TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/04835 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [K], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [I] [G] épouse [H]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [M] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F IMMOBILIERE CENTRE LOIRE, devenue la SA [Adresse 6] a donné à bail à Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 2 novembre 2017, pour un loyer mensuel de 561,26 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 4 janvier 2024 à Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.105,88 euros, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été remis à étude.

Le même acte a fait commandement à la locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois.

La SA d’HLM [Adresse 3] a ensuite fait assigner le 4 septembre 2024 Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

De condamner solidairement les requis à payer au requérant la somme suivant décompte ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;De constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non paiement des loyers ;De condamner les requis à quitter les lieux qu’ils occupent, avec tout occupant de leur chef ;De dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, les requis ainsi que tout occupant de leur chef, en seront expulsés avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner solidairement les requis à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;De condamner les mêmes solidairement à payer à la requérante la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;D’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution de condamner solidairement les requis en tous les frais et dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [J] [K], employée du bailleur – a actualisé la dette locative à la somme de 2.498,65 euros et a indiqué que le paiement des loyers a repris avec un complément de 77 euros par mois. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 77 euros ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] ont comparu. Monsieur a indiqué être en reconversion professionnelle après un accident de travail et avoir eu des difficultés de paiement. Ils ont indiqué n’avoir aucune autre dette et avoir fait l’objet d’une difficulté ponctuelle. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 77 euros par mois en plus du loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il convient de considérer, sans précision de la SA d’HLM [Adresse 3] sur ce point, que l’assurance a été transmise par les locataires.

I. SUR LA RESILIATION :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 2 novembre 2017 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 9.1 des conditions générales, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.105,88 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures. Il est à relever l’indication d’un délai de deux mois porté dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 4 mars 2024 à 24 heures.

Entre le 4 janvier 2024 et le 4 mars 2024 à 24 heures, Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] ont procédé à deux règlements pour un total de 2.250 euros.

Il en résulte que Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 4 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 5 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (152,42 euros, et 93,83 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 3.225,65 euros à la date du 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Toutefois, il apparaît qu’à l’audience, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a sollicité une somme de 2.498,65 euros. Le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, il y aura lieu de retenir une dette locative d’un montant de 2.498,65 euros et non 3.225,65 euros calculé ci-dessus.

Présents à l’audience, Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

En conséquence, Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.498,65 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 77 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] n’ont pas réglé la dernière échéance de février 2025. Toutefois, ils ont réglé les précédentes.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé du respect d’un plan d’apurement convenu avec les défendeurs qu’elle souhaite continuer quand bien même il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer au mois de février 2025 et consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 32 mensualités successives de 77 euros, la dernière et 33ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 2 novembre 2017 conclu entre la SA d’HLM [Adresse 3] et Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.498,65 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 24 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 77 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM [Adresse 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] soit solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [H] et Monsieur [M] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,