TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/01716

N° Portalis DB3S-W-B7J-3P4B

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 21 Octobre 2025

La S.C.I. INVICTUS

C/

Madame [H] [G] née [N]

Monsieur [U] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière ;

DEMANDEUR :

La S.C.I. INVICTUS

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [H] [G] née [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C- 93008-2025-007668 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Sandrine PRUDON, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

Monsieur [U] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-93008-2025-007687 du 17/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représenté par M^e Sandrine PRUDON, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [U] [G]

Madame [H] [G] née [N]

M^e Sandrine PRUDON

M^e Alexandre SEBBAN

Expédition délivrée à :

Par exploit du 19-06-25 la SCI INVICTUS , propriétaire de locaux a fait assigner devant le juge des référés MME [G] [H] et M. [G] [U] locataires suivant bail d’habitation aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail au 16-03-23 et l’autorisation de procéder à l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef qui ne quitteraient pas les lieux,

— la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux fixés par les articles L 412-1 du code des procédures d’exécution civile ,

— la fixation d’une astreinte de 150 euros par jour à compter du 19-06-25 jusqu’à la libération effective des lieux et la condamnation solidaire de MME [G] [H] et M. [G] [U] au paiement de celle-ci,

— la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI INVICTUS indique que le logement a été remis à neuf et un état des lieux d’entrée a eu lieu le 16-03-23 au cours duquel deux clés ont été remises aux locataires . Suite au relogement de ces derniers dans une autre ville , le logement n’a pas été restitué . Deux ans plus tard le 06-02-25 , les parties ont convenu d’une remise de clés et d’une restitution des lieux . A cette date ils ne remettront qu’un jeu de clé . Lorsque le bailleur tentera d’accéder aux locaux, il constatera que les lieux sont occupés .

La SCI INVICTUS en déduit que MME [G] [H] et M. [G] [U] sous-louent les lieux et restent tenus à une astreinte jusqu’à la libération effective des lieux.

A l’audience MME [G] [H] et M. [G] [U] , assistée et représenté par leur conseil , contestent être responsables de la présence d’ occupant sans droit ni titre dans les lieux. Ils mentionnent qu’ils ont signé un document de résiliation du bail et remise des clés le 06-02-25 sans en comprendre la signification , ne maîtrisant pas le français . La procuration de M. [G] [U] donnée à MME [G] [H] est particulièrement succinte .

Ils demandent le débouté des demandes du bailleur et soutiennent qu’ils ne sont pas responsables de la présence de tiers dans le logement , occupants qu’ils ne connaisent pas. Ils précisent qu’ils ne demandent pas le maintien du bail et ne veulent plus rester locataires de ce logement .

Par conclusions ils sollicitent que le juge se déclare incompétent , cette demande n’est pas reprise oralement .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour sous location

Il résulte des pièces produites que MME [G] [H] et M. [G] [U] ont conclu avec le demandeur un bail .

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses obligations comprenant l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille selon l’article 1728 du Code Civil .

Le bail prévoit l’interdiction de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement sans l’accord du bailleur .

Il n’est pas contesté par les parties que le 16-03-23 , suite à des travaux , un nouvel état des lieux d’entrée a été signé entre la SCI INVICTUS et MME [G] [H] et M. [G] [U], conduisant à la remise de deux clés de la porte d’entrée .

Le 06-02-25 les locataires ont signé dans les bureaux du conseil du bailleur une remise des clés et l’engagement d’effectuer un état des lieux de sortie ultérieurement . Ils reconnaissent que les lieux sont libres , notamment libres de la présence de sous-locataires.

Or le lendemain le 07-02-25 le bailleur n’a pu pénétrer dans les lieux du fait de la présence d’occupants.

MME [G] [H] et M. [G] [U] restent responsables du logement jusqu’à la remise de toutes les clés , la mise à disposition au bailleur d’un logement libre d’occupation et l’établissement d’un état des lieux de sortie. En l’espèce il n’a été remis qu’une clé sur les deux initialement fournies et le logement n’est pas libre d’occupation .

Il importe peu que les occupants paient ou non un loyer aux locataires en titre . Il importe peu que les occupants aient été introduits ou non par les locataires qui ont la garde des lieux et de l’occupation de celui-ci.

MME [G] [H], par sa signature , a signifié qu’elle comprenait l’accord de congé et de résiliation du bail .

M. [G] [U] , par son écriture et sa signature , a signifié son accord .

A l’audience les défendeurs confirment le congé qu’ils ont donné au bailleur le 06-02-25 et la non-occupation par eux-même des lieux . Toutefois la non-occupation des lieux par eux-même ne les libére pas de l’obligation de remise d’un logement libre pour une résiliation définitive du logement .

Dès lors les locataires ont manqué à leur obligation d’occuper le logement et de libérer les lieux. Le propriétaire peut exiger la libération des lieux et l’expulsion . La résiliation du bail est prononcée au 06-02-25.

Si des meubles ou objets mobiliers se trouvent dans les lieux au moment de la reprise, leur enlèvement sera ordonné dans les conditions fixées au dispositif .

Sur les délais d’expulsion

Le bailleur demande la réduction du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution soit “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

En l’espèce MME [G] [H] et M. [G] [U] sont déjà logés dans une autre ville et manifestent une mauvaise foi en ne fournissant pas d’explication sur l’absence de la seconde clé . Le délai de deux mois sera donc supprimé .

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte , compensatoire et indemnitaire , l’ indemnité d’occupation compense la valeur d’utilisation des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail .

En l’espèce le demandeur sollicite une astreinte journalière jusqu’à la libération des lieux .

Une astreinte de 35 euros par jour de retard sera due solidairement par les défendeurs à compter de l’assignation le 19-06-25 , selon la demande , jusqu’à la libération effective des lieux compte tenu des caractéristiques des lieux occupés .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce MME [G] [H] et M. [G] [U] , partie perdante , seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [G] [H] et M. [G] [U] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique par ordonnance contradictoire et en premier ressort:

Constatons la résiliation du bail au 06-02-25 et la qualité d’occupants sans droit ni titre des défendeurs ,

Ordonnons l’expulsion de MME [G] [H] et M. [G] [U] et de toute personne de leur chef, de leurs biens, avec le concours d’un commissaire de justice et d’un serrurier et de la force publique des lieux occupés,

Supprimons tout délai après délivrance du commandement de l’article 62 de la loi du 9 Juillet 1991 ,

Ordonnons la séquestration du mobilier des occupants trouvé au lieu de l’expulsion dans les conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 Juillet 1991 ,

Condamnons solidairement MME [G] [H] et M. [G] [U] à payer à la SCI INVICTUS une astreinte de 35 euros par jour de retard à compter de l’assignation le 19-06-25 jusqu’à la libération effective des lieux ,

Condamnons solidairement MME [G] [H] et M. [G] [U] à payer à la SCI INVICTUS la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappelons l’exécution provisoire de droit d’une ordonnance de référé et Rejetons le surplus des demandes ,

Condamnons solidairement les défendeurs aux dépens .

LE GREFFIER LE PRESIDENT