pas pu exploiter les locaux pendant la durée des travaux. Sur demande du président, elle a versé en délibéré les factures relatives aux travaux de la hotte d’un montant de 19 100 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

Le protocole d’accord transactionnel du 30 janvier 2024 produit aux débats prévoyait que l’arriéré locatif à la date du 31 décembre 2023 est ramené à la somme forfaitaire de 12 000 euros payable en six mois, à raison de 2 000 euros par mois, à compter du mois de janvier 2024, et à reprendre, dès le mois de janvier 2024, le paiement du loyer et des charges locatives.

En contrepartie de ce paiement à bonne date la société GROUPE RAMA consentait à réduire le montant de l’arriéré locatif de 15 446,88 euros à la somme forfaitaire de 12 000 euros.

Au vu du décompte au 5 décembre 2024, il apparait que le preneur n’a pas réglé les échéances prévues au protocole du 30 janvier 2024, le preneur n’ayant pas payé la sixième échéance de 2 000 euros et ayant réglé seulement deux échéances de loyer mensuel

Il n’est pas contesté que le protocole transactionnel du 30 janvier 2024 est caduc.

Dès lors il convient d’étudier la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

La clause résolutoire mentionnée au bail à son article « clause résolutoire », prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 4 novembre 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 699,01 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 27 septembre 2024.

Selon le décompte du 5 mai 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 5 décembre 2024.

L’obligation de la société LOULA’S de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société LOULA’S depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 5 mai 2025 produit par la société GROUPE RAMA, l’obligation de la société LOULA’S au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur 39 095,59 euros (mois de mai 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société LOULA’S, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de délivrance du commandement à hauteur de 21 699,01 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce,

la société LOULA’S demande à ce lui soient octroyés 12 mois de délais de paiement. Au soutien de cette demande elle verse aux débats les factures des travaux d’extraction qui s’élèvent à 19 100 euros en soutenant qu’elle n’a pas pu exploiter les locaux pendant la durée des travaux.

Or, il convient de relever que les trois factures représentant le coût total des travaux sont datées du 12 décembre 2022 et du 16 décembre 2023, soit antérieures au protocole transactionnel qui prévoyait déjà un échéancier de paiements.

Dès lors il ne sera pas fait droit à la demande de délais.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la demande de délais de paiement est rejetée.

La société LOULA’S, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société LOULA’S à payer à la société GROUPE RAMA la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LOULA’S et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société LOULA’S à verser à titre provisionnel à la société GROUPE RAMA, à compter de la résiliation du bail au 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société LOULA’S à payer à la société GROUPE RAMA la somme de 39 095,59 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 5 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de délivrance du commandement, à hauteur de 21 699,01 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de délais ;

Condamne la société LOULA’S aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société LOULA’S à payer à la société GROUPE RAMA la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 08 août 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente