COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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N° RG 21/03009 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NHP4

Pôle Civil section 2

Date : 19 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AUX COUPES DU MONDE, RCS 422 010 629, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. CLEMIUM MED, RCS [Localité 7] 852 945 617, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 17 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Décembre 2024

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 11 mai 1992, Mme [Y] [W] a donné à bail commercial un local situé dans un immeuble au [Adresse 2] à la société Yngane qui a cédé, dans le cadre de sa liquidation judiciaire, à la fois son fonds de commerce et son droit au bail à la S.A.R.L. Aux coupes du monde, le 6 mai 1999.

Un avenant du 14 mai 2003 signé entre Mme [Y] [W] et la S.A.R.L. Aux coupes du monde, a reconduit le bail pour une durée de 9 ans, du 1er mai 2003 au 30 avril 2012, puis du 1er mai 2012 au 30 avril 2021.

Par un acte de vente reçu le 27 février 2020 par un notaire, Mme [Y] [W] a cédé l’immeuble à la S.A.S. Clemium Med.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2020, la S.A.R.L. Aux coupes du monde a sollicité auprès de la S.A.S. Clemium Med le renouvellement du bail commercial à compter du 1er mai 2020 pour une durée de neuf ans aux mêmes clauses et conditions.

Par un commandement et mise en demeure signifiés le 23 novembre 2020 par la S.A.S. Clemium Med au visa du bail stipulant qu’aucuns travaux ne peuvent se faire sans le consentement express, écrit, du bailleur, il était réclamé à la S.A.S. Clemium Med de justifier des travaux effectués en ce qu’ils “n’ont pas emportés (sic) percement de murs ou de cloisons en dur”.

Par refus de renouvellement en réponse signifié le 1er décembre 2021 à la S.A.R.L. Aux coupes du monde, la S.A.S. Clemium Med s’est opposé au principe du renouvellement de bail.

Par acte du 13 juillet 2021, la S.A.R.L. Aux coupes du monde a assigné la S.A.S. Clemium Med devant le tribunal judiciaire de Montpellier à titre principal du prononcé de la nullité du congé et à titre subsidiaire au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par dernières conclusions notifiées le 27 août 2024 par R.P.V.A. sur le fondement des articles L145-14 et L145-17 du code de commerce, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la S.A.R.L. Aux coupes du monde sollicite notamment du tribunal

● à titre principal de prononcer la nullité du congé pour défaut de mise en demeure préalable et de respect d’un mois,

● à titre subsidiaire de condamner la S.A.S. Clemium Med à lui payer la somme de 235 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

● en toute hypothèse, de rejeter les demandes de la S.A.S. Clemium Med, de la condamner au paiement de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 1er septembre 2022, sur le fondement des articles L145-9, L145-17, L145-28 du code de commerce, la S.A.S. Clemium Med sollicite du tribunal

● au principal, de déclarer régulier le refus de renouvellement en date du 1er novembre 2020 en réponse à la demande de renouvellement du bail commercial émise par la requérante, et d’ordonner en conséquence à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de la S.A.R.L. Aux coupes du monde et de tout occupant de son chef des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier,

● subsidiairement, de fixer à la somme de 10 000euros l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. Aux coupes du monde, qui correspond à une indemnité de déplacement ou de transfert,

● très subsidiairement, de débouter la requérante de toute demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce, sauf à la fixer à une somme ne dépassant pas 10 000 euros, ou sauf à avoir recours à une expertise préalable,

● en toute hypothèse de la condamner à lui payer

— une indemnité d’occupation de 1 300 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu’à la libération complète des lieux sauf à désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal et de lui donner mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AUX COUPES DU MONDE à compter du 1er mai 2021,

—  5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la S.A.R.L. Aux coupes du monde et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la S.A.S. Clemium Med.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 17 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

L’article L145-17 du code du commerce dispose : “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.”

L’article L145 – 17 du code de commerce prévoit ainsi que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire : par un commandement et mise en demeure signifiés le 23 novembre 2020, la S.A.S. Clemium Med a exigé de la requérante la justification des travaux effectués au sein de son salon de coiffure en ce qu’ils “n’ont pas emportés (sic) percement de murs ou de cloisons en dur”.

Puis, le refus de renouvellement du bail a été signifié le 1er décembre 2020 à la requérante, la S.A.S. Clemium Med estimant que “l’examen à partir de l’extérieur des locaux révèle que des travaux importants ont été réalisés à l’intérieur du local et en façade, lesquels ont été effectués sans autorisation préalable du bailleur”, en s’appuyant notamment sur le procès-verbal de constat dressé le 24 novembre 2020 par la SCP d’huissiers de justice Le Doucen- Candon et associés.

La S.A.R.L. Aux coupes du monde soutient l’irrégularité du congé sans mise en demeure préalable signifiée par voie de huissier, sans le délai d’un mois pour répondre.

Toutefois, les dispositions ci-dessus rappelées évoquent que le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, et s’il s’agit alors de l’inexécution d’une obligation résultant du bail, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Dans les faits de l’espèce -pièce 4 de la défenderesse- la mise en demeure signifiée le 23 novembre 2021 n’est pas de nature à solliciter de faire cesser une quelconque inexécution mais de justifier “l’absence de percement des murs et des cloisons en dur” ; enfin, le refus de renouvellement de bail n’est pas davantage intervenu dans le délai d’un mois.

L’irrégularité du congé n’entraîne toutefois pas pour autant sa nullité, de sorte que le refus de renouvellement du bail est acquis, mais le preneur peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le droit d’une indemnité d’éviction

Au visa des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ne résulte pas du procès-verbal de constat dressé le 24 novembre 2020, à la demande de la S.A.S. Clemium Med, une cause réelle et sérieuse de non renouvellement du bail ; en effet, les constatations opérées se limitent aux “épaisseurs” des murs constituant le “tableau de vitrine” qui sont couvertes de “trous, plots de colle et raccords d’enduit non homogène” ; par ailleurs, aucun des clichés qui y sont joints ne peuvent équivaloir à un motif grave et légitime à l’encontre de la S.A.R.L.

En conséquence, cette dernière est bien fondée à solliciter le règlement d’une indemnité d’éviction, dont la défenderesse ne conteste finalement pas le principe à titre subsidiaire.

Sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction

Aux terme de l’article L145-14 du même code, l’indemnité d’éviction comprend “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

La S.A.R.L. Aux coupes du monde sollicite le paiement d’un montant total de 235 000 euros, sur la base d’un chiffre d’affaire TTC annuel moyen entre 2018 et 2023, sans communiquer le moindre élément chiffré aux termes de ses conclusions, et ce alors qu’il n’entre pas dans l’office du juge de procéder à des calculs aléatoires ; elle explique un droit au bail de 120 000 euros, sans plus de données justificatives, outre des frais de réinstallation de 20 000 euros et un préjudice de “trouble commercial” soit trois mois de bénéfice net de 15 000 euros. Et “si mieux n’aime”, une expertise judiciaire doit être, selon elle, ordonnée aux fins de calcul de l’indemnité.

La S.A.S. Clemium Med évalue à la somme de 10 000 euros correspondant à une indemnité de déplacement ou de transfert équivalente à l’ensemble de l’indemnité d’éviction.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire, dont la requérante ne s’engage pas à en assumer les frais, les pièces produites, réclamées par la défenderesse, contradictoirement débattues, sont suffisantes.

En l’espèce, compte tenu :

— du montant du loyer annuel : 8 894,40 euros, [741, 20, loyer mensuel, pièce 4 de la requérante] x 12,

— de la destination des lieux, un salon de coiffure hommes et femmes, vente de produits de beauté, esthétique,

— de la situation du local à [Localité 6], proche de la [Adresse 8], une zone très achalandée, non loin de la gare [Localité 9], et au sein d’un quartier dynamique en pleine réhabilitation, comportant de nombreux commerces,

— des chiffres d’affaires réalisés sur les deux années post-covid : 52 014,17 euros sur 2021/2022, et 59 053.34 euros sur 2022/2023, soit une moyenne de 55 533,75 euros,

— de l’absence de tout justificatif de devis des frais à prévoir en cas de transfert d’activité,

et au vu de la proposition de la S.A.S. Clemium Med à hauteur de 10 000 euros au titre de l’indemnité de déplacement ou de transfert, il convient de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 65 000 euros.

En application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, la S.A.R.L. Aux coupes du monde peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité : il n’y a donc pas lieu d’ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef des locaux loués.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

La S.A.S. Clemium Med a entrepris des travaux dans l’immeuble concerné et notamment sur les colonnes d’eau, sans veiller à garantir l’accès à l’eau de la S.A.R.L., un salon de coiffure n’étant plus en mesure de poursuivre son activité sans être alimenté en eau.

L’alimentation en eau a pourtant été coupée pendant plusieurs jours du fait de la S.A.S. Clemium Med, sans que celle-ci n’estime visiblement devoir y remédier rapidement.

La S.A.S. Clemium Med n’estime pas davantage s’en expliquer aux termes de ses conclusions : elle reste taisante sur la demande en réparation à hauteur de 15 000 euros formée par la requérante.

L’absence d’empathie et surtout de respect à l’égard de la S.A.R.L. Aux coupes du monde sont à l’origine d’un préjudice moral distinct de toute autre préjudice qu’il convient de réparer à hauteur de la somme de 5000 euros.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation

La S.A.R.L. Aux coupes du monde étant occupante sans droit ni titre, depuis le 1er mai 2021, elle est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

La S.A.S. Clemium Med sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle qui “ne saurait être inférieure” à 1300 euros par mois, évaluation établie à la valeur locative des lieux affirme-t’elle, sans le moindre élément justificatif, ce en violation des prescriptions de l’article 9 du code de procédure civile.

La S.A.S. Clemium Med ne démontrant pas la nécessité d’établir la valeur de l’indemnité d’occupation à une somme supérieure à celle du loyer contractuellement prévu, elle sera par conséquent fixée au montant du dernier loyer contractuel outre les charges.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner la S.A.S. Clemium Med succombant aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la S.A.S. Clemium Med à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la requérante.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉCLARE valable le refus de renouvellement du 1er novembre 2020 du bail des locaux à usage commercial situé [Adresse 1], notifié par la S.A.S. Clemium Med à la S.A.R.L. Aux coupes du monde,

CONDAMNE la S.A.S. Clemium Med à payer à la S.A.R.L. Aux coupes du monde 65 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

CONDAMNE la S.A.S. Clemium Med à payer à la S.A.R.L. Aux coupes du monde 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la S.A.R.L. Aux coupes du monde à payer à la S.A.S. Clemium Med une indemnité d’occupation mensuelle de 741, 20 euros outre les charges,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE la S.A.S. Clemium Med aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la S.A.S. Clemium Med à payer à la S.A.R.L. Aux coupes du monde la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 19 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL