Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LATTY

1 GROSSE M^e GAMBINI

1 EXP M^e MAUREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/136

N° RG 24/00440 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PRSJ

DEMANDERESSES :

Société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL société de droit italien enregistrée au répertoire du commerce et des sociétés dAlessandria (Italie) dont le siège social est situé CASALE MONFERRATO (AL) Via Don Minzoni SNC Cap 15033 pris en la personne de son représentant légal y domicilié es-qualité

Via Don Minzoni SNC Cap 15033

CASALE MONFERRATO

et

Société PENTAGONOS SA Fischergasse 1, CH-6362 STANSSTAD (NW) SUISSE, inscrite à la Chambre de commerce du canton de Nidwald sous le numéro CHE-101.297.435, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

Fischergasse 1

STANSSTAD (NW) / SUISSE

représentée par Maître Fabrice MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSES :

LA MISSION IMMOBILIÈRE immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 852901743 dont le siège social est 3 avenue du Grand Cavalier à 06600 ANTIBES pris en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège,

3 avenue du Grand Cavalier

06600 ANTIBES

et

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 2 C ROISETTE représenté par son syndic en exercice le cabinet LMI – LA MISSION IMMOBILIERE, immatriculé au RCS d’ANTIBES sous le numéro 852901743 dont le siège social est 3 avenue du Grand Cavalier pris en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

2 Boulevard de la Croisette

06400 CANNES

représentés par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. JOSC 2

152 Rue de londres

59420 MOUVAUX

représentée par Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par M^e PESIGOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 06 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 20 Janvier 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

Les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et PENTAGONOS SA sont copropriétaires au sein de la résidence LE 2 CROISETTE sise à Cannes (06400) 2 boulevard de la Croisette.

L’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE 2 CROISETTE s’est tenue 31 octobre 2023.

Estimant que cette assemblée avait été entachée de nombreuses irrégularités, les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et PENTAGONOS SA ont assigné le syndic LA MISSION IMMOBILIERE et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 2 CROISETTE en date du 17 janvier 2024, aux fins de voir prononcer la nullité de ladite assemblée dans son entier, ou à tout le moins de plusieurs résolutions.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 26 décembre 2025, les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et PENTAGONOS SA sollicitent du Tribunal Judiciaire de GRASSE de voir :

«  ORDONNER et PRONONCER le rabat de l’ordonnance de clôture

A TITRE PRINCIPAL

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 31 octobre 2023 en son ensemble ;

PRONONCER la nullité de tous les appels de fonds émis pour les résolutions visées à l’assemblée générale du 31 octobre 2023 ;

JUGER que la responsabilité du syndic LA MISSION IMMOBILIERE est engagée ;

CONDAMNER le syndic LA MISSION IMMOBILIERE à rembourser à la société IMMOBILIARE CONCORDIA et à la société PENTAGONOS tous les appels de fonds émis au titre de l’assemblée générale annulée et réglés par la société IMMOBILIARE CONCORDIA ET PENTAGONOS.

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRONONCER la nullité des résolutions suivantes, votées en assemblée générale du 31 octobre 2023 :

Résolution N° 5 : Approbation des comptes de l’exercice clos au 31/03/2023

Résolution N° 6 : Quitus au syndic pour sa gestion du 01/04/2022 au 31/03/2023

Résolution N°8 : Approbation du budget provisionnel pour la période 01/04/2023 au 31/03/2024 d’un montant de 50000.00 euros

Résolution N°9 : Approbation du budget provisionnel pour la période 01/04/2024 au 31/03/2025 d’un montant de 50000.00 euros

Résolution N° 13 : Décision d’effectuer les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70

Résolution N° 14 : Décision d’effectuer les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, travaux supplémentaires

Résolution N° 15 : Décisions d’effectuer les travaux de réfection du toit terrasse portant le n°70, choix maitrise d’oeuvre

Résolution N° 16 : Décision d’effectuer les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, choix du bureau de contrôle

Résolution N° 17 : Décision d’effectuer les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, choix assurance Dommage Ouvrage

Résolution N° 18 : Honoraires de gestions travaux syndic

Résolution N° 19 : Décision de ratifier les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70

Résolution N° 20 : Décision de ratifier les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, travaux supplémentaires

Résolution N° 21 : Décision de ratifier les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, choix maîtrise d’oeuvre

Résolution N° 22 : Décision de ratifier les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, choix du bureau de contrôle

Résolution N° 23 : Décision de ratifier les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, choix assurance Dommage Ouvrage

Résolution N° 24 : Décision de ratifier les travaux de réfection du toit terrasse portant le n° de lot 70, concernant les honoraires de gestion travaux syndic

Résolution N° 25 : A la demande de la Sté JOSC2, Déplacements blocs de climatisation posés par sté JOSC2 par suite des travaux de terrasse

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Résolution Point 26 et +Point 26 : A la demande de la Sté JOSC 2, Autoriser la réalisation d’un bassin de 7.00 x 2.00 sur le toit-terrasse dont la société JOSC 2 bénéficie de la jouissance privative

Résolution Point 27 et +Point 27 : Décision de ratifier les travaux effectués par la Sté JOSC2 concernant la réalisation d’un bassin de 7.00 x 2.00 sur le toit-terrasse dont la société JOSC 2 bénéficie de la jouissance privative

Résolution Point 28 et +Point 28 : A la demande de la société JOSC 2, Autoriser la liaison des édifices présents sur le toit terrasse

Résolution Point 29 et +Point 29 : Décision de ratifier les travaux effectués par la Sté JOSC2 concernant la liaison des édifices présents sur le toit terrasse

Résolution Point 30 et +Point 30 : A la demande de la société JOSC 2, Autoriser l’installation de garde-corps sur les édifices

Résolution Point 31 et +Point 31 : Décision d’autoriser la location meublée saisonnière sur la résidence « 2 Croisette »

Résolution Point 32 et +Point 32 : Décision d’autoriser et règlementer la pose de banderoles sur la résidence « 2 Croisette »

Résolution N° 33 : Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet l’embellissement de la cabine d’ascenseur maître

Résolution N° 34 : Honoraires de gestion travaux syndic

Résolution N° 35 : A la demande de la SAS MIG3, Autorisation de mettre deux groupes de clim en façade côté intérieur afin de ne pas ajouter des clims au sol dans la cour

JUGER que TOUS LES APPELS DE FONDS pour chacune des résolutions frappées de nullité sont nuls et de nul effet et PRONONCER LEUR nullité.

JUGER que la responsabilité du syndic LA MISSION IMMOBILIERE est engagée et par voie de conséquence ;

CONDAMNER le syndic LA MISSION IMMOBILIERE, au titre de chacune des résolutions annulées, à rembourser à la société IMMOBILIARE CONCORDIA et à la société PENTAGONOS tous les appels de fonds réglés par les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA ET PENTAGONOS.

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU 2 CROISETTE à la remise en état des lieux sous astreinte :

Pour la résolution point 25 sous astreinte d’un montant de 50 € par jour pour le déplacement et installation de blocs de climatisation sur le mur de la cour intérieur illégalement réalisée,

Pour les résolutions point 26 et + point 26 sous astreinte d’un montant de 500 € par jour pour l’installation du jacuzzi et de 500 € par jour pour l’installation du jardin suspendu illégalement réalisés les deux installations étant distinctes,

Pour les résolutions point 28 et +point 28 sous astreinte de 1.000 € par jour pour la liaison des édifices présents sur le toit terrasse,

Pour les résolutions 30 et +point 30 sous astreinte de 50 € par jour pour la pose d’un garde-corps sur les édicules illégalement réalisés,

Pour la résolution 35 sous astreinte de 50€ par jour pour l’installation de deux groupes de clim en façade coté intérieur illégalement réalisé.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU 2 CROISETTE à payer à la société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et la société PENTAGONOS SA la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER LE SYNDIC à rembourser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES les sommes indûment engagées au titre de ces résolutions annulées, à savoir :

Résolution n°13 : Travaux de réfection du toit-terrasse (lot 70) ? 182 227,00 €

Résolution n°14 : Travaux complémentaires (lot 70) ? 13 112,00 €

Résolution n°15 : Maîtrise d’oeuvre (M. [I]) ? 12 027,00 €

Résolution n°16 : Bureau de contrôle (APAVE) ? 10 716,00 €

Résolution n°17 : Assurance Dommage-Ouvrage (GALIAN) ? 2 278,00 €

Résolution n°18 : Honoraires de gestion travaux syndic ? 2 448,00 €

Résolution n°33 : Travaux d’embellissement cabine ascenseur maître ? 5 000,00

Résolution n°34 : Honoraires de gestion travaux syndic (liés à la résolution 33) ? 100,00 €

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU 2 CROISETTE aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e BIGUENET-MAUREL pour ceux dont elle aurait fait l’avance ;

JUGER que la société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et la société PENTAGONOS SA seront dispensées, même en l’absence de demande de leur part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DIRE n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

******

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA en date du 22 décembre 2025, le syndic LA MISSION IMMOBILIERE et le Syndicat des copropriétaires 2 CROISETTE sollicitent de voir :

«  A TITRE PRINCIPAL

JUGER que l’Assemblée Générale du 31 octobre 2023 n’est pas entachée de nullité en son entier les présents et représentés étant parfaitement identifiables, la feuille de présence comportant l’adresse des copropriétaires ayant été communiquées et les pouvoirs ayant été vérifiés,

DEBOUTER les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA et PENTAGONOS de leur demande tendant à l’annulation en son entier de l’Assemblée générale du 31 octobre 2023.

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que les résolutions 5, 6, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 et 26 +, 27 et 27 +, 28 et 28 +, 29 et 29 +, 30 et 30 +, 31 et 31 +, 32 et 32 +, 33, 34 et 35 ne sont pas irrégulières.

DEBOUTER les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA et PENTAGONOS de l’intégralité de leurs prétentions.

EN TOUTE HYPOTHESE

JUGER que la société LA MISSION IMMOBILIERE n’a pas engagé sa responsabilité.

JUGER que les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA ne s’acquittent pas régulièrement du paiement de leurs charges de copropriété, en méconnaissance des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

LES DEBOUTER de leurs demandes de remboursement des appels de fonds.

LES DEBOUTER de toute demande indemnitaire.

CONDAMNER in solidum, les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA et PENTAGONOS qui font preuve d’un véritable acharnement procédural et paralysent le fonctionnement de la copropriété en s’opposant à tous travaux et en contestant systématiquement les assemblées générales au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

LES CONDAMNER chacune à payer la somme de 3.000 € au Syndicat des Copropriétaires de la résidence LE 2 CROISETTE et la somme de 3.000 € à la société LA MISSION IMMOBILIERE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens. "

******

Aux termes de dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 30 décembre 2025, la S.A.R.L. JOSC 2 sollicite de voir :

«  ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 18 septembre 2025 ;

RECEVOIR la Société JOSC 2 en son intervention volontaire et la DECLARER bien fondée

A titre principal,

JUGER que l’assemblée générale du 31 octobre 2023 n’est pas entachée de nullité, la feuille de présence étant régulière et les pouvoirs vérifiés

DEBOUTER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA de leur demande tendant à voir annuler l’assemblée générale du 31 octobre 2023 dans son ensemble

A titre subsidiaire,

JUGER que les résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 et 26+, 27 et 27+, 28 et 28+, 29 et 29+, 30 et 30+, 31 et 31+, 32 et 32+ ont été régulièrement approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires,

DEBOUTER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA de leur demande tendant à voir annuler les résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 et 26+, 27 et 27+, 28 et 28+, 29 et 29+, 30 et 30+, 31 et 31+, 32 et 32+,

DEBOUTER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA de l’ensemble de leurs prétentions, fins et moyens.

A titre plus subsidiaire, si votre juridiction devait prononcer la nullité de certaines résolutions,

ECARTER la demande des sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA tendant à ordonner la remise en état des lieux.

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires de soumettre au vote, lors de la prochaine assemblée générale, les résolutions frappées de nullité afin de régulariser la situation, ce dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement les Sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA à payer à la Société JOSC 2 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA aux entiers dépens.

ECARTER l’exécution provisoire de droit. "

******

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience de mise en état du 03 juillet 2025, l’affaire a été clôturée de manière différée au 18 septembre 2025 et fixé en plaidoiries à l’audience du 06 octobre 2025.

A l’audience du 06 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 20 janvier 2026, avec révocation de la clôture et nouvelle ordonnance de clôture au 06 janvier 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Les parties sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission des actes notifiés après le 18 septembre 2025.

Mais en réalité, l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 a été révoquée, afin de renvoyer l’affaire à l’audience collégiale du 20 janvier 2026. L’instruction de l’affaire a à nouveau été clôturée à la date du 6 janvier 2026, soit postérieurement aux dernières conclusions communiquées par les parties.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur l’intervention volontaire de la société JOSC 2:

Selon l’article 325 du Code de procédure civile, "?L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant?".

Aux termes de l’article 329 dudit code, "?L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention?".

Il résulte de l’article 330 du même code que « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

En l’espèce, la SARL JOSC 2, copropriétaire au sein de la copropriété 2 CROISETTE, a intérêt à intervenir volontairement à la présente procédure. Son intervention volontaire sera donc accueillie.

Sur la demande principale en nullité de l’assemblée générale :

Les requérantes sollicitent à titre principal la nullité intégrale de l’assemblée générale en date du 31 octobre 2023.

Il est constant que l’annulation d’une assemblée générale en entier constitue un événement lourd et grave pour la copropriété, si bien que les causes d’annulabilité ne sauraient être celles de tout motif invoqué, mais celles qui tiennent à l’inobservation grave d’une règle relative à l’organisation de l’assemblée générale ou à la violation de formalités légales impératives dûment prévues par la loi du 10 juillet 1965, en tant qu’elles protègent chacun des copropriétaires dans ses droits fondamentaux.

En l’espèce, les requérantes fondent leur demande de nullité de l’assemblée générale querellée en son entier sur plusieurs motifs, qui seront examinés successivement.

Sur la régularité de la feuille de présence:

Les requérantes prétendent tout d’abord que la feuille de présence lors de 'assemblée générale n’a pas été communiquée par le syndic et ne mentionne pas les adresses des copropriétaires ou de leurs mandataires désignés, ce qui ne permet pas leur identification complète.

Elles affirment que la mention du domicile d’un copropriétaire est primordiale pour permettre son identification, surtout en présence de personnes morales, majoritaires au sein de la copropriété, celles-ci pouvant avoir le même nom, ce qui prête à confusion quant à leur identité.

En réplique, le Syndicat de la copropriété 2 CROISETTE fait valoir qu’il produit aux débats la feuille de présence, qui indique que 14 copropriétaires étaient présents ou représentés, et 2 absents, ces indications étant reprises dans le procès-verbal de l’assemblée générale.

La SARL JOSC 2 confirme que la feuille de présence a bien été communiquée aux requérantes par le syndic et versée aux débats par le Syndicat de la copropriété.

Elle ajoute que l’article 14 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas de sanction en cas de feuille de présence incorrecte ou incomplète.

Selon elle, la jurisprudence considère que la feuille de présence est régulière dès lors qu’elle contient les éléments suffisants pour identifier les copropriétaires ayant assisté à l’assemblée générale ou y étant représentés, aucune disposition n’imposant que soit mentionnée sur la feuille de présence l’identité des copropriétaires défaillants.

Selon l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

«  Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. "

Il est constant que la feuille de présence de l’assemblée générale querellée mentionne le nom mais non le domicile des différents mandataires désignés. Toutefois, il est de jurisprudence établie que la feuille de présence est régulièrement tenue lorsqu’elle contient des éléments suffisants pour identifier les copropriétaires qui ont assisté à l’assemblée générale ou qui y ont été représentés. (Civ. 3e, 7 déc. 1971).

En l’occurrence, la feuille de présence a été versée aux débats par le Syndicat de la copropriété et comporte l’adresse des copropriétaires.

Cette feuille mentionne également le nom et la signature des mandataires choisis par chaque copropriétaire, ce qui permet sans difficulté d’identifier les copropriétaires ayant été représentés à l’assemblée générale litigieuse, sans aucune incidence sur les votes.

Cet argument s’avère donc également inopérant et sera rejeté.

Sur l’absence de vérification des pouvoirs :

Selon les requérantes, la vérification des pouvoirs constitue une formalité substantielle qui doit être réalisée par et sous la responsabilité du syndic, du président élu et des scrutateurs, au visa de l’article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967.

Elles affirment que les formalités édictées par cet article n’ont pas été respectées, aucune mention de la vérification des pouvoirs n’étant inscrite sur le procès-verbal de l’assemblée générale querellée, ce qui justifie l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.

En réplique, le Syndicat de la copropriété 2 CROISETTE indique que les pouvoirs sont produits aux débats, de sorte que les requérantes pourront s’assurer qu’ils sont bien réguliers.

La SARL JOSC 2 affirme quant à elle que le Syndicat de la copropriété communique à la fois l’ensemble des pouvoirs ainsi que les attestations du président du bureau et du scrutateur de l’assemblée générale, qui confirment la vérification des pouvoirs par leurs soins lors de l’assemblée générale.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 précise dans ses deux premiers alinéas que :

«  Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1. "

En l’espèce, force est de constater que :

— les pouvoirs donnés par les copropriétaires représentés sont produits aux débats et signés par leur mandant respectif,

— les mandataires sont identifiés et ont voté lors de l’assemblée générale au nom de leurs mandants,

— les attestations du président du bureau et du scrutateur confirment que la vérification des pouvoirs a été réalisée par leurs soins,

— si un copropriétaire peut demander à ses frais la délivrance d’une copie de la feuille de présence ainsi que de l’ensemble des pouvoirs, dès lors où sa réclamation n’est pas abusive et est fondée sur un intérêt litigieux, il n’est en revanche prévu par aucune disposition de la loi que ces documents soient annexés au procès-verbal. (CA Paris, 29 sept. 1997).

Au regard de ces éléments, la demande de nullité de l’assemblée générale sur ce fondement sera rejetée.

Sur les demandes subsidiaires de nullité de certaines résolutions de l’assemblée générale du 31 octobre 2023 :

Sur la résolution n°5 :

Cette résolution porte sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 mars 2023.

Les demanderesses font valoir que l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 mars 2023 repose sur des dépenses engagées et exécutées en application de résolutions votées lors de l’assemblée générale du 17 juin 2022 mais annulées par le jugement rendu par le présent Tribunal le 5 septembre 2025.

Elles soutiennent donc que les comptes de l’exercice clos ne sont pas sincères, dès lors qu’ils intègrent des dépenses issues de résolutions annulées, ce qui justifie la nullité de la résolution querellée.

En réponse, le Syndicat de la copropriété estime que les requérantes ne justifient pas qu’une règle de fond ou de forme aurait été violée. En l’absence de preuve d’une irrégularité affectant la résolution, leur demande doit donc être rejetée.

La SARL JOSC 2 n’a pas conclu à ce titre.

Il convient de relever que les sociétés demanderesses ne rapportent pas la preuve que la décision rendue par le présent Tribunal en date du 5 septembre 2025 est définitive, en l’absence de certificat de non-appel.

Par conséquent, leur demande de nullité sera rejetée.

Sur la résolution n°6 :

Cette résolution porte que le quitus donné au syndic pour sa gestion du 1er avril 2022 au 31 mars 2023.

Les demanderesses arguent de ce que le sort de cette résolution est soumis à la décision de justice du 5 septembre 2025 visant l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 17 juin 2022.

Elles exposent que le syndic a engagé, sous sa propre responsabilité, des dépenses sur la base de résolutions qu’il savait contestées en nullité, exposant ainsi la copropriété à des charges irrégulièrement engagées, de sorte que les comptes présentés aux copropriétaires ne peuvent être regardés comme sincères, ceux-ci ayant été induits en erreur sur la réalité du budget.

En réponse, le Syndicat de la copropriété et le syndic soutiennent que l’annulation de la résolution approuvant les comptes n’emporte pas nécessairement la nullité du quitus.

La SARL JOSC 2 ne formule aucune observation à ce titre.

Selon le même raisonnement, il n’est pas démontré par les requérants que la décision ayant annulé partiellement l’assemblée générale du 31 octobre 2023 est définitive.

La demande de nullité reposant sur ce postulat, les requérantes en seront déboutées.

Sur les résolutions n°8 et n°9 :

Ces résolutions portent sur l’approbation du budget provisionnel pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 d’un montant de 50.000 euros, et pour celle du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 d’un même montant.

C’est sur le même raisonnement découlant de la nullité de certaines résolutions de l’assemblée générale du 17 juin 2022 que les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA arguent de la nullité de cette résolution.

En vertu du même argument, elles seront déboutées de cette demande, en l’absence de démonstration du caractère définitif de la décision du 5 septembre 2025.

Sur la résolution n°13 :

Cette résolution porte sur la décision d’effectuer les travaux de réfection du toit terrasse portant le numéro de lot 70.

Les demanderesses prétendent que « l’exposé de la situation indiqué à l’appui de la résolution est totalement incomplet, déloyal et irrégulier », ce qui justifie la nullité de la résolution.

L’article 11-3 du décret du 17 mars 1967 énonce que :

«  Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi. "

Certes, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 et 2017, qui avaient voté le principe de la réalisation de ces travaux d’étanchéité et détaillaient l’intégralité des travaux à effectuer, n’ont pas été joints à la convocation.

Toutefois, il n’est pas contesté que les demanderesses étaient déjà à cette époque copropriétaires et avaient voté en faveur de ces travaux, dont le principe a donc été acté dès cette date, trois devis étant proposés à cette occasion. La réfection de l’étanchéité des terrasses est donc définitive puisque non contestée, le devis joint à la résolution contesté ne consistant qu’en une actualisation du coût des travaux à effectuer.

S’agissant des éléments fournis à l’appui de la convocation à l’assemblée générale du 31 octobre 2023, étaient joints :

— Les devis de l’entreprise [P] du 18 janvier 2022 détaillant les prestations à réaliser et leur coût,

— Le projet de contrat de l’architecte et du contrôleur technique,

— Le projet de contrat de l’assureur dommages ouvrage.

Les copropriétaires disposaient donc des éléments leur permettant de voter en toute connaissance de cause.

L’argument du défaut d’information suffisante ne peut donc prospérer.

Sur la résolution n°14 :

Cette résolution est intitulée : " Décision d’effectuer les travaux de réfection du toit-terrasse portant le n° de lot 70, travaux supplémentaires. Devis [P] (13.112,22€). "

Les demanderesses font tout d’abord découler la nullité de cette résolution de celle de la résolution précédente.

Or, le Tribunal n’a pas prononcé la nullité de la résolution n°13. Ce moyen est donc inopérant.

Par ailleurs, elles font valoir que le syndic n’a pas pris le soin de faire vérifier et/ou viser ces travaux supplémentaires par un tiers compétent, se limitant à les présenter en assemblée générale.

La SARL JOSC 2 expose qu’au cours des travaux débutés fin janvier 2022 par l’entreprise [P], il s’est avéré que les travaux étaient plus longs et plus compliqués que prévus, raison pour laquelle la société chargée des travaux a proposé un devis pour ces tâches supplémentaires.

La demande de nullité soutenue par les requérantes vise en réalité à demander au Tribunal de se prononcer sur l’opportunité de cette décision, ce qui ne relève pas de sa compétence.

Elles en seront donc déboutées.

Sur la résolution n°15 :

Celle-ci porte sur le choix du maître d’œuvre chargé de suivre les travaux votés par les résolutions précédentes, deux devis étant produits aux débats, soit celui de Monsieur [I] à hauteur de 5,5% HT du montant des travaux, et celui de Madame [A] à hauteur de 7% HT.

Les demanderesses appuient leur demande sur l’absence de mise en concurrence loyale, soutenant que le devis de Madame [A] annexé à la convocation comportait un montant d’honoraires à hauteur de 5,5%, alors qu’il est indiqué comme étant de 7% hors taxe dans la convocation, ce qui a faussé la mise en concurrence compte tenu des manœuvres du syndic.

Ainsi qu’elles l’indiquent toutefois, le devis de Madame [A] fourni dans les pièces produites avec la convocation à l’assemblée générale querellée mentionne bien un pourcentage d’honoraires de 5,5%. Les copropriétaires avaient donc tout loisir de vérifier cette information par le biais du devis joint à la convocation, sans que l’erreur de plume ayant indiqué un taux d’honoraires de 7% la concernant dans le procès-verbal d’assemblée générale puisse constituer une atteinte à la mise en concurrence.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à cette demande de nullité.

Sur la résolution n°16 :

Celle-ci porte sur le choix du bureau de contrôle chargé de vérifier les travaux votés par les résolutions précédentes.

Selon les requérantes, la nullité de cette résolution doit être prononcée pour absence de réelle mise en concurrence.

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA font valoir que si le syndic fait bien état en son point 16 de deux devis de bureaux de contrôle, il n’a versé en annexe à la convocation que celui du bureau APAVE, sans produire également celui établi par la société QUALIEXPERT.

Les parties adverses prétendent que cette mise en concurrence est présumée comme émanant de l’assemblée générale du 17 décembre 2021, ce que réfutent les demanderesses compte tenu du prononcé de la nullité de l’intégralité de cette assemblée générale.

La SARL JOSC 2 ajoute qu’en réalité, aucun choix du bureau de contrôle n’a été effectué par cette résolution, qui se contente de voter le principe de la présence d’un bureau de contrôle sans déterminer lequel sera choisi.

Il résulte en effet de la lecture de cette résolution qu’il y est mentionné que le choix du contrôleur technique sera « à définir par le syndic aidé du conseil syndical à réception de l’ensemble des propositions ».

Il n’y a donc pas eu atteinte au principe de mise en concurrence. La résolution ne peut être annulée à ce titre.

Sur la résolution n°17 :

Celle-ci porte sur le choix de l’assurance dommages ouvrages garantissant les travaux votés par les résolutions précédentes, deux devis établis par les assurances [K] et ODEALIM étant produits aux débats.

Selon les requérantes, la nullité de cette résolution doit être prononcée pour manque d’information, les deux devis étant selon elles vides de renseignements et ne permettent pas aux copropriétaires de comprendre le montant retenu.

Toutefois, ainsi que le souligne la SARL JOSC 2, « aucun texte ne fait obligation de mettre en concurrence les assureurs » (CA Paris, 26 oct. 2016, n° 14/17308).

Par conséquent, la demande de nullité de cette résolution sera rejetée.

Sur la résolution n°18

Celle-ci concerne la validation des honoraires de « gestion travaux » du syndic.

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA en sollicitent l’annulation comme étant le prolongement de la résolution n°13 et suivantes.

Or, la nullité desdites résolutions n’a pas été prononcée.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de nullité de la résolution susvisée.

Sur la nullité de la résolution n°19 :

Ce point porte sur la décision de ratifier les travaux de réfection du toit-terrasse portant le n° de lot 70.

Le Tribunal s’interroge sur l’intérêt de faire voter à l’assemblée générale une autorisation d’effectuer les travaux, avant de voter lors de même assemblée générale la ratification des mêmes travaux, en réalité déjà exécutés. Cependant, n’étant pas chargé de statuer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, aucune nullité ne peut découler de ce constat.

Les requérantes font valoir à l’appui de leur demande de nullité que :

— cette résolution fait écho à la décision prise au point 13, qui a été annulée,

— le principe de ratification des travaux ne peut être utilisé par le syndic pour couvrir ses manquements et les nullités des résolutions déjà annulées par voie de justice en raison de la décision rendue par le Tribunal judiciaire en date du 24 février 2023.

En réplique, la SARL JOSC 2 explique que la copropriété se trouve dans une situation complexe, dans la mesure où plusieurs assemblées générales successives ont été contestées et que les travaux d’étanchéité ont débuté puisqu’il s’agissait de travaux obligatoires ne pouvant être suspendus pendant la durée de la procédure en annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 ayant voté lesdits travaux.

Elle ajoute que la nullité de la résolution n°19 ne peut découler de celle de la résolution n°13, non annulée.

S’agissant de l’argument avancé par les requérants selon lequel la ratification implicite suppose l’absence d’équivoque, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, SARL JOSC 2 rétorque que ces affirmations sont dénuées de fondement, la ratification des dits travaux n’ayant pas pour but de contourner la décision de justice du 24 février 2023 ayant annulé l’assemblée générale qui avait voté les travaux pour des questions de délai de convocation, mais bien de régulariser une situation inextricable.

Sur ce :

À l’occasion d’une question posée par un parlementaire, les services du garde des Sceaux ont fait le point sur la ratification des travaux irréguliers effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et apporté des précisions quant à la notion d’absence d’équivoque de la ratification implicite. (Réponse ministérielle n° 19918 : JO Sénat 22 juill. 2021, p. 4624)

Le ministère rappelle que des travaux irréguliers, engagés sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés :

«  soit par une décision ultérieure de l’assemblée générale, prise en connaissance de cause, à la majorité requise pour autoriser les travaux (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751) ;

«  soit de manière implicite et se déduire, notamment, d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires refusant d’engager des poursuites contre le copropriétaire fautif aux fins de remise en état. Dans ce dernier cas, le ministère précise que la ratification implicite suppose, en toute hypothèse, l’absence d’équivoque, notion relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013).

En l’occurrence, la ratification des travaux exécutés sans autorisation par la SARL JOSC 2 relevait indéniablement de la première hypothèse, les copropriétaires ayant approuvé en toute connaissance de cause et à postériori ces travaux, sans que la notion « d’absence d’équivoque » n’ait à être examinée dans ces conditions.

Les arguments avancés par les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA à l’appui de la nullité de la résolution n°19 seront donc écartés.

Sur la résolution n°20 :

Celle-ci porte sur la décision de ratifier les travaux supplémentaires de réfection effectués par la société [P] sur le toit-terrasse.

Les requérantes excipent des mêmes arguments que ceux invoqués à l’appui de la demande de nullité de la résolution n°14, qui n’ont pas prospéré, et s’appuient également sur la nullité de la résolution n°19 pour en déduire celle de cette résolution.

En l’absence de prononcé de nullité des résolutions n°14 et 19, la demande de nullité de la résolution n°20 sera donc également rejetée.

Sur la résolution n°21 :

Celle-ci porte sur la décision de ratifier le choix de la maîtrise d’œuvre pour suivre les travaux de réfection effectués par la société [P] sur le toit-terrasse du lot n°70.

Les requérantes excipent des mêmes arguments que ceux invoqués à l’appui de la demande de nullité de la résolution n°15, qui n’ont pas prospéré, et s’appuient également sur la nullité de la résolution n°19 pour en déduire celle de cette résolution.

En l’absence de prononcé de nullité des résolutions n°16 et 19, la demande de nullité de la résolution n°21 sera donc également rejetée.

Sur les résolutions n°22 et 23 :

Celle-ci porte sur la décision de ratifier à postériori le choix du bureau de contrôle pour suivre les travaux de réfection effectués par la société [P] sur le toit-terrasse.

Les requérantes développent les mêmes arguments que ceux invoqués à l’appui de la demande de nullité des résolution n°16 et 17, qui n’ont pas prospéré, et s’appuient également sur la nullité de la résolution n°19 pour en déduire celle de cette résolution.

En l’absence de prononcé de nullité des résolutions n°16,17 et 19, la demande de nullité de la résolution n°22 sera donc également rejetée, de même que celle de la résolution n°23 selon le même raisonnement, s’agissant de la ratification du choix de l’assurance dommages ouvrages.

Sur la résolution n°24 :

Celle-ci porte sur la décision de ratifier à postériori les honoraires du syndic pour suivre les travaux de réfection effectués par la société [P] sur le toit-terrasse du lot n°70.

Les requérantes excipent des mêmes arguments que ceux invoqués à l’appui de la demande de nullité de la résolution n°18, qui n’ont pas prospéré, et s’appuient également sur la nullité de la résolution n°19 pour en déduire celle de cette résolution.

En l’absence de prononcé de nullité des résolutions n°18 et 19, la demande de nullité de la résolution n°24 sera donc également rejetée.

Sur la résolution n°25 :

Celle-ci est ainsi libellée « A la demande de la Sté JOSC2, déplacement blocs de climatisation posés par la sté JOSC 2 par suite des travaux de terrasse. »

Il est précisé dans le corps de la résolution que « l’assemblée générale décide, après en avoir délibéré, d’autoriser la sté JOSC2 à fixer ses blocs de climatisation et, pour des raisons de sécurité, à réaliser un garde-corps, et une échelle fixée sur le mur, comme repris sur le plan joint (annexe 27). »

Les requérantes arguent de la nullité de cette résolution compte tenu de :

— l’irrespect de l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

— l’absence d’informations concrètes quant à l’emplacement des blocs climatisation, le schéma fourni ne donnant pas d’informations précises sur le positionnement prévu sur le mur partie commune, sans validation du projet par un homme de l’art.

Le Syndicat de la copropriété et le syndic soutiennent que la SARL JOSC 2 a satisfait aux exigences de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, les documents annexés à la convocation représentant parfaitement les prestations à réaliser, ce que prétend également la copropriétaire concernée.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que la SARL JOSC 2 a versé à l’appui de son projet de résolution :

— un plan (annexe A27) permettant clairement de visualiser l’emplacement des blocs de climatisation, de l’échelle et des garde-corps prévus,

— des photos des blocs en question.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété prévoit que :

«  À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

(…)

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. "

L’article 11 de ce même décret précise que :

«  Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965.

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice. "

Selon la jurisprudence, il est indispensable de notifier le projet de résolution au plus tard en même temps que l’ordre du jour, sans toutefois qu’il ne soit nécessaire de notifier les conditions essentielles du contrat prévues à l’article 11-3o, puisque le syndicat ne conclut lui-même aucune convention, les travaux étant à la charge du copropriétaire qui en sollicite l’autorisation.

En effet, le copropriétaire qui demande à l’assemblée générale une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes n’est pas tenu, aux termes de l’ article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars décret n°67-223 du 17 mars 1967, de produire un devis ou tout autre document contractuel ( CA Versailles, 4e ch., 2e sect., 26 févr. 2020, n° 17/08344 ).

En revanche, le projet de résolution doit être suffisamment précis sur le plan technique pour permettre une délibération en pleine connaissance de cause sur les incidences de l’autorisation, contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de réalisation, et fournir aux copropriétaires des renseignements utiles et suffisants pour décider lors du vote. L’assemblée générale doit être éclairée par un dossier technique, afin de vérifier si l’opération respecte les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires.

Il incombe au demandeur de produire un dossier technique complet (plans et documents nécessaires) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, n° 09-15.002).

Ne peut alors qu’être annulée l’ autorisation donnée lorsque, compte tenu de la nature des travaux à entreprendre, l’information donnée aux copropriétaires avant le vote était insuffisante quant aux modalités de réalisation et aux conséquences de l’intervention sollicitée par le requérant, l’assemblée n’ayant pas été mise en mesure de délibérer et de décider en toute connaissance de cause d’autoriser les travaux en conformité avec l’intérêt collectif ( CA Paris, pôle 4, ch. 2, 18 déc. 2019, n° 16/09628 ).

En l’espèce, les documents fournis par la SARL JOSC 2 avec la convocation, constitués d’un plan détaillé et de photos montrant l’emplacement de la pose des climatiseurs sur l’immeuble, permettaient aux copropriétaires d’être suffisamment éclairés avant le vote.

La demande de nullité de cette résolution sera donc rejetée.

Sur les résolutions n°26 et 26+ :

L’intitulé de cette résolution est le suivant : « A la demande de la sté JOSC2, autoriser la réalisation d’un basin de 7.00x2.00 sur le toit-terrasse dont la société JOSC2 bénéficie de la jouissance exclusive. »

Les requérantes reprochent à la résolution de ne pas donner suffisamment d’informations sur le projet, s’agissant des raccordements aux réseaux d’eaux, de l’absence d’études béton ou des charges compte tenu du poids de ce bassin, ainsi que l’absence de précisions concernant les entreprises choisies pour les travaux, au regard notamment de leur assurance responsabilité civile professionnelle, le syndic n’ayant pas exigé la production des assurances des entreprises intervenantes.

Elles ajoutent qu’au regard des charges communes de l’immeuble pour l’eau, la toiture terrasse est une partie commune à jouissance privative qui n’est pas affectée de tantièmes, le remplissage des piscines ne pouvant être effectué aux frais des autres copropriétaires.

Enfin, elles prétendent que l’implantation de la piscine/jacuzzi se fait sur une partie commune dont la SARL JOSC2 n’a pas la jouissance, ce qui est irrégulier.

En réplique, le Syndicat de la copropriété et le syndic exposent que :

— les pièces techniques explicatives fournies proviennent de professionnels,

— le bassin remplace le jardin suspendu qui avait été réalisé illégalement par les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA en son temps.

La SARL JOSC 2 confirme que de nombreux documents techniques ont été joints à la convocation, fournissant aux copropriétaires une information claire et précise sur son projet.

Sur ce :

Il résulte de l’analyse des pièces produites aux débats que le projet de résolution adressé aux copropriétaires, qui contenait plusieurs documents émanant de bureau d’études ou d’architecte, était détaillé et suffisamment précis sur la nature, la consistance des travaux et la maintenance du bassin.

En effet, la SARL JOSC 2 a communiqué à l’appui de sa demande des plans de masse, des notes du BET structure, des devis et un tableau comparatif de pesage permettant de comprendre le procédé d’attache du bassin et son poids sur la terrasse.

Il est également précisé que le bassin est raccordé au réseau d’eau du lot n°70.

Selon la jurisprudence, si les travaux qui n’emportent qu’une emprise minime sans dommage pour les parties communes peuvent être librement réalisés, le principe demeure celui de la nécessité d’une autorisation de l’assemblée pour tous les travaux allant au-delà d’une affectation superficielle des parties communes , notamment pour ceux impliquant le passage de conduits ou de canalisations sur ou à travers des parties communes ( CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 7 sept. 2023, n° 22/10828)

Laa Cour de cassation a posé pour règle que lorsque les juges du fond ont constaté que les travaux entraînent soit une appropriation exclusive, soit une modification de la jouissance ou de l’usage des parties communes, l’autorisation de les entreprendre doit être donnée non plus à la majorité de l’article 25, mais à la double majorité de l’article 26 de la loi, s’agissant alors d’une véritable aliénation des parties communes concernées par les travaux (Cass. 3e civ., 4 nov. 2004, n° 03-11.74, Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-14.057 )

En l’occurrence, la construction du bassin aboutit matériellement à une véritable appropriation d’une partie commune qu’est la partie du toit-terrasse concerné, non comprise dans le périmètre de la partie commune à jouissance privative octroyée à la SARL JOSC 2.

Or, le vote a bien été effectué au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui stigmatise la volonté de la copropriété de concéder la jouissance de cette partie commune du toit-terrasse à la SARL JOSC 2.

Enfin, l’absence d’autorisation d’urbanisme accordée est sans incidence sur l’autorisation donnée par les copropriétaires, le demandeur devant faire son affaire de la régularisation administrative de sa situation.

L’ensemble des conditions légales a donc été respecté et ces résolutions 26 et 26+ (consistant dans le vote de la même résolution conformément aux dispositions de l’article 26-1 de cette même loi) ne seront pas annulées.

Sur les résolutions n°27 et 27+ :

Ces résolutions tendent à faire ratifier les travaux du bassin sur le toit-terrasse, qui ont déjà été réalisés par la SARL JOSC 2.

Là encore, le Tribunal s’interroge sur l’intérêt de faire voter à l’assemblée générale une autorisation d’effectuer les travaux, avant de voter lors de même assemblée générale la ratification des travaux déjà exécutés. Cependant, n’étant pas chargé de statuer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, aucune nullité ne peut découler de ce constat.

Les requérantes font valoir à l’appui de leur demande de nullité que :

— ces résolutions sont le simple prolongement des décisions 26 et 26+, raison pour laquelle elles doivent être annulées,

— Le principe de ratification des travaux ne peut être utilisé par le syndic pour couvrir ses manquements et les nullités des résolutions précédentes.

Ainsi qu’exposé au paragraphe concernant la résolution n°19, des travaux irréguliers, engagés sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés notamment par une décision ultérieure de l’assemblée générale, prise en connaissance de cause, à la majorité requise pour autoriser les travaux (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751).

Il est constant que ces résolutions ont été prises conformément à la majorité énoncée aux articles 26 et 26-1de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, ces résolutions ne sont pas susceptibles d’annulation et les requérantes se verront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les résolutions 28 et 28+ :

Elles portent sur l’autorisation de « la liaison des édifices présents sur le toit-terrasse », à la demande de la SARL JOSC 2, et du vote de cette autorisation au visa des articles 26 puis 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution 28 expose que : « Des édicules ont été réalisés par la société IMMOBILIARE Concordia en 2002, lorsqu’elle était propriétaire du lot 70. Ils sont représentés en rouge foncé sur le plan joint (Annexe 35). Ces édicules ont été réalisés suivant des plans d’ingénieur repris en annexe 34 et 39. La société JOSC 2 souhaite liaisonner les planchers hauts de ces édicules comme repris en rose sur le plancher joint. Ces nouveaux planchers seront réalisés en ossature bois. »

La résolution 28-1 porte sur le 2e vote établi en vertu de l’article 26-1.

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA prétendent que la SARL JOSC 2 ne délivre aucune information loyale à l’appui de cette demande, les seules annexes étant inutilisables et sans rapport avec la résolution.

En réponse, la SARL JOSC 2 expose qu’ont été joints à la convocation un croquis explicatif à partir des plans élaborés par l’ingénieur béton armé, également annexés, de même que le plan de la toiture et des édicules dressé par Monsieur [I], l’architecte de la copropriété.

Le Syndicat de la copropriété et le syndic prétendent que les annexes produites expliquent parfaitement l’emplacement des édicules et les liaisons effectuées, les travaux ayant de plus été suivis par l’architecte de la copropriété.

Les pièces annexées à la convocation sont suffisamment explicites pour que les copropriétaires aient voté en toute connaissance de cause sur ces travaux.

La demande de nullité de cette résolution sera donc rejetée, de même que celle relative à la ratification postérieure des travaux de liaison des édicules, en point 29 et 29+.

Sur les résolutions 30 et 30+ :

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA sollicitent l’annulation de ces résolutions relatives à la demande d’autorisation formée par la SARL JOSC 2 de poser des garde-corps sur les édicules, qui seront translucides côté sud et ouest et opaques côté est, arguant de ce qu’aucun plan d’implantation ni précision quant aux dimensions du garde-corps, du modèle prévu ni de la longueur n’est transmis aux copropriétaires.

Elles ajoutent que le syndic et la SARL JOSC 2 ne versent aucun renseignement concernant les entreprises prestataires, leurs assurances et la validation du projet par un cabinet d’études compétent.

En réponse, le Syndicat de la copropriété, le syndic et la SARL JOSC 2 estiment que les copropriétaires disposaient des éléments essentiels pour autoriser la pose de ces garde-corps au pourtour de la terrasse.

Le Tribunal considère que l’implantation et la consistance desdits travaux sont clairement décrits, sans qu’il ne soit nécessaire que d’autres documents soient versés à l’appui du projet de résolution.

La demande de nullité de ces deux résolutions sera donc rejetée.

Sur les résolutions n°31 et 31+ :

Par ces résolutions, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé les locations meublées saisonnières, considérant que l’interdiction de la location meublée inscrite dans le règlement de la copropriété est excessive, votant conformément aux dispositions énoncées articles 26 puis 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA prétendent que les copropriétaires ne peuvent déroger au règlement de copropriété par le biais d’une simple résolution.

Les défendeurs font valoir quant à eux que l’assemblée générale a décidé de mettre en adéquation le règlement de copropriété avec la situation de l’immeuble et les comportements des copropriétaires et voté conformément aux dispositions des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les articles 14, alinéa 1 et 3, et 17, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Ses décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Selon l’article 26, b, l’assemblée générale peut décider « La modification , ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».

En revanche, selon l’alinéa c de ce même article, dans sa version antérieure à la LOI n°2024-1039 du 19 novembre 2024 – art. 6, dite loi LE MEUR : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Avant la promulgation de la loi LE MEUR, le règlement de copropriété ne pouvait être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance de ses parties privatives que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité ( Cass. 3e civ., 19 oct. 2011, n° 10-20.634 ).

En effet, dans une telle hypothèse de suppression de l’interdiction de la location meublée, la destination de chacun des lots se trouve nécessairement affectée.

En l’occurrence, l’assemblée générale n’a pas voté une modification du règlement de copropriété mais uniquement autorisé la location saisonnière meublée par un vote des deux tiers des copropriétaires, ce qui est contraire à la clause du règlement de copropriété interdisant spécifiquement les locations meublées, clause qui ne pouvait être modifiée qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Ces résolutions sont donc illicites et seront annulées comme ne respectant pas les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 antérieures aux modifications apportées par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Sur les résolutions n°32 et 32+ :

Ces résolutions portent sur l’autorisation pour les copropriétaires et leurs locataires de poser des banderoles ou des panneaux publicitaires sur les façades de l’immeuble, au droit de leurs propres lots.

Les requérantes affirment que le syndic ne donne aucune information sur la publicité envisagée et les caractéristiques des banderoles, et ne démontre pas non plus la mise en place de démarches relatives à l’apposition de banderoles sur la résidence, alors que cette pose de banderoles est soumise à autorisation administrative.

Le Syndicat de la copropriété et le syndic n’apportent aucun élément pertinent aux débats sur ce point.

La SARL JOSC 2 quant à elle énonce que le Syndicat de la copropriété n’a pas contrevenu au règlement de la ville en autorisant la pose de banderoles et qu’il est précisé qu’avant chaque pose de banderole, le copropriétaire demandeur devra déposer une demande et présenter son projet.

En tout état de cause, la demande de nullité de ces résolutions soutenue par les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA ne repose sur aucun fondement juridique et sera en conséquence rejetée.

Sur les résolutions n°33 et 34 :

Ces résolutions concernent l’autorisation d’effectuer les travaux ayant pour objet l’embellissement de la cabine d’ascenseur maître, avec un devis unique soumis au vote des copropriétaires.

Les requérantes soutiennent qu’aucune mise en concurrence n’a été effectuée et sollicitent l’annulation de ces décisions, outre la condamnation du syndic à leur rembourser les appels de fonds réglés au titre de cette résolution.

Le Syndicat de la copropriété et le syndic indiquent uniquement que l’état déplorable des parties communes nuit à la location des appartements de grand standing de l’immeuble, raison du vote en faveur de cet embellissement.

La société JOSC 2 n’a pas répondu sur ce point.

Sur ce :

Comme pour toute décision de travaux, une mise en concurrence entre plusieurs entreprises s’impose, aux termes de l’article 11 I 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des dispositions de l’article 19-2 de ce même décret, qui prévoient que :

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

En l’occurrence, force est de constater que le syndic n’a produit que le devis de l’entreprise VERTECH, sans mise en concurrence.

Par conséquent, la résolution 33, ainsi que la résolution n°34 relative aux honoraires du syndic découlant du suivi de ces travaux, seront annulées.

Il est constant que la situation des copropriétaires doit être remis dans l’état antérieur au vote de la résolution annulée.

Les appels de fonds relatifs aux travaux concernant les travaux d’embellissement de l’ascenseur principal doivent donc être annulés.

Cependant, ainsi que le soulignent le Syndicat de la copropriété et le syndic, les appels de fond ne sont pas perçus par le syndic mais versés sur le compte bancaire de la copropriété LE 2 CROISETTE.

Par conséquent, il convient de débouter les requérantes de leur demande de voir condamner le syndic à leur rembourser les sommes réglées au titre de l’appel de fonds concernant les travaux d’embellissement de l’ascenseur ; ce d’autant que la réalité du paiement de cet appel de fonds par les sociétés demanderesses est contesté.

La résolution n°35 :

Cette résolution concerne l’autorisation donnée à la SAS MIG3 « de mettre deux groupes de clim en façade côté intérieur, afin de ne pas ajouter des clims au sol dans la cour. »

Les requérantes arguent de ce que cette question est soumise aux dispositions des articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967 et devait être accompagnée d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Elles ajoutent que la société MIG3 n’apporte aucune information concernant les aspects techniques du projet, l’assemblée générale des copropriétaires n’étant informée en rien du positionnement prévu sur ledit mur.

En réponse, le Syndicat de la copropriété et le syndic précisent que cette résolution constitue une un accord de principe, le positionnement des climatiseurs devant être effectué " en accord total avec Madame [B] et après étude technique ".

Ils indiquent toutefois s’en rapporter à justice sur la régularité de cette décision.

La SARL JOSC 2 n’a pas formé d’observations à ce titre.

Il n’est pas précisé dans les écritures des parties qui est " Madame [B] ", dont le Tribunal comprend à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale qu’elle est l’une des copropriétaires.

Le choix du lieu précis d’implantation des climatiseurs ne peut être déléguée à une simple copropriétaire. Les éléments relatifs aux modalités d’installation de ces climatisations (hauteur sur le mur, taille des produits) auraient dû être exposés avant le vote.

Cette décision sera donc également annulée.

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA sollicitent en outre la condamnation du Syndicat de la copropriété à la remise en état des lieux sous astreinte de 50€ par jour, du fait de l’installation illicite des climatisations.

Elles ne démontrent toutefois pas que les installations ont été réellement effectuées. En outre, les installations seront exécutées par le copropriétaire en ayant sollicité l’autorisation et non par le Syndicat de la copropriété, qui ne peut donc être condamné de ce chef.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic :

Les requérantes mettent en cause la responsabilité délictuelle du syndic à leur encontre, dès lors qu’il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions.

Elles soutiennent que le syndic :

— ne fait pas respecter le règlement de copropriété, s’abstenant d’agir contre les copropriétaires contrevenants,

— a soumis au vote des résolutions viciées, manquant ainsi à son obligation de diligence,

— a engagé irrégulièrement des dépenses sur la base de décision frappées d’un recours en annulation.

Elles sollicitent en conséquence la condamnation du syndic à rembourser au Syndicat de la copropriété les sommes indûment engagées au titre des résolutions annulées.

En réplique, le Syndicat de la copropriété et le syndic exposent qu’en raison des contestations systématiques des demanderesses, la réalisation des travaux d’embellissement de la cabine d’ascenseur a été différée et les honoraires relatifs à ces travaux n’ont pas été versés au syndic.

Ils soulèvent l’absence de faute engageant la responsabilité du syndic, ainsi que le défaut d’un préjudice direct et personnel subi par les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA découlant des fautes reprochées.

La SARL JOSC 2 ne s’est pas prononcée sur ce point.

Sur ce :

Si la SARL LA MISSION IMMOBILIERE, en sa qualité de syndic de la copropriété litigieuse, a manifestement manqué à son devoir de conseil en faisant voter des résolutions ne respectant pas les préconisations légales, notamment s’agissant de l’obligation de mise en concurrence, ou encore contraires aux règles de l’unanimité ; les sociétés requérantes échouent à démontrer un quelconque préjudice en découlant pour elles.

Force est de constater qu’elles ne sollicitent d’ailleurs aucune somme à titre de dommages et intérêts, mais uniquement la condamnation du syndic à rembourser au Syndicat de la copropriété les sommes engagées sur le fondement des résolutions annulées.

Or, ainsi que le soulignent le Syndicat de la copropriété et le syndic, les appels de fond ne sont pas perçus par le syndic mais versés sur le compte bancaire de la copropriété LE 2 CROISETTE.

Par conséquent, la demande formée à ce titre par les requérantes sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive :

Le Syndicat de la copropriété et son syndic sollicitent la condamnation des demanderesses à leur verser la somme de 5.000 euros, en réparation du préjudice subi du fait de la paralysie du fonctionnement de la copropriété découlant de leur acharnement procédural.

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche, ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’occurrence, les défendeurs ne démontrent pas la faute des requérantes, dont une partie des prétentions ont été retenues par le présent Tribunal ; de sorte que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle formée par la SARL JOSC 2 :

La SARL JOSC 2 demande au Tribunal d’ordonner au Syndicat de la copropriété de soumettre au vote, lors de la prochaine assemblée générale, les résolutions frappées de nullité afin de régulariser la situation, ce dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir.

Cette prétention n’est étayée par aucun fondement juridique.

Il convient de rappeler qu’il appartient à la seule assemblée générale et non au Tribunal d’apprécier les mesures à prendre à la suite de l’annulation d’une décision.

La SARL JOSC 2 verra en conséquence sa demande reconventionnelle rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la teneur de la présente décision et en équité, il convient de condamner in solidum les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA, parties perdantes au principal, à verser au Syndicat de la copropriété la somme de 3.000 euros, celle de 2.000 euros au syndic, ainsi que la somme de 5.000 euros à la SARL JOSC 2 au titre des frais irrépétibles que les défendeurs ont exposés.

Les requérantes se verront en revanche déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner les requérantes au paiement des entiers dépens de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit au visa de l’article 514 du Code de procédure civile.

La société JOSC 2 demande de voir écarter l’exécution provisoire, sans toutefois motiver cette prétention, à laquelle il ne sera pas fa it droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de la SARL JOSC 2 à la présente instance ;

Déboute la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL de leur demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale de la copropriété 2 CROISETTE en date du 31 octobre 2023 ;

Prononce la nullité des résolutions 31 et 31+, 33, 34 et 35 de l’assemblée générale de la copropriété 2 CROISETTE en date du 31 octobre 2023 ;

Déboute la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL de leur demande d’annulation des autres résolutions de l’assemblée générale de la copropriété 2 CROISETTE en date du 31 octobre 2023 ;

Déboute la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL de toutes leurs autres demandes ;

Déboute le Syndicat de la copropriété LE 2 CROISETTE et son syndic la SARL LA MISSION IMMOBILIERE de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Déboute la SARL JOSC 2 de sa demande reconventionnelle ;

Condamne in solidum la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL à verser au titre des frais irrépétibles :

— au Syndicat de la copropriété 2 CROISETTE la somme de 3.000 euros,

— à la SARL MISSION IMMOBILIERE la somme de 2.000 euros,

— à la SARL JOSC 2 la somme de 5.000 euros ;

Déboute les requérantes de leur propre demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE