Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 17 juillet 2025, n° 25/00070

TJ Orléans 17 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé les sommes dues dans le délai de six semaines, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il occupe les lieux sans droit depuis la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné le locataire à verser les loyers et charges impayés, considérant qu'il reste débiteur jusqu'à la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur, considérant que le locataire a causé un préjudice en occupant les lieux sans droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, en raison de l'absence de contestation de la part du locataire.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné le locataire à supporter les dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 17 juil. 2025, n° 25/00070
Numéro(s) :	25/00070
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adeline JEANTET-COLLET
Cabinet(s) :	SCP LE METAYER & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00070 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAOO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Adeline JEANTET – COLLET de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 janvier 2023, ayant pris effet le même jour, Monsieur [V] [D] a donné à bail à Monsieur [Z] [R] un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 650 euros, payable d’avance, le 2 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [Z] [R], Monsieur [V] [D] a fait signifier le 2 septembre 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 6740,35 euros.

Le propriétaire a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 3 septembre 2024.

A défaut de recevoir le paiement intégral des causes du commandement dans le délai indiqué, Monsieur [V] [D] a assigné en référé Monsieur [Z] [R] -par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conformément à l’article 1728 du Code civil et à la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner le locataire ainsi que tous les occupants de son chef à quitter immédiatement et sans délai les lieux loués ;

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux qu’il occupe indûment conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et autoriser Monsieur [D] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le locataire au paiement par provision de la somme de 8040,35 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la signification de l’assignation avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 650 euros, à compter du mois de novembre 2024, en conformité avec l’article 1231-1 du Code de procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié.

— Condamner Monsieur [Z] [R] à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [R] aux entiers frais et dépens, en ce compris le commandement de payer les loyers et charges, la présente assignation et sa notification au Préfet, ainsi que le suites de mise en exécution, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À cette audience, Monsieur [V] [D], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et a actualisé la dette locative à la somme de 12001,32 euros. Il a précisé que le locataire était toujours dans les lieux loués et qu’il n’y a pas eu de paiement depuis novembre 2023.

Cité à étude, Monsieur [Z] [R] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [Z] [R] n’a pas donné suite aux rendez vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 13 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 septembre 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 2 septembre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 11 janvier 2023 contient une clause résolutoire (avant dernière page), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 6740,35 euros et ce, dans le délai de six semaine, prévu par la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat de bail ne prévoyant pas de durée supérieure à 6 semaines laissé au bénéfice du locataire pour éteindre les causes du commandement de payer, il y aura lieu d’appliquer le délai de 6 semaines.

Monsieur [Z] [R] disposait donc d’un délai de six semaines pour régler cette somme de 6740,35 euros, expirant le lundi 14 octobre 2024 à 24 heures.

Monsieur [Z] [R] n’a procédé à aucun règlement sur cette période, de sorte que les causes du commandement relatives aux loyers impayés n’ont pas été réglées, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 15 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [Z] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 14 octobre 2024 et, à compter du 15 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [V] [D] produit un décompte comprenant le loyer du mois de mai 2025 démontrant que Monsieur [Z] [R] reste devoir la somme de 12001,32 euros.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 12001,32 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Z] [R] sera donc condamnée à verser à Monsieur [V] [D], prise en la personne de son représentant légal, une somme provisionnelle de 12001,32 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte transmis au jour de l’audience. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 septembre 2024 sur la somme de 6740,35 euros et à compter de de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [Z] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement (650 euros), conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [D], et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [Z] [R], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2023 entre Monsieur [V] [D] et Monsieur [Z] [R], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 octobre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [R], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser à Monsieur [V] [D], prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 12001,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 22 mai 2025 incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 septembre 2024 sur la somme de 6740,35 euros et à compter de de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser à Monsieur [V] [D], une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés (650 euros) à compter du 1er juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser à Monsieur [V] [D], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture..

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,