TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00461 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGLG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [F] [V] épouse [A]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [L] [A]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 16 juin 2023, ayant pris effet le même jour, Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] ont donné à bail à Monsieur [T] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 470 euros, payable d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 27 janvier 2025 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] à Monsieur [T] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2.487 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 mai 2025, Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] ont fait assigner en référé Monsieur [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Déclarer l’action engagée par Monsieur et Madame [A] à l’encontre de Monsieur [T] [U] recevable et bien fondée ;En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de principal de 3.479 euros au titre des loyers, charges locatives impayées et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au mois de mars 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.487 euros et pour le surplus de l’acte introductif d’instance ;Condamner Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur et Madame [A] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives à compter soit du 1er mars 2025, soit du 1er avril 2025 selon la date retenue par le tribunal pour fixer les effets de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisée par la restitution des clefs aux bailleurs ou son mandataire ;Condamner Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire ;Ordonner Monsieur [T] [U] et tout occupant de son chef de quitter, sans délai, les lieux loués et passé le délai de six semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux, ordonner, en tant que de besoin, leur expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Autoriser à cet effet, Monsieur et Madame [A] à procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’aide d’un commissaire de justice et au besoin, avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier ;

Ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [U] des objets, meubles garnissant les lieux loués.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 13 janvier 2026.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [U] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

A l’audience, Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A], représentés par leur conseil, ont actualisé la dette locative à la somme de 8.474 euros au mois de janvier 2026. Ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [T] [U], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mai 2025, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 16 juin 2023, ayant pris effet le même jour, contient une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 27 janvier 2025 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [T] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2.487 euros au titre des loyers et charges échus.

Sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer, le locataire disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.487 euros, expirant le 27 mars 2025 à 24 heures.

Monsieur [T] [U] ne s’étant acquitté d’aucun paiement pendant la période de deux mois suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 mars 2025.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 28 mars 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [U] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 27 mars 2025, et à compter du 28 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [T] [U], occupant sans droit ni titre depuis le 28 mars 2025, cause un préjudice à Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8.474 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 8.474 euros terme du mois de janvier 2026 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [U] ne conteste pas, par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [U] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 8.474 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.487 euros à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A], Monsieur [T] [U] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 16 juin 2023 entre Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] d’une part, et Monsieur [T] [U] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 mars 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [T] [U] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [T] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [T] [U] à Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] à compter du 28 mars 2025 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [T] [U] à verser à Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] la somme provisionnelle de 8.474 euros, échéance du mois de janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.487 euros à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à payer à Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à payer à Madame [F] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,