TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/07864 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIHR

Jugement du 23 Mai 2025

N°: 25/499

S.C.I. AURORE

C/

[K] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e ALLIOUX

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 2 Mai 2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. AURORE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Valentine ALLIOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2024, la société SCI AURORE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [K] concernant un logement situé au [Adresse 3] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.160 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [M] [K] le 10 juillet 2024.

Par assignation du 15 octobre 2024, la société SCI AURORE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 1.584,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, montant du dépôt de garantie (335 euros) déduit

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 335 euros.

o 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 février 2025, la SCI AURORE maintient l’intégralité de ses demandes. La SCI AURORE considère enfin qu’il n’y jamais eu de paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [M] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SCI AURORE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI AURORE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [M] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 2 mai 2025, et prorogée au 23 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI AURORE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1160 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI AURORE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI AURORE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2024, Monsieur [M] [K] lui devait la somme de 1.919,30 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, somme à laquelle le bailleur sollicite la déduction du montant du dépôt de garantie soit 335 euros, ce qui porte sa réclamation à la somme de 1.584,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [M] [K] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, est actuellement fixé à la somme de 335 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 19 août 2024 (date de la résiliation du bail) au 8 septembre 2024 (date du décompte produit dans l’assignation) est comprise dans la condamnation de payer la somme de 1.584,30 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AURORE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SCI AURORE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, à la date du 19 août 2024 la résiliation du bail conclu le 22 février 2024 entre la SCI AURORE, d’une part, et Monsieur [M] [K], d’autre part, concernant un local d’habitation situé au [Adresse 2] à Rennes (35000) ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [M] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à la SCI AURORE la somme de 1584,30 euros (mille cinq cent quatre-vingt-quatre euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2024, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 335 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 335 euros (trois cent trente-cinq euros) par mois, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 19 août 2024) au 8 septembre 2024 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 1.584,30 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à la SCI AURORE la somme de 100 euros (cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 et celui de l’assignation du 15 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge