COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : S.A.S. EOS FRANCE / [U], [L]

N° RG 24/00154 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCHB

N° 25/00197

Du 28 Août 2025

Grosse délivrée

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

Expédition délivrée

Le 28 Août 2025

Mentions :

DEMANDERESSE

S.A.S. EOS FRANCE Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°488 825 217, ayant son siège social [Adresse 10], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Agissant, en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société Par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 353 053 531, ayant son siège social [Adresse 3],

Le Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION,

Venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, Société Anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 120 222, ayant son social sis [Adresse 5], suivant acte de cession de créances en date du 3 août 2022

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 1

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [U]

né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 15] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 12]

défaillant

Madame [B] [L] épouse [U]

née le [Date naissance 6] 1977 à [Localité 19] (ITALIE), demeurant [Adresse 12]

défaillant

Mariés ensemble à la mairie de [Localité 18] le [Date mariage 1] 2008 sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable, n’ayant subi aucune modification depuis.

PARTIES SAISIES

CREANCIER INSCRIT

Madame [J] [F] épouse [S] demeurant [Adresse 4] à [Localité 15]

née le [Date naissance 7] 1982 à [Localité 17] (DORDOGNE), domiciliée : chez M^e Pozzo di Borgo Avocat, [Adresse 8]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

CREANCIER INSCRIT POST COMMANDEMENT

S.D.C. LA CHATAIGNERAIE sis [Adresse 11]/[Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur MELHEM, Vice-Président

GREFFIER : Madame ROSSI, présente uniquement aux débats

A l’audience du 03 Juillet 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 28 Août 2025 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du vingt huit Août deux mil vingt cinq, signé par Monsieur MELHEM, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 4 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile par la société EOS FRANCE agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds de Commun de Titrisation FONCRED V, à M. [O] [U] et Mme [B] [L] épouse [U], en recouvrement de la somme de 231.648,58 euros arrêtée au 24 juin 2024 ;

Vu la publication du commandement de payer le 29 août 2024 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 16] (volume 2024 S n° 161) ;

Vu l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation signifiée aux débiteurs saisis le 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile ;

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 30 octobre 2024 au greffe de la juridiction ;

Vu la dénonciation et assignation au créancier inscrit en date du 28 octobre 2024, qui a constitué avocat et qui a déclaré sa créance ;

Vu la déclaration de créance du Syndicat des Copropriétaires [14] en application de l’article R 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu le défaut de constitution d’avocat des débiteurs saisis ;

Vu le jugement de réouverture des débats rendu le 6 février 2025 invitant les parties à formuler leurs observations sur le caractère abusif de la clause d’exigibillité anticipée ou de déchéance du terme et ses éventuelles conséquences sur les caractères liquide et exigible de la créance poursuivie ainsi que sur le montant de la créance ;

Vu les conclusions de la société EOS FRANCE déposées le 17 juin 2025 par lesquelles elle demande à la juridiction concernant l’objet de la réouverture des débats, de :

— juger à titre principal la clause d’exigibilité anticipée non abusive (page 5 de ses dernières convlusions),

— fixer sa créance à tire subsidiaire, si la clause est jugée abusive, à la somme de 88.319,55 euros, arrêtée au 3 juillet 2025, maintenant ses prétentions au titre de la vente forcée ;

Vu la mise en délibéré au 28 août 2025 ;

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La SAS EOS FRANCE poursuit la vente forcée de biens et droits immobiliers situés à [Adresse 12], dans un ensemble immobilier dénommé [14] (lot numéro 260).

Sur le titre et la créance

Le créancier poursuivant se prévaut notamment de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 27 janvier 2014 par Me [X] [H], notaire associé à [Localité 13], avec la participation de Me [V] [G], notaire à [Localité 15], contenant notamment un contrat de prêt de 212.500 euros consenti aux débiteurs saisis.

Il justifie également de la cession de la créance des débiteurs saisis à son profit et d’une affectation hypothécaire sur les biens litigieux.

Le créancier dispose donc d’un titre exécutoire au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution lui permettant de procéder à la présente saisie immobilière.

L’examen du contrat de prêt fait apparaître une clause d’exigibilité anticipée qui sera effective sous quinze jours après la réception d’une mise en demeure par LRAR restée sans effet en cas notamment de non-paiement d’une échéance.

Pour conclure à la validité de cette clause, le créancier poursuivant explique qu’elle ne crée aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, de sorte qu’elle n’est pas abusive.

Il explique que les premiers impayés ont débuté en mai 2019, et que malgré une mise en demeure cinq mois plus tard, aucune régularisation ne fut opérée depuis octobre 2019.

Il ajoute qu’il n’a pas exercé de manière unilatérale et abusive son droit de résilier le contrat de prêt.

Ses explications à ce titre n’emportent pas la conviction de la juridiction.

En effet, par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que la directive s’opposait à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit, de manière expresse et non équivoque, que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties découlant du contrat.

Par arrêt du 22 mars 2023 n° 21-16.476, la Cour de cassation, en application de l’article L.132-1 ancien du Code de la consommation et sur le fondement de la jurisprudence de la CJUE, a retenu que doit être considérée comme abusive, la clause d’un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date ;

Il en a été jugé ainsi d’une clause d’un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise demeure de régler restée infructueuse pendant quinze jours. (Civ. 1°, 29 mai 2024 n° 23-12.904).

La juridiction estime qu’il en est de même de la clause d’exigibilité anticipée dans la présente affaire qu’il convient d’annuler selon les termes du dispositif.

Les affirmations du créancier poursuivant selon lesquelles il n’a pas exercé de manière unilatérale et abusive son droit de résilier le contrat de prêt, n’enlèvent rien au caractère abusif de la clause.

Dès lors, il y a lieu de valider la procédure de saisie immobilière pour la somme de 88.319,55 euros, arrêtée au 3 juillet 2025, correspondant aux échéances impayées à cette date et de débouter le créancier poursuivant du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisis situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Nice.

Sur les autres demandes

Il serait équitable de débouter la société EOS FRANCE de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de condamner les débiteurs saisis aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

Il y a lieu enfin de rejeter le surplus des demandes formées par la société EOS FRANCE, portant notamment sur la publicité complémentaire, dont le bien fondé n’est pas établi. En effet, la publicité complémentaire n’est pas justifiée eu égard à la nature du bien et son emplacement.

Par ces motifs,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

Déclare abusive et nulle la clause d’exigibilité anticipée figurant au contrat de prêt consenti à M. [O] [U] et Mme [B] [L] épouse [U], selon acte authentique reçu le 27 janvier 2014 ;

Valide la procédure de saisie immobilière pour la somme de 88.319,55 euros, arrêtée au 3 juillet 2025 ;

Constate qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

Ordonne la vente forcée des biens visés au commandement ;

Fixe la date d’adjudication au 27 novembre 2025, à 09h00, sur la mise à prix fixée ;

Dit qu’un des commissaires de justice intervenus dans la procédure assurera deux visites d’une durée d’une heure chacune, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et/ou de la force publique, et/ou deux témoins ;

Dit que dans l’hypothèse où il conviendrait d’établir, de compléter ou de réactualiser les éléments techniques nécessaires à la vente, le commissaire de justice pourra se faire assister, lors d’une des visites d’un professionnel agréé chargé d’établir les différents diagnostics immobiliers prévus par la réglementation en vigueur ;

Dit qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération de vente ;

Dit que le commissaire de justice devra, cinq jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

Dit qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L.142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise la parution d’une publicité de la vente sur un site internet spécialisé en matière d’enchères immobilières pour un montant maximum de 400 euros HT ;

Dit que cette parution comprendra des photographies du bien et les éléments de publicités prévues à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne l’annexion du présent jugement au cahier des conditions de la vente déposé au greffe ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publiée ;

Déboute la société EOS FRANCE de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute le créancier poursuivant du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum M. [O] [U] et Mme [B] [L] épouse [U] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

La greffière Le juge de l’exécution