TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Cité [9]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

N° RG 24/06081 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LE2A

JUGEMENT DU :

29 Septembre 2025

[H] [V]

C/

Etablissement public [P]

[J] [E]

[W] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Septembre 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Karen RICHARD, Greffier lors des débats et de Anaïs SCHOEPFER, Greffier qui a signé la présente décision ;

Audience des débats : 19 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assistée de M^e Anne TREMOUREUX, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par M^e Bérénice COLLET-MASNICKA, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008225 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

ET :

DEFENDEURS

Etablissement public [P]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Monsieur [C] [O], muni d’un pouvoir

Madame [J] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [W] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assistés de M^e Marie-Line ASSELIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 18 février 2021, l’établissement public [P] a donné à bail à Mme [H] [V] et à M. [I] [V], un logement n°402 de type T4, situé [Adresse 1] à [Localité 11].

Par acte sous seing privé du même jour, l’établissement public [P] a donné à bail à Mme [J] [E] et M. [W] [E] (ci-après, les consorts [E]), un logement n°502 de type T4, situé [Adresse 2] [Localité 11].

Les logements respectivement situés au 4ème et 5ème étage, sont l’un au-dessus de l’autre, celui des consorts [E] étant au-dessus de celui de Mme [V].

Mme [V] a signalé à son bailleur, des nuisances sonores et des jets de déchets sur son balcon, qui proviendraient de chez ses voisins du-dessus.

Une médiation a été initiée en 2021.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, Mme [V] a mis en demeure les consorts [E], ainsi que [P], de mettre fin aux troubles anormaux de voisinage dont elle se plaignait.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, Mme [H] [V] a assigné les consorts [E] et [P], devant le tribunal judiciaire de Rennes à son audience du 17 mars 2025, aux fins de voir :

— constater l’existence d’un trouble anormal de voisinage,

— enjoindre les consorts [E] de faire cesser ces troubles et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— condamner solidairement les consorts [E] et [P] à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de ses préjudices,

— condamner solidairement les consorts [E] et [P] aux dépens,

— condamner solidairement les consorts [E] et [P] à li verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, [P] a sollicité le renvoi de l’affaire, laquelle a été renvoyée à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience du 19 mai 2025, Mme [H] [V] présente, et assistée de son Conseil, a renouvelé ses demandes, dans ses dernières conclusions déposées à cette audience.

Au soutien de ses prétentions, elle fait état de troubles de voisinage depuis son entrée dans le logement et notamment de nuisances sonores qui se caractérisent par des déplacements de meubles toute la journée, du bricolage bruyant et ce même la nuit, des courses et des sauts d’enfants et jeux de trottinette, ainsi que des jets de déchets sur son balcon tel que de l’eau, de l’huile et divers détritus.

Elle précise que la médiation de 2021 avait abouti à un engagement des consorts [E] à ne plus jeter de déchets par le balcon, et à diminuer les bruits des enfants, mais que cela n’a duré qu’un temps. Elle explique que les nuisances sont continues depuis trois ans et que son balcon est inutilisable.

Elle précise que [P] n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles, et elle indique ne pas être opposée à changer de logement.

Les consorts [E], présents et assistés par leur Conseil, sollicitent le débouté de Mme [V]. S’agissant du bruit, les nuisances nocturnes alléguées n’existeraient pas, parce que les enfants dorment la nuit, qu’ils ne possèdent pas de trottinette, et que seuls les meubles du salon peuvent être déplacés, le reste de leur mobilier étant fixe.

Ils expliquent s’agissant des déchets, que la configuration des balcons en décalé, ne permettrait pas de jeter des choses chez le voisin du-dessous ; qu’il est possible que les enfants aient pu jeter des objets par-dessus la rambarde ; que l’état actuel du balcon de Mme [V] ne peut être de leur fait. Ils précisent souhaiter que la paix revienne et avoir fait une demande de changement de logement.

L’établissement public [P] a comparu, représenté par M. [C] [O], juriste, ayant reçu pouvoir de représenter [P] dans la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 19 mai 2025, [P] sollicite :

— le débouté de Mme [V] de l’ensemble de ses demandes,

— sa condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

[P] expose avoir pris des mesures proportionnées, de nature à mettre fin aux troubles de voisinage dès le premier signalement de Mme [V] du 22 février 2021, à savoir le rappel régulier des obligations locatives aux consorts [E], une réunion des parties en présence d’un gestionnaire de la résidence afin de trouver une solution amiable au litige les opposant, des propositions de rendez-vous pour faire un point de situation, une médiation, une orientation vers d’autres professionnels (conciliation de justice), et fait également valoir ne plus avoir été destinataire de signalement depuis le 5 mars 2024.

[P] confirme avoir constaté des déchets sur le balcon de Mme [V], sans pouvoir dire que cela provenait du balcon des consorts [E]. Il précise qu’aucun autre voisin ne s’est plaint de nuisances, et avoir toujours apporté une réponse aux signalements effectués. Une résiliation du bail des consorts [E] apparaissait manifestement disproportionnée par rapport aux nuisances alléguées.

A la demande des consorts [E], le tribunal les a autorisés à verser aux débats en délibéré, une note pour le 25 août 2025, pour justifier qu’ils avaient sollicité un nouveau logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, la société Néotoa a adressé une note datée du 10 juillet 2025, elle indique, avoir abordé à plusieurs reprises auprès des parties, la possibilité d’un déménagement. Si Mme [V] a indiqué ne pas s’opposer à un déménagement lors de l’audience, elle n’a formulé aucune demande. Il est par conséquent impossible qu’elle puisse prétendre à une mutation dans le parc social.

Concernant les consorts [E], la société Néotoa confirme qu’une demande de logement social a bien été formulée le 6 janvier 2022 et actualisée chaque année. Ils cumulent donc théoriquement suffisamment d’ancienneté pour pouvoir prétendre à se voir proposer un logement social. Néanmoins, leur demande de logement porte exclusivement sur un T5, au sein de la ville de [Localité 10]. Ces biens sont extrêmement rares, car peu quittés par les locataires en place, ils sont par conséquent très peu proposés à la location.

La société Néotoa conclut que la demande de logement très restreinte des consorts [E] ne permet pas davantage aux bailleurs sociaux de leur proposer un bien correspondant à leur demande dans un délai raisonnable.

EXPOSE DES MOTIFS

I- Sur les diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige

L’article 750-1 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose que : « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative. Lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble de voisinage ».

En l’espèce, Mme [H] [V] justifie d’une tentative de médiation le 13 décembre 2021, laquelle saisine s’est déroulée en présence des consorts [E] et de [P].

Par conséquent, l’action est recevable.

II- Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

Aux termes des dispositions de l’article 1253 du code civil issues de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, en vigueur depuis le 17 avril 2024 :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Il sera relevé, à titre liminaire, que s’agissant d’une loi entrée en vigueur antérieurement à la présente action intentée le 19 août 2024, ces dispositions nouvelles sont applicables au présent litige nonobstant le fait que le bail a été conclu antérieurement.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 relatif au contrat de bail dispose que le preneur s’engage envers son bailleur " b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location […] ".

L’article 4 alinéa 4 « Règlement de sécurité et de salubrité » du contrat de bail stipule que « le locataire devra user paisiblement des locaux loués et s’interdira tout acte pouvant nuire à la tranquillité et à la sécurité des personnes et des biens ».

L’article 2-1 « Incivilités » du règlement intérieur précise que :

« Le locataire s’engage :

[…]

— à ne suspendre aucun objet, vêtement ou linge aux fenêtres et balcons ainsi que dans les parties communes des immeubles, à l’exception des emplacements qui pourraient être réservés par [P] à cet effet.

— à s’abstenir, en toutes circonstances, de troubler la tranquillité, la sécurité, l’hygiène et la propreté de l’immeuble ou de la cité. Tous cas d’ivrognerie, violences, tapage, aboiements intempestifs et répétés d’animaux domestiques et toutes autres nuisances sonores provoquées par les personnes, leurs animaux domestiques ou les appareils qu’ils utilisent constitueront autant de causes de résiliation.

[…]

— à surveiller ses enfants en les empêchant de troubler la tranquillité des autres locataires et en veillant à ce qu’ils ne salissent pas les escaliers ni les murs extérieurs et intérieurs des immeubles et ne dégradent pas les pelouses, plantations ou tout autre aménagement ou installation intérieur ou extérieur ».

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [H] [V] sollicite que soit ordonnée la cessation sans délais des troubles du voisinage dont elle se dit victime. Au soutien de sa demande, elle produit des mails qui ont été échangés avec le bailleur [P], des photographies des déchets et saletés sur son balcon, un dépôt de plainte, des attestations de personnes vivant à son domicile, un constat d’huissier ainsi que des pièces justificatives de son état de santé.

Sur les troubles sonores :

Mme [H] [V] évoque des nuisances sonores extrêmement fréquentes et importantes qui durent de tôt le matin jusqu’à tard dans la nuit : des enfants qui courent très bruyamment, marchent lourdement et sautent sur le sol, se déplacent en trottinette dans le logement ainsi que des déplacements de meubles et du bricolage et ce, à toute heure du jour et de la nuit.

Il ressort que les désordres allégués par madame [H] [V] reposent uniquement sur ses propres déclarations et celles de ses enfants résidant à son domicile. Ces éléments ne peuvent constituer, à eux seuls, des éléments de preuve pour justifier la méconnaissance des consorts [E] de leurs obligations d’user paisiblement du logement.

De plus, il ne saurait être déduit des échanges avec le bailleur et des courriers de rappels de la règlementation effectués aux locataires, l’existence de nuisances sonores, excédant les limites de la normalité. En effet, aucune étude acoustique, ni autre plainte, ni pétition, ni témoignage ne sont produits et le constat de commissaire de justice réalisé ne permet pas de conclure à l’existence de troubles sonores.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il ne saurait être constaté que les consorts [E] sont à l’origine d’un trouble sonore, générateur de dommages pour Mme [H] [V].

Sur les jets de déchets et saletés :

Mme [H] [V] évoque également des jets de déchets et saletés sur son balcon, notamment, de l’eau ou des détritus ainsi qu’un étendage de draps ou tapis qui obstruent une partie de la vue de son balcon.

Pour justifier de l’anormalité du trouble et la preuve du dommage subi par les voisins, elle produit des photographies prises entre février 2022 et février 2024 mettant en évidence des coulures verdâtres des évacuations, des déchets sur le garde-corps, des couvertures suspendues et des saletés accrochés au balcon supérieur appartenant aux consorts [E]. Il est à relever également, qu’un constat d’huissier en date du 10 avril 2025 vient objectiver les coulures sur son balcon.

De plus, il ressort du règlement de la copropriété l’interdiction des objets, vêtements ou linges aux fenêtres et balcons.

L’ensemble de ces constats tendent à attester de la récurrence d’incivilités.

Il résulte donc de l’analyse des pièces versées au dossier le recueil d’éléments de preuve convergents et circonstanciés, permettant d’établir l’existence et le caractère réitéré et persistant des désordres invoqués, ainsi que leur imputabilité certaine aux consorts [E] ou à des personnes accueillies à leur domicile, invités ou compagnon.

Il résulte de tout ce qui précède que les consorts [E] sont à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, générateur de dommages pour madame [H] [V].

En conséquence, il convient d’ordonner à Mme [J] [E] et M. [W] [E], ainsi que de tous occupants de leur chef, de cesser ces troubles et ce, sans délai, à compter de la signification de la présente décision.

Aucune considération ne démontre qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir la cessation des troubles d’une astreinte.

En conséquence, il n’y a lieu d’assortir ladite injonction d’une astreinte.

III. Sur la demande d’indemnisation du préjudice subi

Sur les préjudices de Mme [H] [V] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du préjudice de jouissance, Mme [H] [V] fait valoir un trouble dans l’occupation de son appartement et plus précisément de son balcon. Les pièces versées aux débats ne permettent pas de révéler que Mme [H] [V] a été dans l’impossibilité d’user de son balcon. Les coulures, couvertures suspendus et saletés accrochées démontrent en revanche une gêne dans la jouissance de son balcon.

Dès lors, s’il convient de constater un préjudice dans la jouissance du balcon, celui-ci doit être minoré.

S’agissant du préjudice moral, Mme [H] [V] fait valoir que ces désordres nuisent à sa santé et produit des ordonnances.

Les pièces versées aux débats mettent en évidence un traitement continue pour l’hypertension ainsi que la prescription de somnifères. Il convient néanmoins de relever qu’il s’agit d’une prescription dans le cadre d’une affection exonérante.

Dès lors, Mme [H] [V] ne démontre pas un lien entre les nuisances et son état de santé.

Compte-tenu des nuisances, l’indemnisation de son préjudice sera évaluée à la somme de 400 euros.

Sur la responsabilité de [P] :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, reprenant les termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de laisser le preneur jouir paisiblement des locaux loués pendant la durée du bail et doit donc indemniser le locataire des préjudices découlant de tout manquement à ce titre.

Mme [H] [V] expose avoir saisi [P] à de nombreuses reprises, ce dont elle justifie, pour signaler les nuisances et leur demander d’agir en conséquence mais n’avoir pas été prise au sérieux. Elle précise que repose sur le bailleur une obligation de résultat.

Lorsque le bailleur est informé de troubles du voisinage de son locataire, il est dans l’obligation d’agir.

[P] produit un relevé des signalements effectués par madame [H] [V] ainsi que l’ensemble des courriers adressés aux consorts [E]. Il résulte de l’analyse de pièces produites que Mme [H] [V] a effectué plusieurs signalements auprès de [P], le premier datant du 22 février 2021 et le dernier du 27 février 2024. [P] a veillé à apporter des réponses à ces signalements : conseils échanges téléphoniques, courriers de rappel des règles de bonne conduite, entretiens à l’agence, visite sur place, proposition de médiation.

Il est par ailleurs relevé que Mme [H] [V] a été, à plusieurs reprises, invitée à faire preuve d’indulgence dans les bruits de la vie quotidienne.

Ces réponses apparaissent proportionnées aux nuisances rapportées par Mme [H] [V].

Dès lors, il convient de débouter Mme [H] [V] de sa demande de condamnation solidaire de [P].

IV – Sur les frais accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [E], partie perdante au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 7010 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [H] [V] bénéficie d’une aide juridictionnelle totale, elle n’a donc pas engagé de frais irrépétibles, et l’équité justifie en l’espèce qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, et par jugement contradictoire et en dernier ressort,

— DECLARE recevable l’action formée par Mme [H] [V],

— CONSTATE l’existence d’un trouble anormal du voisinage,

— ORDONNE à Mme [J] [E] et à M. [W] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, de cesser ces troubles et sans délai à compter de la signification de la présente décision,

— DIT n’y avoir lieu d’assortir ladite injonction d’une astreinte,

— CONDAMNE solidairement Mme [J] [E] et M. [W] [E] à payer à Mme [H] [V], la somme de 400 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— DEBOUTE Mme [H] [V] de ses plus amples demandes,

— CONDAMNE solidairement Mme [J] [E] et M. [W] [E] aux dépens,

— DEBOUTE Mme [H] [V] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTE l’établissement public [P] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTE Mme [J] [E] et M. [W] [E] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé pa rmise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE