TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/05682 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6DQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 5] LA [Adresse 9]

immatriculée au RCS [Localité 7] sous le n° 485 279 541

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [C] [D], munie d’un pouvoir de représentation

Madame [C] [D]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 mars 2019, La SCI de la [Adresse 8] du [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] une maison à usage d’habitation avec cour et garage située [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 595 euros hors provisions sur charges, payable d’avance, le premier de chaque mois.

Le 29 décembre 2023, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à étude à la requête de La SCI [Adresse 6] à Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D], pour la somme en principal de 2.390,94 euros, au titre des loyers et charges échus, coût de l’acte en sus.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, La SCI [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

• Déclarer ladite SCI recevable en son action et ses demandes ;

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs pour non paiement des loyers ;

• Ordonner en conséquence, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier en vertu des articles L 411-1 et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] à lui verser une indemnité d’un montant de 5.365,94 euros selon décompte au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement et à compter de la présente assignation pour le surplus;

• Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] à verser à La SCI de la [Adresse 8] du [Adresse 4] une indemnité d’occupation en deniers ou quittances équivalente à ce que serait le montant du loyer et charges jusqu’à leur départ volontaire ou expulsion ;

• Condamner Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, La SCI [Adresse 6], représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 6.072,27 euros après déduction du règlement de 695 euros effectué le 14 mars 2025. Elle a précisé que le loyer n’a pas été indexé.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [H] [B], représentée par Madame [C] [D], et cette dernière comparante, ont reconnu le montant de la dette locative à l’exception des factures de consommation d’eau qu’ils considèrent en outre non justifiées. Ils ont ajouté que le compteur d’eau n’est pas à leur nom et que c’est la SCI qui procède aux relevés correspondants. Par ailleurs, Madame [D] déclare avoir dû assumer des frais d’obsèques pour sa mère et rencontré un problème grave de santé. Elle a fait état d’une reprise du travail en qualité d’hôtesse de caisse rémunérée 1400 euros et de l’emploi de Monsieur [B], préparateur, rémunéré 1700 euros, avec 2 enfants à charge et des allocations de la CAF pour 130 euros, le tout sans aucune dette par ailleurs. Madame [D] a excipé de la reprise des règlements et a sollicité l’octroi de délais de paiement à concurrence de 168 euros par mois, non acceptés expressément par la SCI demanderesse.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il est mentionné l’absence de contact des locataires auprès du service social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. SUR LA RESILIATION :

—  Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, s’agissant du signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, étant ici précisé qu’il ressort des débats que la SCI est composée de Madame [A] et ses enfants.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

—  Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 22 mars 2019 contient une clause résolutoire (chapitre XI).

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.390,94 euros.

Il convient de retenir que la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours. Le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc sachant que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] avaient jusqu’au 29 février 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.390,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant procédé à un seul règlement de 595 euros de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2024. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 1er mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, La SCI [Adresse 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, évalue la dette locative à la somme de 6.072,27 euros après déduction de la somme de 695 euros réglée le 14 mars 2025 et confirmée par la demanderesse lors de l’audience.

Le loyer étant de 595 euros non indexé ainsi que précisé par la demanderesse, il y a lieu de relever que le montant total de 817,27 euros est facturé en sus du loyer (5,47 euros au titre des échéances des mois de juin et octobre 2023 et 806,33 euros au titre du mois de décembre 2024).

La SCI demanderesse produit un document sur lequel est apposé son tampon d’identification, daté du 5 novembre 2024 sur une feuille blanche A4 intitulée de manière manuscrite « facture d’eau », non signé et ne visant pas la période de consommation. Il en ressort le comparatif des « relevés » et le prix du m3 d’eau auquel s’ajoute la taxe communale et assainissement, sollicitant le règlement de 487,63 euros.

Le simple relevé de l’indice de consommation d’eau ne suffit cependant pas à justifier des charges dues par les locataires, lesquelles doivent également s’appuyer sur des factures étant en outre relevé qu’aucun justificatif ne vient étayer les montants portés sur la « facture d’eau » présentée par la demanderesse. La demande au titre de la consommation d’eau sera par suite rejetée.

Par suite, le montant de la dette locative s’élève à 5.255 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Les défendeurs n’ont pas contesté le montant des arriérés de loyers.

La solidarité est contractuellement prévue.

Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer la somme de 5.255 euros portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 2.390,94 euros, et de 2864,06 euros à compter de l’assignation du 7 octobre 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 168 euros en plus du loyer. Il se comprend de leur demande qu’ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur ne consent pas expressément à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et il ressort des débats qu’ils sont pourvus d’un emploi.

En outre, la somme proposée est de nature à permettre l’apurement de la dette locative dans le délai légal.

Enfin, le plan d’apurement n’enlève rien au fait que les locataires sont tenus parallèlement de régler toutes ses échéances à venir, sous peine de pouvoir être expulsés soit au premier manquement non régularisé du plan d’apurement, soit au premier manquement non régularisé portant sur leur obligation de paiement des loyers.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon leur proposition de 168 euros sur 30 mois successifs, la 31ème et dernière mensualité devant solder intégralement la dette locative, et selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié et conformément à la demande.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

—  Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D], succombants, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023.

—  Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la bailleresse, Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] seront condamnés in solidum à verser à La SCI [Adresse 6], la somme de 500 euros sur ce fondement.

—  Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail en date du 22 mars 2019 conclu entre La SCI [Adresse 6] (RCS ORLEANS 485 279 541) d’une part et Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] d’autre part concernant la maison à usage d’habitation avec cour et garage sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 1er mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] à verser à La SCI de la Rue du 8 MAI, la somme de 5.255 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 2.390,94 euros, et de 2864,06 euros à compter de l’assignation du 7 octobre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités successives de 168 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le loyer courant devant quant à lui être réglé aux dates contractuellement prévues ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SCI de la [Adresse 8] du [Adresse 4] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] soient condamnés solidairement à verser à La SCI de la [Adresse 8] du [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges tel qu’il serait si le bail n’avait pas été résilié à compter du premier impayé que ce soit du loyer et charges courants ou de l’échéance susvisée dû au titre de l’arriéré locatif ci-dessus et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] à payer à La SCI [Adresse 5] la [Adresse 9], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [C] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,