TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00484 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAI6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C I. THENOT P.P, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim ZEMMOURI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 décembre 2023, la SCI THENOT P.P a donné en location à Monsieur [V] [Y] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 420 euros outre 30 euros de provisions sur charges, payable d’avance, le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024 à Monsieur [V] [Y] [J], pour un montant en principal de 1800 euros, selon décompte arrêté au 25 juillet 2024. Cet acte faisait également commandement au locataire de justifier d’une assurance.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 30 juillet 2024 de cette situation d’impayés.

la SCI THENOT P.P a ensuite fait assigner Monsieur [V] [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, ou à défaut et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 31 décembre 2023 en raison de l’inexécution de l’obligation par Monsieur [V] [Y] [J],

— Dire en conséquences que Monsieur [V] [Y] [J] se trouve être occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux loués,

— Dire qu’à défait de départ volontaire du locataire et de tout occupant de son chef, il sera expulsé avec le concours de la force publique, un serrurier et un déménageur si besoin est,

— dire qu’en cas d’expulsion les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par l’article L443-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [V] [Y] [J] à payer à la SCI THENOT P.P au titre des loyers et charges arrêtés à octobre 2024, la somme de 3150 euros avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 1800 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1231-7 du Code civil),

— Condamner Monsieur [V] [Y] [J] à payer à la SCI THENOT P.P une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,

— Condamner Monsieur [V] [Y] [J] à payer à la SCI THENOT P.P la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice subi par lui, en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil,

— Condamner Monsieur [V] [Y] [J] à payer à la SCI THENOT P.P la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [V] [Y] [J] aux entiers dépens relatifs à la présente instance comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret , de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI THENOT P.P, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6300 euros. La bailleresse a indiqué solliciter la somme de 1500 euros au titre de son préjudice économique.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [V] [Y] [J] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que le défendeur a bénéficié d’un accompagnement social jusqu’en 2024 mais qu’il ne répond plus aux sollicitations des intervenants, l’accompagnement ayant de ce fait pris fin.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le demandeur n’ayant pas précisé à l’audience si l’attestation d’assurance a ou non été transmise par le locataire, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés sera étudiée prioritairement.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la 1ère audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 décembre 2023 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (page 3 – CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 1800 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative est de deux mois et le commandement de payer vise également le délai de deux mois, les termes de la loi du 27 juillet 2023 n’ayant pas vocation à s’appliquer aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Il conviendra donc d’appliquer le délai de 2 mois prévu dans le commandement de payer et dans le bail.

Monsieur [V] [Y] [J] avait jusqu’au lundi 30 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 29 septembre 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de 2 mois allant du 29 juillet 2024 au 30 septembre 2024 à 24 heures, Monsieur [V] [Y] [J] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [V] [Y] [J] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

Il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, la clause résolutoire étant acquise pour défaut de paiement des loyers et charges.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [V] [Y] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 30 septembre 2024 et, à compter du 1er octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

la SCI THENOT P.P produit un décompte indiquant que Monsieur [V] [Y] [J] reste devoir la somme de 6300 euros à la date du 15 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [V] [Y] [J] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [V] [Y] [J] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6300 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1800 euros à compter du 29 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3150 euros à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il doit être précisé que la question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats par le juge, de tels délais ne pouvant être accordés du fait de l’absence de reprise du paiement du loyer.

Quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’est pas possible pour la même raison et doit en outre être demandée par une partie.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR PREJUDICE ECONOMIQUE :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’assignation vise l’article 1231-6 du Code civil qui concerne quant à lui les intérêts légaux produits par les sommes dues, l’article sus visés étant celui applicable à une demande de dommages et intérêts.

La SCI THENOT P.P sollicite le versement d’une somme de 1500 euros au motif qu’elle a subi un préjudice économique du fait de la non exécution par le locataire de son obligation de régler les loyers et charges.

Toutefois, outre les loyers impayés auxquels le locataire sera condamné à payer, la SCI THENOT P.P ne démontre aucun préjudice économique particulier.

En conséquence, la SCI THENOT P.P sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Y] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ainsi que celui de leur notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [V] [Y] [J] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et défaut d’assurance;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 31 décembre 2023 entre la SCI THENOT P.P et Monsieur [V] [Y] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er octobre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, cette clause étant acquise pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Y] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI THENOT P.P pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par l’article L443-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] [J] à verser à la SCI THENOT P.P, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6300 euros (selon décompte arrêté au 15 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1800 euros à compter du 29 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3150 euros à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] [J] à verser à la SCI THENOT P.P, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI THENOT P.P de sa demande de condamnation au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] [J] à verser à la SCI THENOT P.P, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ainsi que celui de leur notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,