TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

Minute n° :

N° RG 25/05524 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKLV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

S.C.I. MACAVI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Benoit DE GAULLIER DES BORDES, avocat au barreau d’ORLEANS

Société SEYNA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Benoit DE GAULLIER DES BORDES, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [A], [J] [D]

demeurant CCAS [Localité 1] – [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 16 mars 2023, la société civile immobilière MACAVI, bailleur, (ci-après « la SCI MACAVI ») a conclu avec Monsieur [A], [J] [D] (ci-après « Monsieur [A] [D] »), locataire, un contrat de bail mettant à disposition un logement situé [Adresse 4] en échange d’un loyer mensuel de 690 euros, comprenant une provision pour charge à hauteur de 70 euros.

Monsieur [A] [D] a remis, à cette occasion, la somme de 620 euros au titre du dépôt de garantie.

La SCI MACAVI a confié la location de ce bien à la société LEX IMMO en sa qualité de mandataire immobilier qui a souscrit, par l’intermédiaire de la société GARANTME, un contrat de garantie de loyers impayés avec la société anonyme SEYNA (ci-après la « SA SEYNA »).

Suite à des paiements partiels de la part du locataire, la société SEYNA a versé au Bailleur les indemnités correspondantes.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 janvier 2025, dénoncé à la CCAPEX le 29 janvier 2025, un commandement de payer les loyers a été délivré à Monsieur [A] [D] pour obtenir le paiement de la somme de 2.381, 59 euros.

Ce dernier a de nouveau manqué à son obligation de paiement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 juillet 2025, la SCI MACAVI et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [A] [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de résiliation du bail, d’expulsion de ce dernier et de paiement des loyers impayés.

Monsieur [A] [D] a quitté l’appartement le 5 août 2025.

L’affaire a été appelée et évoquée lors de l’audience du 26 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 mars 2026, la SCI MACAVI et la SA SEYNA reprennent les demandes contenues dans leurs dernières conclusions et demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur [A] [D] à payer à la SA SEYNA la somme de 2414, 92 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie ; Condamner Monsieur [A] [D] à payer à la SCI MACAVI la somme de 4629,39 euros au titre des frais de remise en état ; Condamner Monsieur [A] [D] aux dépens, notamment le coût du commandement de payer en date du 28 janvier 2025 ; Condamner Monsieur [A] [D] à payer à la SA SEYNA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en paiement des loyers, la SA SEYNA, sur le fondement des articles 7 a) de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 expose sur le fondement d’un décompte locatif établi à la sortie des lieux que Monsieur [A] [D] était redevable d’une somme de 3034,92 euros au titre de la dette locative. Toutefois, le contrat de location prévoyait une garantie d’un montant de 620 euros qu’elle souhaiterait déduire de la dette. Ainsi, elle demande la condamnation quant à cette dette locative à son profit et non à celui de la SCI MACAVI, sur le fondement de l’article 1346-1 du code estimant ainsi avoir été subrogée dans ses droits par le paiement des indemnités inhérentes.

Au soutien de sa demande d’indemnisation au titre des frais de remise en état, la SCI MACAVI produit des devis et factures estimant des frais à hauteur de 4629, 39 euros.

A l’audience, Monsieur [A] [D] ne conteste pas la dette de loyer et les dégradations. Toutefois, il conteste le montant des factures notamment celle relative à la peinture qu’il estime trop élevée pour un logement de 64m2.

Il fait état d’un dossier de surendettement déposé à la banque de France pour lequel il a été déclaré recevable.

MOTIVATION

A titre liminaire, il conviendra de constater que la demande en expulsion est devenue sans objet.

Sur l’intérêt à agir de la SA SEYNA

L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement

Au titre du contrat de garantie des loyers impayés, la société SEYNA a versé au bailleur la somme de 4512,56 euros.

En conséquence, la société SEYNA est subrogée aux droits du bailleur et démontre sa qualité et son intérêt à agir dans le cadre du recouvrement de la dette locative.

Sur la demande en paiement au titre de la dette de loyer

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 22 de cette même loi, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives, (…), il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il ressort du décompte effectué par l’agence LEX IMMO mandaté par la SCI MACAVI qu’au jour du départ de Monsieur [A] [D], ce dernier était redevable de la somme de 3034,92 euros ; somme que ce dernier ne conteste pas.

Lors de la conclusion du contrat de bail, ce dernier a versé à la SCI MACAVI la somme de 620 euros au titre du dépôt de garantie qu’il convient de déduire de la dette de loyer.

Dans cette perspective, la dette s’élève donc à hauteur de 2414,92 euros.

Par ailleurs, il ressort des décomptes d’indemnité versés par la SCI MACAVI que cette dernière a été indemnisée quant aux défauts de paiement de Monsieur [A] [D] par la SA SEYNA, conformément à la garantie souscrite. Ainsi, il convient de considérer, sur le fondement de l’article 1346-1 du code civil, que la SA SEYNA a été subrogée dans les droits de la SCI MACAVI.

Par conséquent, Monsieur [A] [D] sera condamné à payer à la SA SEYNA la somme de 2414, 92 euros.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi suscitée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la SCI MACAVI produit un premier devis en date du 27 novembre 2020. Ainsi, ce devis bien antérieur à l’entrée des lieux de Monsieur [A] [D] n’apparait pas opportun en l’espèce et ce, même en appliquant un taux de vétusté puisqu’il ne permet pas de chiffrer le montant des dégradations alléguées par la SCI MACAVI.

En tout état de cause, les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ne correspondent pas au descriptif des travaux estimés à l’occasion de ce devis. En effet, ce devis mentionne des travaux au niveau des plinthes, de la peinture du sol de la terrasse ou encore des changements de carreaux en bas du mur de la salle de bain, ce qui n’apparait absolument pas au titre des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie de Monsieur [A] [D]. Quant aux travaux au niveau du plafond et du mur, les quelques dégradations constatées ne sont pas démontrées comme imputables au locataire et semblent relever davantage du nettoyage que des travaux de peinture.

Ainsi, la SCI MACAVI ne justifiant pas suffisamment des frais engagés au titre de ces dégradations, il n’y aura pas lieu de faire droit à cette demande.

Concernant la facture de nettoyage en date du 31 août 2025 à hauteur de 588 euros, il ressort de l’état des lieux de sortie et des photographies jointes que le nettoyage de l’appartement était perfectible et que le parking a été laissé dans un état d’encombrement important.

Ainsi, il conviendra de faire droit à cette demande de ce chef.

En outre, la SCI MACAVI produit un ticket de caisse justifiant l’achet d’un cylindre pratic A5 sans justifier la dégradation d’une serrure particulière nécessitant un tel remplacement.

Dans la même perspective, elle produit un ticket de caisse justifiant l’achat de taquets sans justifier de leurs nécessités. Il n’y aura donc pas lieu à faire droit à ces demandes.

Toutefois, la SCI MACAVI produit la facture d’achat de 4 clés, d’une commande de portail et 2 badges (soit 7 clés) pour un montant de 136,90 euros.

Il ressort en effet de l’état des lieux d’entrée et de sortie que 7 clés sont manquantes lors du départ de Monsieur [A] [D] à savoir

1 clé de l’entrée de l’immeuble1 clé pour la porte d’entrée1 bip barrière1 clé pour le garage 3 clés « inconnu »Il y aura lieu de faire droit à la demande de ce chef.

Par conséquent, Monsieur [A] [D] sera condamné à payer à la SCI MACAVI la somme de 724,90 euros au titre des réparations locatives (588 euros au titre des frais de nettoyage + 136,90 euros au titre de l’achat des clés).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [D], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, pour des considérations liées à l’équité, la SA SEYNA sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Ainsi, il conviendra de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande en expulsion est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [A], [J] [D] à payer à la société anonyme SEYNA la somme de 2412,02 euros au titre de la dette de loyer ;

CONDAMNE Monsieur [A], [J] [D] à payer à la société civile immobilière MACAVI la somme de 724,90 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [A], [J] [D] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société anonyme SEYNA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge