Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 2 juin 2026, n° 25/00009

TJ Orléans 2 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 2 juin 2026, n° 25/00009
Numéro(s) :	25/00009
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan AZOGUIGilles CAILLET
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL INTERDEPARTEMENTAL FONCIER COEUR DE FRANCE

Texte intégral

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOO – décision du 02 Juin 2026

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

JUGEMENT DE FIXATION DU PRIX

Nous, M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président en conformité des dispositions des articles L 211-1, R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Madame Emilie TRUTTMANN, Greffier désigné conformément aux dispositions de l’article R 211-5 du Code de l’Expropriation ;

Dans la procédure :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL INTERDEPARTEMENTAL FONCIER COEUR DE FRANCE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

ET :

Monsieur [M] [U]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS

En présence de Madame [P] [R], Commissaire du Gouvernement

Après avoir entendu, à l’audience du 2 avril 2026, tenue publiquement au Tribunal Judiciaire d’Orléans, les parties comparantes ou leurs représentants dans le développement des éléments de leurs mémoires et M^me Le Commissaire du Gouvernement ;

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026, sauf accord des parties intervenu dans le délai de huit jours suivant la date du transport sur les lieux, les parties étant informées que le jugement serait mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Aucun accord entre l’expropriant et l’exproprié n’étant intervenu à l’expiration du délai de huit jours à compter du transport sur les lieux effectué le 26 mars 2026, il y a lieu de statuer aux fins de fixer l’indemnisation en application de l’article R311-21 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Vu les conclusions complémentaires et récapitulatives du commissaires du gouvernement datées du 18 mars 2026,

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOO – décision du 02 Juin 2026

Vu le mémoire en réponse et récapitulatif de l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental FONCIER CŒUR DE FRANCE (ci-après l’EPFLI) daté du 20 mars 2026,

Vu le mémoire récapitulatif de Monsieur [M] [U] daté du 24 mars 2026,

A l’audience, le juge a interrogé les parties sur le caractère incorporé de la cuisine équipée. Seul l’avocat de l’EPFLI a répondu sur ce point en indiquant qu’il n’estimait pas que la cuisine soit incorporée.

Il résulte des articles L311-5, L321-1 et L321-3 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que le juge doit, à défaut d’accord, fixer les indemnités qui sont dues à la personne expropriée afin de réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation en distinguant l’indemnité principale et les indemnités accessoires.

En l’espèce, Monsieur [M] [U] a été exproprié de l’immeuble de rapport bâti sur la parcelle cadastrée AN°[Cadastre 1] sise au [Adresse 3] à [Localité 1].

L’indemnité principaleLes parties s’accordent sur une évaluation au jour du jugement suivant une méthode comparative consistant à déterminer un prix au mètre carré de biens similaires au bien exproprié (les termes de comparaison) et le multiplier ce prix en fonction de la surface du bien exproprié. Cette méthode sera utilisée.

Elément générauxEtat généralConcernant l’immeuble exproprié, celui-ci comprend trois logements occupés. L’intérieur apparaît, sauf mention contraire, en bon voir très bon état. Il n’y a pas d’élément de charme particulier à part des poutres apparentes au rez de chaussée. A l’extérieur le crépis apparaît sale (ravalement à prévoir) et sans charme particulier mais en bon état.

Ces éléments seront pris en compte lors de la comparaison avec les termes de comparaison.

Particularité du logement au rez-de-chausséeCe logement est un duplex avec un plafond bas au niveau de l’entrée. Une des pièces n’est accessible qu’en passant par une cour de 17 m² dans laquelle les gouttières s’écoulent et dont les crépis sur les côtés sont à refaire. En outre, cette pièce est bas de plafond et possède un carrelage, un radiateur et une fenêtre vétuste. Ce point, diminue substantiellement l’usage qui peut être fait de cette pièce représentant 6% de la surface carrez de l’immeuble.

En outre, le logement est un duplex dans lequel la première partie du logement est bas de plafond. On accède au deuxième étage par un escalier moderne mais assez raide et étroit. Compte tenu de la modeste surface de ce logement, cela diminue l’usage des pièces situés au deuxième étage qui représentent 9% de la surface carrez de l’immeuble.

Cette différence d’usage apparaît d’ailleurs dans le prix de location de ce logement qui est loué 480 € pour 40 m² et le garage de 13 m² alors que le logement du deuxième étage est loué 450 € pour 25 m² habitable (mais 42,6 m² carrez).

Ce point justifie une minoration de la valeur de 6% compte tenu du fait qu’il concerne 15% de la surface habitable.

Particularité du logement du 2e étageConcernant le logement le plus haut, on y accède par un escalier étroit situé juste derrière la porte. Cet escalier donne sur la pièce de vie. Il est nécessaire d’emprunter un deuxième escalier pour accéder au 3e étage où se trouve les deux chambres (totalisant 14 m²) qui ne sont pas pris en compte dans la surface habitable compte tenu de leur taille. Elles possèdent chacun un velux dont un plus abimé et un radiateur ancien. Ainsi, bien que ce logement fasse près de 42m² carrez d’après le certificat de mesurage, il n’est valorisé qu’à hauteur de 20m² dans le contrat de bail.

Ainsi, ce point justifie de réduire la valeur au m² de l’immeuble de 4%.

Le garageIl convient aussi de prendre en compte l’existence d’un garage fermé par une porte motorisée et séparé du reste de l’immeuble. Aucun terme de comparaison fourni par les parties ne comprend une telle commodité. Afin d’indemniser entièrement le préjudice de Monsieur [M] [U], il est nécessaire de prendre en compte la valeur de ce garage. Cette évaluation doit être faite suivant la plus basse des deux méthodes :

La méthode par comparaison. A ce titre, le seul élément de comparaison produit par les parties concernant un garage fermé (qui n’est pas assimilable à un box) montre une valeur de 20 000 € qui sera retenu déduction faite de 10% compte tenu de la vente en bloc (sur ce point voir 1.2.1.1.),La valeur de la surface non habitable du garage est nécessairement moins valorisée que celle des mètres carrés habitables qui offrent un meilleur usage. La surface du garage ne peut donc pas avoir une valeur supérieure à 70% de la valeur de la surface habitable. Dès lors, la valorisation du garage ne peut pas conduire à accroitre le prix du bien de plus de 12,9*0,7/109,2 = 8%. Compte tenu du prix au m² qui sera révélé au point 1.2, cette méthode doit être préférée.Il convient donc d’appliquer un coefficient général de 0,98 (8-6-4%).

1.1.5. Accessibilité d’un appartement

L’EPFLI allègue, y compris après le transport, qu’un abattement devrait être pratiqué au motif qu’un appartement ne serait accessible que par une cour intérieure non couverte et un escalier très étroit. Il a été constaté lors du transport que ce n’était pas le cas.

1.2. Termes de comparaison

1.2.1. [Adresse 4]

1.2.1.1. Prix

L’EPFLI indique, sans expliquer son raisonnement, que ce bien aurait été vendu à 108 000 €. Il résulte cependant de l’acte de vente produit antérieurement par la commissaire du gouvernement que ce bien a été vendu 113 000 € soit 1153 €/m² et non 1102 €/m².

1.2.1.2. Prise en compte l’état de copropriété.

Dans ses dernières conclusions, l’EPFLI continue d’affirmer que ce terme de comparaison qu’il a soumis concerne un immeuble de rapport et qu’il n’aurait sélectionné que des immeubles de rapport. Pourtant, il apparaît à la lecture de l’acte de vente fourni antérieurement par la commissaire au gouvernement qu’il s’agit de lots de copropriété représentant 198/1000e d’une copropriété.

Les parties sont en désaccord si cette différence constitue un facteur de minoration ou de majoration de l’indemnité.

Comme le souligne la commissaire du gouvernement et l’exproprié, un immeuble de rapport a un usage supérieur au propriétaire bailleur qu’un lot de copropriété qui est soumis à des charges plus importantes et à un régime juridique contraignant. La perte subie, par propriétaire bailleur exproprié d’un immeuble de rapport est donc supérieure, à équivalence de valeur et de loyer, que celui d’un propriétaire bailleur d’un lot de copropriété.

Cependant, il résulte des demandes de Monsieur [M] [U] (estimation par termes de comparaison, perte de loyer et indemnité de remploi) que celui-ci évalue son indemnité en fonction du prix que lui couterait un réinvestissement dans un bien similaire. A ce titre, il n’est pas contesté que l’achat en bloc d’un immeuble de rapport soit généralement moins onéreux que l’achat par lot séparé compte tenu de la relative rareté des investisseurs ayant des capacités d’investissement suffisantes (alors que ceux-ci sont en concurrence avec ceux qui achètent pour y vivre en cas de vente par lot). Dès lors que Monsieur [M] [U] évalue son indemnité tel que s’il allait procéder à un nouvel investissement locatif, il y a lieu de prendre en compte le fait qu’il bénéficiera de la décote pour l’achat en bloc lors de ce nouvel investissement.

Il y a cependant lieu de prendre en compte le fait que ce terme de comparaison correspond, lui aussi, à une cession en bloc de plusieurs lots et d’appliquer un coefficient limité à 0,95.

1.2.1.3. Autres éléments à prendre en compte

La façade apparaît en mauvais état alors que le bien évalué est en bon voir très bon état. Cela justifie d’appliquer un coefficient de 1,04.

Le bien est situé un peu plus en cœur de centre-ville. On peut accéder à la copropriété soit par la [Adresse 5], qui est piétonnière, soit par le [Adresse 6] qui est situé en face de la plus belle église de [Localité 1] et a trois portes de la confiserie de luxe Mazet. Cela qui justifie l’application d’un coefficient de 0,96.

Ce terme de comparaison est moyen compte tenu de la différence de nature (lots de copropriété), de la relative ancienneté de la vente (2022) mais aussi de l’occupation et de la proximité.

1.2.2. [Adresse 7]

Ce bien est situé plus au cœur du centre-ville, à proximité des canaux qui font le charme de la ville de [Localité 1] et dans une rue plus calme que celle du bien évalué. Cela justifie l’application d’un coefficient de 0,93.

Un des six appartements de ce bien doit être réhabilité et un autre n’a pas de cuisine et de salle de bain. Cela justifie l’application d’un coefficient de 1,07 compte tenu du fait que les six autres appartements ne sont pas concernés.

L’immeuble dispose d’une grande cave, ce qui justifie l’application d’un coefficient de 0,98.

Il convient de prendre en compte que l’immeuble de rapport contient des logements plus grands que l’immeuble évalué (en moyenne 42 m² contre 36m² pour l’immeuble évalué). Or, la rentabilité locative, qui est un point crucial pour les propriétaires bailleurs intéressé par les logements de rapport, décroit lorsque la taille est plus importante. Cela justifie l’application d’un coefficient de 1,01.

Le fait que l’immeuble soit plus grand ne suffit pas à lui enlever son intérêt comparatif. En effet, les immeubles de rapport intéressent des investisseurs-bailleurs quel que soit leur taille. Les plus grands immeubles ne peuvent intéresser que les plus grands patrimoines, ce qui diminue leur liquidité mais ne modifie pas substantiellement leur valeur. Cependant, cette différence, outre les surfaces des logements plus grands, la relative distance et l’ancienneté de la vente justifie un intérêt comparatif réduit.

1.2.3. [Adresse 8]

Ce bien est en assez bon état d’entretien, soit moindre que le bien étudié. Les photos de l’avis de valeur de ce terme de comparaison montrent un carrelage vieilli dans la plupart des pièces. La salle d’eau d’un des 5 studios est en outre totalement vétuste. L’appartement au rez-de-chaussée droit prend la place d’un ancien local commercial dont il est demeuré la façade, ce qui offre une moindre discrétion. Surtout, les logements de cet immeuble ont une faible performance énergétique allant de F à G. Certains ne peuvent pas être loués en l’état et d’autres devront faire l’objet de travaux dans les huit ans. La nécessité de travaux justifie l’application d’un coefficient de 1,15.

Le bien comporte une cave partielle, ce qui justifie l’application d’un coefficient de 0,99.

Le bien est composé exclusivement de studios qui ont un rendement locatif meilleurs pour le propriétaire bailleur. Cela justifie l’application d’un coefficient de 0,98.

Ce terme de comparaison est cité par l’ensemble des parties. Cependant, il n’a qu’un intérêt comparatif moyen compte tenu des travaux nécessaires.

1.2.4. [Adresse 9]

Ce bien a été vendu libre de toute occupation. Lors de l’achat, il a été affecté des travaux d’amélioration énergétique correspondant à 42% de la valeur du bien. Cependant, une fois ces travaux réalisés, le bien aura probablement une performance énergétique bien supérieur à celui du bien évalué qui a un DPE D. Dès lors, le mauvais état énergétique de cet immeuble de rapport qui explique sans doute pourquoi il n’était pas loué doit être pris en compte par un coefficient de 1,2.

Compte tenu de cette différence d’état, l’intérêt comparatif de ce bien apparait faible.

1.2.5. [Adresse 10]

Ce terme de comparaison est situé au niveau du canal de [Localité 2], ce qui lui confère un charme certain. Certes, comme le relève Monsieur [M] [U], il est donc inaccessible en voiture. Cependant, la rue où se situe le bien évalué ne permet pas non plus un stationnement aisé. Le stationnement peut, principalement, de faire au parking du Patis qui est à équidistance des deux biens. Dès lors, comme le relève la commissaire du gouvernement, ce terme de comparaison a une position plus favorable que celle du bien évalué ce qui justifie l’application d’un coefficient de 0,92.

Un des appartements de ce terme de comparaison est un duplex dans lequel l’escalier permettant d’accéder aux étages est dans la cour commune. Cela justifie l’application d’un coefficient de 1,04.

Ce terme de comparaison est récent mais d’une qualité tout autre compte tenu de son emplacement. Son intérêt comparatif est donc moyen.

1.2.6. [Adresse 11]

Il convient de prendre en compte que l’immeuble de rapport contient des logements plus grands que l’immeuble évalué (en moyenne 47 m² contre 36m² pour l’immeuble évalué). Or, la rentabilité locative, qui est un point crucial pour les propriétaires bailleurs intéressé par les logements de rapport, décroit lorsque la taille est plus importante. Cela justifie l’application d’un coefficient de 1,02.

La façade de ce bien à un certain cachet mais présente des trace de vétusté ce qui justifie de l’application d’un coefficient de 0,99.

Il y a un grenier et des caves justifiant l’application d’un coefficient de 0,97.

L’intérêt comparatif de ce bien est faible compte tenu de la relative distance, de la taille des logements qu’il contient et de la différence de qualité.

1.2.7. [Adresse 12]

Ce bien est à proximité du bien évalué. Il est cependant dans une rue plus calme, à proximité immédiate du canal de [Localité 2] et du pont piétonnier amenant au parking de [Localité 3]. Cette localisation est préférable et justifie un coefficient de 0,97.

Le bien est composé exclusivement de studios qui ont un rendement locatif meilleurs pour le propriétaire bailleur. Cela justifie l’application d’un coefficient de 0,98.

L’intérêt comparatif de ce bien est moyen.

1.2.8. [Adresse 13]

Ce bien est légèrement plus proche du centre-ville de [Localité 1] et est situé juste en face de sa plus belle église. Il est possible de se garer sur un stationnement payant juste devant. Cela justifie un coefficient de 0,95.

La façade de l’immeuble a un certain cachet compte tenu de la présence de pierres apparentes. Il a en outre une grande hauteur sous le plafond au rez-de-chaussée, ce qui justifie un coefficient de 0,97.

Le bien est composé exclusivement de petites surfaces (25m² en moyenne) qui ont un rendement locatif meilleurs pour le propriétaire bailleur. Cela justifie l’application d’un coefficient de 0,98.

Compte tenu de la différence de qualité de ce bien et de sa relative ancienneté, son intérêt comparatif est faible.

1.3. Conclusion

Il convient d’effectuer une moyenne pondéré compte tenu de l’intérêt comparatif

2. Indemnités accessoires

2.1. Indemnité de remploi

Les parties s’accordent sur une méthode de calcul prenant sur la base du montant de l’indemnité principale. En appliquant cette méthode, il convient de fixer l’indemnité de remploi à 15 408,84 €.

2.2. Perte de revenu locatif

Durant la période nécessaire pour le remploi des fonds, Monsieur [M] [U] sera privé de ses revenus locatifs. Cette période peut être évaluée ainsi :

2 mois pour trouver un immeuble de rapport vide ou 4 mois pour trouver un immeuble de rapport occupé. Il doit, à ce titre, être pris en considération le fait que Monsieur [M] [U] procède lui-même à la location du bien mais qu’il habite à 419 km du bien exproprié. Il n’est pas démontré de raison pour laquelle le remploi aurait lieu à [Localité 1] et non dans un rayon de 400 km de son domicile (soit près de la moitié de la France). Cela offre de nombreuses opportunités d’investissement.2 mois pour trouver des locataires de logement vide.2 mois pour signer l’acte de vente.Dès lors, cette perte de revenu locatif doit être évalué à 1230 x 6 = 7 380 €.

2.3. Frais de déménagement

Il résulte des différents contrats de bail que la cuisine équipée présente dans les logements était la propriété de Monsieur [M] [U]. Il est, à ce titre, indifférent que le bail soit meublé ou non. Le fait qu’une cuisine soit inclue dans le bail est insuffisant à qualifier le bail de meublé. L’article 25-4 de la loi de 198 impose en outre que le logement permette au locataire d’y dormir.

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain.

La commissaire au gouvernement estime qu’il n’y a pas lieu à prendre en compte ces frais de déménagement car la cuisine est déjà prise en compte dans l’évaluation principale.

Il résulte de l’article L220-1 du code de l’expropriation que le transfert de propriété porte sur les immeubles. Ainsi, soit la cuisine est intégrée à l’immeuble expropriée et sa valeur doit être prise en compte dans l’indemnité principale soit elle est un meuble qui reste la propriété de l’exproprié qui est contraint de le déménager pour en garder la jouissance. Dans ce second cas, le déménagement fait partie de son préjudice matériel.

Plusieurs éléments font présumer du fait que les cuisines ne sont pas incorporées à l’immeuble et restent la propriété de Monsieur [M] [U] :

L’EPFLI n’a pas revendiqué la propriété de la cuisine. Au contraire, interrogé à l’audience sur ce point, l’avocat de l’EPFLI a indiqué ne pas penser que ce meuble soit incorporé,Aucune partie ne mentionne l’existence d’une cuisine dans les termes de comparaison. Il s’en déduit que, contrairement à ce qu’affirme la commissaire du gouvernement, la présence d’une cuisine n’a pas été prise en compte dans l’indemnité principale,Monsieur [M] [U] produit un devis de démontage et de déménagement des cuisines ce qui tend à montrer qu’elles sont séparables de l’immeuble.Monsieur [M] [U] a donc le droit à l’indemnisation du déménagement des cuisines. Comme le relève l’EPFLI, les frais de déménagement qu’il demande correspondent à un déménagement à son domicile qui est particulièrement lointain. Cependant, il n’est pas démontré qu’il puisse y avoir un déménagement plus prêt ou à un tarif moindre. En outre, la distance entre le bien exproprié, le domicile de Monsieur [M] [U] et le lieu de l’hypothétique immeuble de remploi a déjà été pris en compte au 2.2. pour réduire la perte de revenu locatif.

Il sera donc fait droit à la demande à hauteur du devis de 4 678,04 €.

3. Autres demandes

En application de l’article L312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du travail sur les termes de comparaison.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

FIXE à la somme de 171 555,29 € l’indemnité totale revenant à Monsieur [M] [U] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée AN667 sise au [Adresse 3] à [Localité 1] décomposé ainsi :

une indemnité principale de 144 088,41 €, une indemnité de remploi de 15 408,84 €,une indemnité pour perte de revenu locatif de 7 380 €,une indemnité pour frais de déménagement de 4 678,04 €,CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental FONCIER CŒUR DE FRANCE aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [M] [U] 2 500 € au titre des frais de procédure.

Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire d’Orléans à l’audience publique du 02 Juin 2026 par M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Juge de l’Expropriation du Département du Loiret assisté de Madame Emilie TRUTTMANN, Greffier, audit Tribunal, désignés conformément aux articles L.211-1, R. 211-2 et R. 211-5 du Code de l’Expropriation.

Le Greffier,

Le Juge,