Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 23 mars 2026, n° 22/02282

TJ Orléans 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 23 mars 2026, n° 22/02282
Numéro(s) :	22/02282
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	8 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dikpeu-Eric BALEJean Michel LICOINEAmelie TOTTEREAU-RETIFMarie-Odile COTELLudivine CASTAGNOLI
Cabinet(s) :	LEROY AVOCATSBALE & KOUDOYOR
Parties :	La S.A.R.L. CARD TECHNOLOGIES c/ La S.A.R.L. [ J ] [ G ] ET [ O ] [ W ]

Texte intégral

N° RG 22/02282 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GBKL – décision du 23 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° RG 22/02282 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GBKL

N° Minute :

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 23 Mars 2026

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. CARD TECHNOLOGIES

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 452 960 974

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant demeurant ès qualités au siège,

défenderesse à l’incident représentée par Maître Dikpeu BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, M^e Ludivine CASTAGNOLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DEFENDEURS:

La S.A.R.L. [J] [G] ET [O] [W]

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 898 260 229,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social,

Maître [J] [G],

demeurant [Adresse 2]

demandeurs à l’incident représentés par M^e Jean michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

La SCCV L’ANGUILLE,

immatriculée sous le numéro 853 933 810 du registre du commerce et des sociétés d’ORLEANS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [M] [L]

né le 24 Octobre 1939 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [V] épouse [L]

née le 28 Septembre 1942 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 08 octobre 2025,

Puis la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le 14 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 mars 2026.

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT :

Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Pauline REIGNIER, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er février 2004, monsieur [M] [L] et madame [D] [L] ont donné à bail commercial à la société CARD TECHNOLOGIES des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] (45).

Par lettre du 10 septembre 2019, les époux [L] ont informé le preneur de leur volonté de vendre le local objet du bail pour une somme de 630.000 euros, afin d’éventuel usage de son droit de préemption.

Par courrier du 15 octobre 2019, la société CARD TECHNOLOGIES a informé les époux [L] de sa volonté d’exercer son droit de préemption, sous condition notamment d’obtention d’un prêt.

Par acte authentique du 5 mars 2020 instrumenté par maître [J] [G], les époux [L] ont vendu les locaux à la SCCV DE L’ANGUILLE pour un prix de 630.000 euros.

Par lettre du 26 mars 2020, maître [J] [G] a informé la société CARD TECHNOLOGIES de la vente ainsi intervenue.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 21 juin 2022, la société CARD TECHNOLOGIES a fait assigner la SCCV DE L’ANGUILLE, monsieur [M] [L] et madame [D] [L] devant le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin notamment de :

— annuler l’acte authentique de vente passé le 5 mars 2020,

— constater que la vente du lot cadastré section BW numéro [Cadastre 1], intervenue au profit de la société CARD TECHNOLOGIE, est parfaite depuis le 10 septembre 2019, date d’acceptation de l’offre de vente.

Par acte du 2 août 2022, la société CARD TECHNOLOGIES a fait assigner la SCCV DE L’ANGUILLE, monsieur [M] [L] et madame [D] [L] devant le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin notamment de :

— annuler l’acte authentique de vente passé le 5 mars 2020 portant sur les lots BW 269 à 272, 513 à 517, 683, 685, 687 et ZH 132,

— constater que la vente de ces lots, intervenue à son profit, est parfaite depuis le 10 septembre 2019, date d’acceptation de l’offre de vente.

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 19 novembre 2023, la SCCV L’ANGUILLE a fait assigner en intervention forcée la société [J] [G] ET [O] [W], NOTAIRES, ainsi que monsieur [J] [G], notaire.

Par ordonnances prononcées les 20 février et 19 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces procédures, l’affaire se poursuivant sous le numéro RG 22/2282.

La société [J] [G] ET [O] [W] et Monsieur [J] [G] ont soulevé un incident, sollicitant dans leurs dernières conclusions, signifiées par la voie électronique le 2 mars 2025, de :

— Déclarer la société CARD TECHNOLOGIES prescrite en ses demandes de prononcer la nullité de la vente passée entre les époux [L] et la SCCV DE L’ANGUILLE par acte du 5 mars 2020, et de substituer la société CARD TECHNOLOGIES à la SCCV DE L’ANGUILLE,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par la société CARD TECHNOLOGIES à l’encontre des époux [L] et de la SCCV DE L’ANGUILLE,

— Débouter la société CARD TECHNOLOGIES de toutes ses demandes,

— Déclarer la demande de garantie formulée à leur encontre par la SCCV DE L’ANGUILLE sans objet faute d’intérêt à agir,

— Condamner la société CARD TECHNOLOGIES à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’incident.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 14 octobre 2024, les époux [L] demandent de :

— Déclarer la société CARD TECHNOLOGIES prescrite en sa demande de nullité de la vente passée avec la SCCV DE L’ANGUILLE et de substitution,

— Déclarer l’ensemble de ses demandes irrecevables,

— Condamner la société CARD TECHNOLOGIES à leur verser la somme de 5152 euros en remboursement de la taxe foncière 2020,

— La condamner à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de la SELARL LEROY AVOCATS,

— Rejeter toutes autres demandes.

Par conclusions signifiées électroniquement le 11 octobre 2024, la SCCV DE L’ANGUILLE demande de :

— Déclarer la société CARD TECHNOLOGIES prescrite en sa demande de nullité de la vente passée avec la SCCV DE L’ANGUILLE et de substitution,

— Déclarer l’ensemble de ses demandes irrecevables,

— La condamner à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de la SELARL BOURILLON AVOCAT CONSEIL.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 13 décembre 2024, la société CARD TECHNOLOGIES demande de :

— Débouter la société [J] [G] et [O] [W] et monsieur [J] [G] de leur fin de non-recevoir,

— Débouter la SCCV DE L’ANGUILLE de toutes ses demandes,

— Condamner in solidum la société [J] [G] et [O] [W] et monsieur [J] [G], ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’incident dont distraction au profit de maître CASTAGNOLI.

Pour un exposé des moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience tenue sur incident le 8 octobre 2025, les parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026, prorogée au 26 février, puis au 23 mars suivant, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être précisé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, suivant lequel le tribunal ne statue sur les prétentions que si elles sont reprises au dispositif des conclusions, il ne sera pas statué sur la demande de prononcer l’irrecevabilité de la demande de nullité de la vente faute de publication, ladite prétention n’ayant pas été reprise au dispositif des conclusions des époux [L].

1 / Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Suivant l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article L 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Aux termes de l’article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du même code.

L’article 1er de l’ordonnance numéro 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit que :

« I. – Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. »

L’article 2 de cette même ordonnance dispose que :

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. »

Il s’en déduit que les délais concernés par ces dispositions dérogatoires sont ceux parvenus à échéance, ou les actes devant être accomplis pendant la période juridiquement protégée.

En l’espèce, il doit être relevé que :

— par lettre du 10 septembre 2019, les époux [L] ont informé la société TECHNOLOGIES CARD de leur volonté de vendre le local objet du bail pour une somme de 630.000 euros, afin d’éventuel usage de son droit de préemption,

— par courrier du 15 octobre 2019, la société CARD TECHNOLOGIES a informé les époux [L] de sa volonté d’exercer son droit de préemption sous condition notamment d’obtention d’un prêt,

— par acte authentique du 5 mars 2020 instrumenté par maître [J] [G], les époux [L] ont vendu les locaux à la SCCV DE L’ANGUILLE pour un prix de 630.000 euros,

— par lettre du 26 mars 2020, maître [J] [G] a informé la société CARD TECHNOLOGIES de la vente ainsi intervenue,

— par lettre du 16 avril 2020, la société CARD TECHNOLOGIES a contesté les termes de cette vente.

Le point de départ du délai biennal de prescription de l’action en nullité de la vente de locaux loués, conclue par les époux [L] avec la SCCV, en méconnaissance alléguée du droit de préférence de la société CARD TECHNOLOGIES, a commencé à courir le 16 avril 2020, pour être acquis au 16 avril 2022, soit au-delà du délai juridiquement protégé, prévu lors de la période de COVID, auquel les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 précitée ne sont donc pas applicables.

Il ne sera pas davantage retenu que le délai de prescription aurait été suspendu par suite d’une fraude commise aux droits de la société CARD TECHNOLOGIES dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que celle-ci a été régulièrement informée, tant de la vente projetée du local, de ses modalités et des délais dans lesquels elle pouvait exercer son droit de préemption, qu’ensuite, de la transaction passée avec la SCCV DE L’ANGUILLE.

Par conséquent, la société CARD TECHNOLOGIES ayant fait assigner la SCCV DE L’ANGUILLE et les époux [L] en nullité de la vente par acte des 17 et 21 juin 2022, soit une fois acquis le délai de prescription, ses demandes seront déclarées irrecevables comme prescrites.

2 / Sur la demande de condamnation de la société CARD TECHNOLOGIES à rembourser la taxe foncière 2020

(…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522.

En l’espèce, la demande de condamnation de la société CARD TECHNOLOGIES à régler la somme de 5152 euros en remboursement de la taxe foncière 2020 n’étant pas formulée à titre provisionnel par les époux [L], elle ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état mais de celle du tribunal statuant au fond.

Elle sera donc déclarée irrecevable.

3 / Sur les autres demandes

La société CARD TECHNOLOGIES, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en application des articles 696 et 790 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCCV DE L’ANGUILLE, de monsieur [M] [L] et madame [D] [L] et de la société [J] [G] ET [O] [W] et monsieur [J] [G] les frais exposés pour faire valoir leurs droits qui ne sont pas compris dans les dépens.

La société CARD TECHNOLOGIES sera par conséquent condamnée à payer :

— à la SCCV DE L’ANGUILLE la somme de 3000 euros,

— à monsieur [M] [L] et madame [D] [L] la somme de 3000 euros,

— à la société [J] [G] ET [O] [W] et monsieur [J] [G] la somme de 2000 euros,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société CARD TECHNOLOGIES au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par sa mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables comme prescrites les demandes formulées par la société CARD TECHNOLOGIES à l’encontre de la SCCV DE L’ANGUILLE et de Monsieur [M] [L] et Madame [D] [L] afin de prononcer la nullité de la vente passée entre Monsieur [M] [L] et Madame [D] [L] et la SCCV DE L’ANGUILLE par acte du 5 mars 2020, et de substitution de la société CARD TECHNOLOGIES à la SCCV DE L’ANGUILLE ;

Déclare irrecevable la demande formulée par Monsieur [M] [L] et Madame [D] [L] de condamnation de la société CARD TECHNOLOGIES à leur rembourser la somme de 5152 euros au titre de la taxe foncière 2020 ;

Condamne la société CARD TECHNOLOGIES aux dépens ;

Condamne la société CARD TECHNOLOGIES à payer :

— à la SCCV DE L’ANGUILLE la somme de 3000 euros,

— à monsieur [M] [L] et madame [D] [L] la somme de 3000 euros,

— à la société [J] [G] ET [O] [W] et monsieur [J] [G] la somme de 2000 euros,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société CARD TECHNOLOGIES au titre des frais irrépétibles.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge de la mise en état et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT