TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04580 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G33N

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS,postulant

Maître WALTER de la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS, plaidant

Madame [E] [B] épouse [A], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître WALTER de la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS, plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [A] a donné à bail à Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave et deux parkings situés [Adresse 2] par contrat prenant effet au 14 mai 2021, pour un loyer mensuel de 627 euros, outre 50 euros de charges récupérables, payable à terme à échoir, le 1er de chaque mois.

En raison d’une situation d’impayés de loyers, Monsieur [Z] [A] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 16 février 2024.

Se prévalant toujours de loyers impayés, Monsieur [Z] [A] et Madame [E] [B] épouse [A] ont fait signifier le 15 février 2024 à Monsieur [T] [F], par procès-verbal de remise à personne et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1906,01 euros.

Le même acte a fait commandement aux locataires d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation du logement.

Monsieur [Z] [A] et Madame [E] [B] épouse [A] ont ensuite fait assigner le 24 mai et le 27 juin 2024 par actes de commissaire de justice Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et constater que la location consentie à Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— Ordonner que Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 2510,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que les demandeurs se réservent le droit d’actualiser leur créance le jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— Condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024.

A l’audience du 27 février 2025, Monsieur [Z] [A] et Madame [E] [B] épouse [A], assistés de leur conseil, ont maintenu leurs demandes relatives aux loyers et charges impayés et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3590,46 euros, hors frais. Les demandeurs ont indiqué que le paiement des loyers courants n’avait pas repris et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], chacun régulièrement et respectivement cité par procès-verbal de remise à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience et réalisé le 27 juillet 2024 indique que Monsieur [T] [F] est salarié en intérim dans le secteur du bâtiment pour un salaire mensuel de 1600 euros. Il percevrait la prime d’activité. Sur le plan familial, Monsieur [P] [F] serait marié et aurait un enfant à charge. Ses difficultés financières seraient liées à l’utilisation frauduleuse de ses documents administratifs suite à la perte de ses documents d’identité, pour laquelle il aurait déposé plainte. Il aurait fait l’objet de saisies sur salaires et sur son compte bancaire par le Trésor public. Il souhaiterait résorber sa dette et aurait pris contact avec un commissaire de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECSISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la résiliation du bail

*Sur la qualité à agir de Monsieur [Z] [A] et Madame [E] [B] épouse [A] :

L’article 31 du Code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En l’espèce, Monsieur [Z] [A] et Madame [E] [B] épouse [A] ont tous deux assignés Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] en qualité de bailleurs.

Il ressort toutefois du bail transmis par les demandeurs que seul Monsieur [Z] [A] a signé ce contrat en qualité de bailleur, Madame [E] [B] épouse [A] ne rapportant pas la preuve qu’elle est également propriétaire du bien sis [Adresse 2].

Dès lors, il convient de déclarer la demande de Madame [E] [B] épouse [A] irrecevable, faute pour elle, de justifier d’une qualité à agir.

*Sur la recevabilité de la demande de Monsieur [Z] [A]

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 février 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

La demande formée par Monsieur [Z] [A], en qualité de bailleur, est donc recevable.

*Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail ayant pris effet le 14 mai 2021 stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant ladite clause a été signifié à Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], chacun respectivement par procès-verbal de remise à personne et par procès-verbal de remise à étude, le 15 février 2024 pour un montant en principal de 1906,01 euros.

Concernant la somme mentionnée dans le commandement de payer, il convient de souligner que les différents décomptes produits mentionnent un solde antérieur au 1er janvier 2024 d’un montant de 537,89 euros, somme dont le détail n’a pas été transmis par le bailleur. En conséquence, il n’est pas possible de vérifier l’origine de la somme ainsi inscrite, laquelle devra donc être retranchée de la somme demandée au jour du commandement de payer et par la suite. De ce fait, la somme pouvant être prise en compte, dans le cadre du commandement de payer, sera de 1368,12 euros (1906,01 euros – 537,89 euros).

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] avaient donc jusqu’au lundi 15 avril 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Dans cette période de deux mois, seul un versement pour un montant de 800 euros a été réalisé le 13 avril 2024 ce qui n’a pas permis de solder la dette de 1368,12 euros de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans ce délai.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 16 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] sera en conséquence ordonnée.

II) Sur les demandes de condamnation en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] restent redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

Monsieur [Z] [A] produit un décompte actualisé arrêté au 1er février 2025, loyer de février 2025 inclus, démontrant que Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] restent lui devoir la somme de 3590,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], absents à l’audience, ne contestent, par définition, ni le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par ailleurs d’indiquer que la solidarité entre les locataires est contractuellement prévue dans le bail (paragraphe 7, page 8).

Comme indiqué plus en avant, le décompte produit à l’audience présente toujours un solde antérieur au 1er janvier 2024 d’un montant de 537,89 euros dont le bailleur ne rapporte pas le détail, ce qui ne permet pas de vérifier l’origine de la somme inscrite laquelle doit donc être retranchée de la totalité de la somme demandée au titre de l’arriéré locatif.

Il convient également de retrancher à la somme demandée la somme de 137 euros réclamée au titre de la taxe ordures ménagères, somme qui n’est pas justifiée dans les éléments transmis par le bailleur.

En conséquence, Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] seront donc condamnés solidairement à verser au bailleur une somme 2915,57 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1368,12 euros (1906,01 euros auxquels il convient de soustraire 537,89 euros) à compter du 15 février 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], absents à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience, ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

IV) Sur les demandes accessoires

*Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Pour rappel, s’agissant de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. […] Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

*Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [A], Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail formée par Madame [E] [B] épouse [A], faute de qualité à agir ;

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail formée par Monsieur [Z] [A];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail prenant effet au 14 mai 2021, conclu entre Monsieur [Z] [A] , d’une part, et Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] à verser à Monsieur [Z] [A] la somme 2915,57 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1368,12 euros à compter du 15 février 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] à verser à Monsieur [Z] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [O] [S] [J] [R] à verser à Monsieur [Z] [A] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,