TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

Minute n° :

N° RG 25/03669 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGSH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [B] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [S] [B] épouse [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2013, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation à M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 433,74 euros outre la somme de 47,00 euros pour la parking.

Par actes de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 927,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire, et de justifier de l’assurance habitation dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] le 27 janvier 2025.

Par assignations du 13 juin 2025, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,927,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 février 2026, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 février 2026, s’élève désormais à 1668,87 euros. La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande à ce que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 28 janvier 2025, la somme de 927,54 euros a été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois selon décompte produit par le bailleur.

La bailleresse ne peut donc se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Elle sera dès lors déboutée de ses demandes subséquentes.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2026, M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] lui devaient la somme de 1668,87 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 janvier 2025 a été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTE, en conséquence, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] à payer à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1668,87 euros (mille six cent soixante-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2026,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [J] et Mme [I] [S] [B] épouse [J] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge