Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 27 février 2025, n° 23/01696

TJ Orléans 27 février 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a reconnu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent, entraînant un préjudice moral pour le locataire.
Rejeté
Obligation de réaliser des travaux de réparation
La cour a estimé que le logement était conforme à son usage d'habitation et a rejeté la demande de travaux.
Rejeté
Préjudice matériel lié à l'absence d'électricité et dysfonctionnement du chauffage
La cour a constaté que le locataire n'avait pas prouvé l'existence de ces préjudices matériels, entraînant le rejet de sa demande.
Rejeté
Demande de réduction de loyer
La cour a jugé que la demande de dispense de paiement était non fondée, car le logement était jugé décent.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la partie succombante aux dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 27 févr. 2025, n° 23/01696
Numéro(s) :	23/01696
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle GUILBERTAmelie TOTTEREAU-RETIF
Cabinet(s) :	LEROY AVOCATS
Parties :	S.A.S. FONCIA LOIRET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/01696 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GLOO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [B] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle GUILBERT, avocat au barreau de MONTARGIS

S.A.S. FONCIA LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 12 Novembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Madame [B] [D], ayant pour mandataire l’agence immobilière FONCIA LOIRET, a donné en location à Monsieur [F] [A] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par acte sous seing privé du 30 juin 2022 -prenant effet au 31 août 2022- moyennant un loyer mensuel de 490,00 € euros et une provision sur charges de 58,00 €.

Un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties le 31 août 2022.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, et ce en dépit d’échanges de correspondances relatives à l’habitabilité contestée du logement, Madame [B] [D] a fait signifier le 16 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail à Monsieur [F] [A] dont les causes ont été intégralement acquittées.

Monsieur [F] [A] a ensuite fait assigner par actes des 14 et 17 avril 2023 Madame [B] [D], et son mandataire la SAS FONCIA LOIRET -au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

condamner Madame [B] [D] à lui payer la somme de 9.876,45 euros au titre de son préjudice matériel et de 4.000,00 € au titre de son préjudice moral du fait, notamment, de son manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations ;

condamner Madame [B] [D] à réaliser sous astreinte de 100,00 € par jour de retard et par infraction :

— l’installation de deux nouveaux chauffages dans la chambre et la cuisine,

— réparer/changer les placards dans la chambre et dans l’entrée,

— réaliser l’étanchéité de la porte fenêtre vitrée double vitrage donnant sur le balcon (gare d'[Localité 6], [Adresse 5]),

— réparer le robinet de chasse d’eau du wc,

— réparer le flexible de douche de la salle de bain,

— réparer la barre de seuil de la cuisine,

le dispenser de ce paiement jusqu’à la réalisation des travaux précités et réduire le loyer de Monsieur [A] à la somme de 350 € par mois à compter de la date à laquelle les lieux seront réparés ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

vu l’article 696 du CPC, condamner Madame [B] [D] aux entiers dépens ;

vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamner Madame [B] [D] à lui verser la somme de 1500,00 euros.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 12 septembre 2023, a fait l’objet de renvois – dans le strict respect du principe du contradictoire de manière à permettre la mise en état du dossier – aux audiences des 9 janvier 2024, 12 mars 2024, 11 juin 2024 et 12 novembre 2024.

Par conclusions récapitulatives ultérieures, l’avocat de Monsieur [F] [A] sollicite du tribunal de céans -en complément de ses demandes introductives d’instance et au visa des articles 1240 et suivants du code civil- la condamnation de Madame [B] [D] à lui régler la somme de 10.978,93 euros au titre de son préjudice matériel, outre une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives en réponse, l’avocat de Madame [B] [D] demande au tribunal de :

dire et juger qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance ;

En conséquence,

débouter Monsieur [F] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire

condamner la société FONCIA LOIRET à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande de Monsieur [F] [A] ;

En tout état de cause,

condamner la partie succombante à lui verser la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

condamner la partie succombante aux entiers dépens de la procédure.

Suivant conclusions récapitulatives en réponse, l’avocat de la société FONCIA LOIRET sollicite du tribunal qu’il :

déclare Monsieur [F] [A] mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et le déboute e l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

déclare qu’aucune faute ne saurait être imputée au Cabinet FONCIA LOIRET au titre de l’exécution de son mandat ;

déboute Madame [B] [D] de sa demande de garantie par le Cabinet FONCIA LOIRET de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de Monsieur [F] [A] ;

condamne la partie succombante à lui verser la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamne la partie succombante aux entiers dépens de la procédure.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions et écritures des parties dans la présente procédure, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectives.

L’affaire a été retenue et plaidée par les avocats représentant chacune des parties, à l’audience publique du 12 novembre 2024.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025, prorogé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement prononcé en premier ressort, sera contradictoire, toutes les parties ayant comparu, présentes ou représentées, aux audiences publiques.

I. SUR LE DEFAUT DE DELIVRANCE D’UN LOGEMENT DECENT ET SUR LES TROUBLES CONSECUTIFS :

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en outre, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il apparaît constant qu’un état des lieux d’entrée a été contradictoirement dressé le 31 août 2022 entre Madame [D]-représentée par la société CONSTATIMMO spécialisée « état des lieux et diagnostics » – et Monsieur [F] [A], dans les locaux de l’appartement de type T2 au 6ème étage de l’immeuble Genabum au [Adresse 2].

A la lecture et après un examen minutieux de ce document contradictoire assorti de photographies claires et lumineuses -manifestement prises dans les différentes pièces du logement en pleine journée- il ressort que les locaux sont dans leur ensemble « à l’état d’usage » tandis que quelques menus travaux d’entretien et de nettoyage, dûment mentionnés sur l’état des lieux, restaient à réaliser, et ce, afin de permettre au locataire entrant de prendre possession des lieux sans aucune réserve, ni observation.

Sur ce point, il appartenait à la seule agence FONCIA LOIRET – mandatée pour assurer la gestion du bien locatif appartenant à Madame [B] [D]- de faire procéder auxdits travaux d’entretien et de nettoyage courant -imputables au précédent locataire sortant- avant même l’entrée dans les lieux de Monsieur [F] [A], et ce, dans le but d’éviter toute difficulté avec ce dernier, d’autant que l’agence FONCIA LOIRET a disposé d’un délai de 2 mois amplement suffisant pour permettre l’exécution de ces menus travaux, le bail signé le 30 juin 2022 ne prenant effet qu’au 31 août 2022, date effective d’entrée dans les lieux.

Les éléments versés aux débats par Monsieur [F] [A] à l’appui de ses prétentions ne permettent cependant pas de mesurer l’ampleur et le chiffrage précis du coût des travaux de menues réparations locatives et de nettoyage des locaux décrits dans l’état des lieux entrant.

Néanmoins, il devra être alloué à Monsieur [F] [A] la somme forfaitaire et indemnitaire de 490,00 € – correspondant à un mois de loyer – au titre du préjudice moral qu’il a subi du fait de cette situation, et dont la charge incombera, au premier chef, à la bailleresse Madame [B] [D].

Toutefois, au cas d’espèce et en vertu des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, la société mandataire FONCIA LOIRET, qui a manifestement commis une inexécution fautive -ou pour le moins une négligence fautive dans la gestion de l’immeuble dont elle avait la charge- a ainsi engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de sa mandante Madame [B] [D], et elle se devra, par conséquent, de garantir intégralement cette dernière de ladite condamnation prononcée à son encontre sur ce chef de demande.

Par ailleurs, à l’examen des pièces versées à la procédure s’agissant des autres demandes d’indemnisation formulées par Monsieur [F] [A] consécutivement à l’absence d’électricité lors de l’entrée dans les lieux, et au dysfonctionnement allégué du système de chauffage (3 radiateurs), force est de relever que le requérant ne rapporte, à aucun moment, la preuve :

d’une part, de la réalité et de l’effectivité des démarches actives auprès des prestataires d’électricité EDF/ENEDIS indispensables à l’alimentation du compteur électrique du logement à la date prévue pour sa prise de possession le 31 août 2022,

d’autre part, de la défectuosité du compteur électrique général de l’appartement, ou bien du non-fonctionnement allégué d’un ou plusieurs radiateurs électriques (thermostats défectueux) dans la chambre et la cuisine

En effet, bien que la charge de la preuve lui appartient en application de l’article 9 du code de procédure civile qui prévoit : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », Monsieur [F] [A] n’a cependant pas jugé utile de faire établir par un professionnel compétent et indépendant -commissaire de justice ou expert spécialisé- ou bien par tous moyens (attestations de témoignage, notamment), un constat objectif et technique attestant de la réalité et de l’importance des graves désordres et dysfonctionnements qu’il déclare, et allègue avoir constatés rapidement après son entrée dans les lieux.

Ainsi, au vu des pièces versées aux débats par les parties, il s’avère donc -en l’absence de tout élément probant- qu’aucun manquement caractérisé à l’obligation de délivrance d’un logement décent, doté des éléments le rendant conforme à son usage d’habitation, ne peut être raisonnablement reproché tant à la bailleresse, qu’à son mandataire.

En conséquence de quoi, Monsieur [F] [A] succombant dans la charge de la preuve qui lui incombe, sa demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice matériel subi consistant à des frais de relogement, de surcoût alimentaire et de surconsommation électrique, sera purement et rejetée.

En outre, la demande de Monsieur [F] [A] tendant, de ce fait, à obtenir :

d’une part, la dispense du paiement de son loyer jusqu’à la réalisation -sous astreinte de 100,00 € par jour de retard et par infraction- des travaux de réparation demandés,

d’autre part, la réduction dudit loyer à la somme de 350 € par mois à compter de la date à laquelle les lieux seront réparés,

sera également déclarée non fondée, et intégralement rejetée.

Pour conclure, en l’état des éléments produits à la procédure, il semble bel et bien établi qu’aucun risque manifeste susceptible de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de Monsieur [F] [A] n’a pu être identifié en l’espèce, tandis que l’appartement loué au [Adresse 2] à compter du 31 août 2022 était effectivement doté des éléments le rendant conforme à son usage d’habitation.

Enfin, il ne peut être totalement exclu, dans le cas présent, l’hypothèse d’une mauvaise utilisation des équipements par le locataire en place (absence ou insuffisance de chauffage, notamment) ayant pu entraîner des désagréments ponctuels quant à l’utilisation des locaux loués, ce qui constituerait dans cette hypothèse une occupation et utilisation anormale des lieux, imputable à la seule responsabilité civile de Monsieur [F] [A].

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [D], partie succombant partiellement à l’instance, supportera néanmoins la charge des entiers dépens.

La société FONCIA LOIRET, qui a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de sa mandante, devra garantir intégralement Madame [B] [D] de ladite condamnation aux dépens prononcée à son encontre.

Au regard des circonstances particulières de l’espèce, il n’y aura pas lieu d’allouer, à l’une ou l’autre des parties au litige, une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [D] à verser à Monsieur [F] [A] la somme forfaitaire et indemnitaire de 490,00 € (quatre cent quatre vingt dix euros) au titre du préjudice moral subi du fait de l’inexécution fautive des travaux de menues réparations locatives et de nettoyage des locaux, décrits dans l’état des lieux entrant dressé le 31 août 2022 ;

CONSTATE que la société mandataire FONCIA LOIRET a commis, de ce fait, une faute contractuelle dans la gestion de son mandat à l’égard de sa mandante Madame [B] [D] ;

CONDAMNE, en conséquence, la SAS FONCIA LOIRET à garantir intégralement Madame [B] [D] de la condamnation indemnitaire prononcée à son encontre ;

DIT que l’obligation de délivrance du bailleur a été remplie, et que l’appartement sis [Adresse 2] est décent et doté des éléments le rendant conforme à son usage d’habitation ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [F] [A] au titre de l’indemnisation de ses divers préjudices matériels ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que la SAS FONCIA LOIRET devra garantir intégralement Madame [B] [D] de la condamnation aux dépens prononcée à son encontre ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 février 2025, la minute étant signée par le juge et la greffière.

La greffière, Le juge,