TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02637 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HER7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1] VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [W] [R] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [B] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société VALLOGIS, devenue la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [B] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 5 septembre 2018, moyennant un loyer mensuel de 569,80 euros, provision sur charges comprise.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 3 mai 2024, Madame [B] [D] indiquait à son bailleur avoir quitté les lieux depuis le 25 novembre 2023 et y avoir laissé le père de ses enfants.

Par courrier du 13 mai 2024, la SA VALLOIRE HABITAT indiquait à la locataire que son courrier était acté comme un congé et qu’un préavis de 3 mois était applicable jusqu’au 2 août 2024.

Le 12 septembre 2024, un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé par huissier.

Le 27 février 2025 la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

condamner Madame [B] [D] au paiement de la somme de 7 427,79 euros au titre des loyers et charges impayés, réparations locatives et frais exposés.condamner Madame [B] [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [W] [R], a maintenu toutes ses demandes.

Madame [B] [D] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte mentionnant des sommes dues entre le 27 janvier 2024 et le 5 novembre 2024. Or aucun élément ne permet de déterminer ce qui est porté au débit du décompte au titre des mentions « Loyers + charges + divers » en dehors du mois de janvier (le décompte détaillé du mois d’août ne concernant que le montant porté au titre du « complément loyer 8/08/24). Au surplus, un loyer de 537,42 euros est débité pour le 27 août 2024, ainsi qu’un loyer seulement partiellement remboursé pour le mois de septembre, date à laquelle le congé donné était déjà effectif, la SA VALLOIRE HABITAT n’alléguant ni ne démontrant la poursuite du bail au-delà du 2 août 2024.

Dès lors, la SA VALLOIRE HABITAT n’apportant pas la preuve du montant de sa créance, elle sera déboutée de sa demande au titre du paiement des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il y a lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement :

* S’agissant des sommes demandées au titre du remplacement du linoléum :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf concernant ledit sol. L’état des lieux de sortie relève que ce dernier est rayé sur toute la surface.

L’abattement de 70% ayant été légitimement opéré compte tenu de la durée de la location, Madame [B] [U] supportera ainsi cette réparation locative à hauteur de 20,56 euros.

*S’agissant des murs :

L’état des lieux d’entrée mentionne, un état neuf du papier peint. L’état des lieux de sortie relève de la saleté et des tâches. Ces mentions sont insuffisantes pour caractériser une dégradation imputable à la locataire et justifier sa condamnation à payer les sommes demandées de ce chef.

Concernant la cuisine cependant l’endommagement du papier peint est précisé, ainsi que la présence de trous de cheville, ce qui justifie la condamnation de la locataire à ce titre. Il en va de même concernant les trous de cheville constatés dans le salon.

*S’agissant des équipements électriques :

L’état des lieux d’entrée mentionne, un équipement électrique « en bon état apparent ». L’état des lieux de sortie relève l’absence de fonctionnement du néon de la salle de bain, une ampoule manquante dans l’entrée et une prise cassée dans la chambre. Aucune mention ne précise un défaut de conformité de l’installation électrique du salon. Ces mentions sont insuffisantes pour caractériser une dégradation imputable à la locataire, le bon fonctionnement desdits éléments n’ayant pas été vérifié lors de l’état des lieux d’entrée.

*S’agissant de la serrure d’entrée et de la porte du garage :

L’état des lieux d’entrée mentionne, une porte d’entrée et de garage en état d’usage. L’état des lieux de sortie relève que le serrurier indique que les serrures sont à changer. Ces mentions sont insuffisantes pour caractériser des dégradations imputables à la locataire.

* S’agissant des sommes demandées au titre du remplacement de la porte de la cuisine :

L’état des lieux d’entrée mentionne que la porte est en bon état. L’état des lieux de sortie relève que cette dernière est manquante. Madame [B] [U] supportera ainsi cette réparation locative.

* S’agissant des sommes demandées au titre des vitres du salon :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucun mention relative à l’état des vitres du salon. Dès lors, aucune dégradation ne saurait être imputée à la locataire sur ce point.

* S’agissant des sommes demandées au titre du remplacement du détecteur à incendie:

L’état des lieux de sortie mentionne un détecteur manquant sans que la présence et le fonctionnement d’un tel détecteur soit constatée dans l’état des lieux d’entrée. Dès lors, aucune dégradation ne saurait être imputée à la locataire sur ce point.

* S’agissant des sommes demandées au titre de l’entretien du jardin:

L’état des lieux d’entrée mentionne une terrasse en état d’usage et une pelouse tondue. L’état des lieux de sortie relève que la terrasse est recouverte de végétation et l’herbe non tondue..Dès lors, l’imputation d’un forfait d’entretien de 2 heures apparait légitime.

* S’agissant des sommes demandées au titre de l’encombrement du garage :

Si l’on peut constater un encombrement du garage sur les photos de l’état des lieux de sortie, l’imputation de 8 unités de forfaits de 5 m2 apparait manifestement excessif. Dès lors, la somme due à ce titre par la locataire sera ramenée à deux unités, soit à 168,02 euros.

* S’agissant des sommes demandées au titre du nettoyage du logement

L’état des lieux d’entrée mentionne un état de propreté satisfaisant alors que l’état des lieux de sortie relève un état de saleté général. Dès lors, l’imputation d’un forfait de nettoyage apparait légitime.

* S’agissant des sommes demandées au titre du remplacement de la ventilation et de l’arrêtoir des chambres :

L’état des lieux de sortie mentionne une ventilation cassée mais l’état des lieux d’entrée ne précise pas l’état de ladite ventilation. Aucune mention ne peut être trouvée d’un l’arrêtoir dans l’état des lieux d’entrée comme de sortie. Dès lors, aucune dégradation ne saurait être imputée à la locataire sur ces points.

* S’agissant des sommes demandées au titre du rebouchage de la porte de la chambre 1 et au remplacement de la poignée de la chambre 2 :

L’état des lieux d’entrée mentionne un bon état. L’état des lieux de sortie relève la présence d’un trou concernant la chambre 1 et une absence de poignée dans la chambre 2, de sorte que ces réparations peuvent être imputées à la locataire.

* S’agissant des sommes demandées au titre de la peinture du plafond de la chambre 3 :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf. L’état des lieux de sortie relève la présence de traces de peinture de couleur café sur tous les contours, de sorte que ces réparations peuvent être imputées à la locataire.

Au total, la locataire sera tenue à payer au bailleur la somme totale de 1 387,56 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action

CONDAMNE Madame [B] [D] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1 387,56 euros au titre des réparations locatives.

CONDAMNE Madame [B] [D] aux dépens à hauteur de moitié

LAISSE l’autre moitié des dépens à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,