TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03805 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2LX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y] [W] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2019, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 436,60 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 31 janvier 2024, pour un montant en principal de 1547,41 euros, selon décompte en date du 29 janvier 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 31 janvier 2024 de cette situation d’impayés.

Puis, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 4 juin 2024, pour un montant en principal de 3119,93 euros, selon décompte en date du 3 juin 2024. Cet acte faisait également commandement aux locataires de justifier de l’assurance et visait également la clause résolutoire contenue dans le bail de ce chef.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, aux fins suivantes :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2293,09 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 27 février 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [Y] [W], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2347 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes, le défaut d’assurance étant toujours d’actualité. Il a précisé qu’un versement de 2200 euros est intervenu la veille de l’audience et que les locataires font obstacle à l’intervention au domicile de professionnels mandatés par le bailleur (changement d’une baie vitrée, venue d’une vidéo thermique). Le bailleur ajoute que 7 propositions de relogement ont été faites et que les ressources des locataires dépassent les plafonds ce qui explique un supplément de loyer solidarité.

La question de la recevabilité de la demande principale de résiliation pour loyers et charges impayés a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cités à personne pour Madame [C] [G] et à domicile pour Monsieur [L] [B], les locataires n’ont pas comparu.

Un action de prévention des expulsions a pu être menée par l’association AHU. Elle indique que le couple a un enfant. Monsieur serait auto entrepreneur et sa compagne étudiante. Monsieur [L] [B] a pu expliquer la dette par le litige qui l’oppose au bailleur : le logement serait une passoire énergétique et il n’aurait pas eu de réponse à sa demande de mise en conformité du logement. D’autre part, il a remis en cause le supplément de loyer de solidarité facturé estimant ne pas avoir perçu les sommes figurant sur son dernier avis d’imposition. Il ne souhaite pas se maintenir dans le logement et devait contacter l’ADIL.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action au titre de la résiliation pour loyers et charges impayés :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 27 décembre 2019 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance (dans ses conditions générales, « assurances », page 5).

Le 4 juin 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reprise dans l’acte.

Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] avaient jusqu’au jeudi 4 juillet 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 5 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] restent redevables des loyers jusqu’au 4 juillet 2024 et, à compter du 5 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 5 juillet 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

La [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (128,89 euros, 280,99 euros et 131,65 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier SLS (25 euros), la somme de 2347 euros à la date du 26 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Les dispositions applicables au supplément loyer solidarité sont contenues aux article L441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, faute par le bailleur de prouver avoir adressé aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition et de prouver que le locataire dépasse effectivement de plus de 20% le seuil de ressources applicables, il ne prouve pas l’obligation de ce dernier de lui payer ce surloyer, chiffré ici à la somme de 139,54 € par mois à compter du mois de février 2024. La somme de 11 x 139,54 € = 1534,94 euros sera donc déduite des sommes demandées

De cette somme, il convient également de retrancher : la partie du supplément de loyer pénal qui n’a pas été re-créditée à savoir : 702,49 – 562,95 = 139,54 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Le bail indique que les locataires agissent conjointement et solidairement et un engagement solidaire entre les locataires a été signé le 27 décembre 2019 et a fait l’objet d’un additif au contrat de bail. Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] sont donc solidairement tenus au paiement des loyers, des charges et de toutes sommes dues au bailleur.

Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 672,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 8 août 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] n’a pas été mise dans les débats, en l’absence des locataires à l’audience et du fait du défaut d’assurance du logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance du 4 juin 2024 et celui de l’assignation du 8 août 2024.

Le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 sera en revanche exclu des dépens, s’agissant d’un acte qui ne fonde pas le prononcé de la clause résolutoire dans le cadre du présent litige.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 27 décembre 2019 entre l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 juillet 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date à ce titre, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande de même nature fondée sur les loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 672,52 euros (selon décompte en date du 26 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 8 août 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [C] [G] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et celui de l’assignation du 8 août 2024, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,