TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00286 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HDYN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [A] [L] [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [X] [H] [I]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [W] [R] [I]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [Y] épouse [F]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2022, prenant effet le 11 janvier 2023, Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] ont donné à bail à Monsieur [U] [F] et à son épouse Madame [G] [F] née [Y] un local à usage d’habitation de type 5 situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 890,00 euros, outre 210,00 € de provision pour charges, payables d’avance à échoir le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] ont fait délivrer le 20 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [U] [F] et à Madame [G] [F] née [Y] portant sur la somme principale de 2.538,14 euros au titre des loyers et charges échus pour la période de janvier 2023 à août 2024.

Par acte d’huissier de justice signifié à l’étude le 19 novembre 2024, Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] ont fait assigner en référé Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit le 20 octobre 2024 par le jeu de la clause résolutoire signifiée dans le commandement de payer du 20 août 2024 ;A défaut et subsidiairement prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges dus sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;Dire les époux [F] occupants sans droit ni titre de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;En conséquence, voir ordonner l’expulsion des époux [F] et celle de tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser les demanderesses, en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles et de les faire entreposer dans tel local qui leur plaira aux frais des expulsés ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] à payer à titre provisionnel aux requérantes : – la somme principale de 2.670,26 euros au titre des termes dus à fin octobre 2024 inclus selon décompte produit, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;

— la somme de 700,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les réquérantes et qu’il serait inéquitable de leur faire supporter ;

— les entiers dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet par lettre RAR ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025. Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A cette audience, l’avocat de Mesdames [I] [A] et [X] a maintenu ses demandes introductives et actualisé sa créance arrêtée au 13 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) à la somme de 1.319,68 euros. Le bailleur a ensuite précisé qu’il n’y avait pas de reprise du paiement régulier du loyer, et qu’une somme de 2.210,00 € avait été réglée suite au commandement de payer dont les causes n’ont pas été acquittées en intégralité.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience n’indique aucun élément, le travailleur social n’ayant pu contacter Madame [F] que par voie téléphonique dans le cadre d’une action de prévention des expulsions, d’où il ressort que le couple [F] qui n’habite plus le logement occupé par leur fils depuis 2022, s’engage à restituer le logement lors d’un état des lieux, à déménager leur fils, puis à apurer leur dette locative en sollicitant des délais de paiement à l’audience du tribunal.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 puis au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

Par ailleurs, les bailleresses Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] justifient avoir, suite au commandement de payer du 20 août 2024 régulièrement saisi le 22 août 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 20 août 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » (page 5) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 2.538,14 euros.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance dudit commandement de payer.

Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] avaient jusqu’au dimanche 20 octobre 2024 (jour ouvré) -délai reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit au lundi 21 octobre 2024 à 24 heures- pour s’acquitter de cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (la somme de 2.210,00 € réglée dans ce délai ne couvrant pas l’intégralité des causes dudit commandement).

Il y a lieu de constater, par conséquent, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies et que la clause résolutoire est acquise à la date du 21 octobre 2024.

Sur l’expulsion des locataires en place

Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 octobre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et de Madame [G] [F] née [Y], ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, avec l’aide des forces de l’ordre, et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux lors des opérations d’expulsion, il est rappelé qu’il sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 21 octobre 2024, et à compter du 22 octobre 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, les époux [F], occupants sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024, causent un préjudice à Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 22 octobre 2024 d’un montant calculé sur la base du montant du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (cf. décompte arrêté au 13 mai 2025 – échéance de mai 2025 incluse), et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par les époux [F].

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, les requérantes versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges arriérés, afin de prouver les obligations dont elles réclament l’exécution.

Ce décompte, arrêté au 2 mai 2025 évalue la dette locative à un montant de 1.319,68 euros, soit une somme ramenée à 1.318,00 euros, ceci après soustraction de « frais administratifs » (1,68 €) non prévus contractuellement.

Les époux [F], non comparants et non représentés ni excusés, ne contestent pas -par définition- ni le principe, ni le montant de leur dette locative dont les éléments ont été ainsi vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y], défendeurs défaillants à l’action, au paiement de cette somme de 1.318,00 euros, majorée des intérêts calculés au taux légal à compter de l’assignation introductive.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement de leur dette résiduelle aux locataires défaillants, dans la mesure où le paiement régulier des loyers et charges n’a pas repris avant l’audience (condition désormais indispensable depuis la loi du 27 juillet 2023) et d’autant que la situation financière des époux [F] et de leur fils occupant le logement, ne semble pas compromise au regard des informations transmises par le travailleur social, et que ces derniers n’en font, en outre, aucunement la demande auprès du tribunal.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y], parties perdantes, supporteront à titre provisionnel et solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I], l’équité commande de condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y], à leur verser une indemnité de 500,00 € sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action en résiliation de bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2022, prenant effet le 11 janvier 2023, entre Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I], d’une part, et Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies, et que le bail est résilié à compter du 21 octobre 2024 ;

DISONS que Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 5], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire de Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles, éventuellement laissés dans les lieux lors des opérations d’expulsion, sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] à verser à Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] la somme provisionnelle de 1.318,00 € (mille trois cent dix huit euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte de la dette locative arrêté au 2 mai 2025 -hors frais de procédure et frais non contractuels- ladite somme étant majorée des intérêts calculés au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] à verser à Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] une indemnité d’occupation provisionnelle calculée à compter du 1er juin 2025 sur la base du montant du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (en application du décompte arrêté au 2 mai 2025 -échéance de mai 2025 incluse-) et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par les époux [F] et de tout occupant de leur chef, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y] à verser à Mesdames [A] [L] [I], [X] [H] [I] et [W] [R] [I] une indemnité provisionnelle de 500,00 € (cinq cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel et solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [G] [F] née [Y], en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,