COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SOCOVI c/ [B] [Z]

N°25/

Du 26 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/01918 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OBV4

Grosse délivrée à

la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY

la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le 26 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Corinne GILIS

Greffier : Madame Eliancia KALO

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 26 Août 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. SOCOVI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

M. [B] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 décembre 2019, la société civile immobilière Socovi a donné à bail professionnel à la société Paf Construction un local dans un l’immeuble dénommé « Espace 3000 » situé [Adresse 5].

Le contrat a été conclu pour une durée de 6 ans, du 16 décembre 2019 au 15 décembre 2025, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18.000 euros, hors charges, impôts et taxes.

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2019, M. [B] [Z] s’est porté caution solidaire de la société Paf Construction pour les sommes dues par cette dernière au titre du bail professionnel dans la limite de 6 années.

Le tribunal de commerce de Nice a, par jugement du 23 novembre 2021, ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Paf Construction, fixé la date de cessation des paiements au 23 août 2021 et désigné Maître [U] [H] en qualité de liquidateur.

La société Socovi a, par l’intermédiaire de son avocat, déclaré sa créance privilégiée d’un montant de 13.255,98 euros au passif de la société Paf Construction par lettre du 13 janvier 2022.

Par acte du 29 avril 2022, la société Socovi a fait assigner M. [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 14.359,14 euros.

Par jugement du 10 décembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et le renvoi à l’audience collégiale du lundi 19 mai 2025 devant une formation autrement constituée.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 30 septembre 2024, la société Socovi sollicite :

la révocation de l’ordonnance de clôture du 26 juin 2024,la condamnation de M. [B] [Z] à lui payer la somme de 13.712,70 euros correspondant à la dette locative de la société Paf Construction,la condamnation de M. [B] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses dernières conclusions en faisant valoir que M. [B] [Z] a conclu le 18 septembre 2024 à 20h18, soit la veille de la clôture, ne lui laissant pas le temps de répliquer.

Elle fonde sa demande en paiement sur les articles 2288 et 2298 du code civil. Elle fait valoir que M. [B] [Z] s’est engagé, en qualité de caution solidaire, à garantir le paiement des loyers et de ses accessoires dus en vertu du bail par la société Paf Construction dont il était le gérant. Elle rappelle qu’il a renoncé au bénéfice de discussion et de division et que, l’acte de cautionnement étant régulier, il est tenu de l’exécuter. Elle expose que le bail a été résilié le 18 janvier 2022 et qu’elle a déclaré au passif de la liquidation de la société Paf Construction sa créance d’un montant de 13.255,98 euros au jour de l’ouverture de la procédure collective.

En réponse aux conclusions adverses, elle réplique que les frais administratifs correspondent aux frais d’établissement du contrat de bail, expressément à la charge du preneur en vertu de l’article 24 du contrat, ainsi qu’aux frais d’état des lieux de sortie et de relance. Elle expose que la différence de montant entre la déclaration de créance et le décompte produit concernant la régularisation de charges pour l’année 2021 s’explique par le fait que la déclaration de créance date du 22 décembre 2021, soit antérieurement à la fin de l’année. Elle ajoute que le montant réclamé au titre de la taxe foncière correspond à la moitié de la somme totale dont elle s’est acquittée à ce titre puisqu’elle est propriétaire de deux lots d’égale superficie au sein de la copropriété dénommée « Espace 3000 » et non uniquement du local loué à la société Paf Construction.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement de M. [B] [Z]. Elle considère que les pièces produites sont insuffisantes pour attester de l’étendue globale et complète de la situation financière et patrimoniale du défendeur puisqu’aucun détail de son patrimoine immobilier et mobilier n’est versé aux débats. Elle souligne que les avis d’imposition du défendeur permettent de déduire qu’il est propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers qu’il propose à la location. Elle en conclut qu’il ne rapporte pas la preuve de son impossibilité de s’acquitter de sa dette qui a commencé à s’accumuler dès le mois d’octobre 2020. Elle en déduit qu’il a déjà bénéficié de larges délais de paiement, observant qu’il n’a jamais versé aucune somme afin de réduire le montant de sa dette ni proposé d’échéancier.

Dans ses dernières écritures notifiées le 18 septembre 2024, M. [B] [Z] conclut au débouté et sollicite :

la révocation de l’ordonnance de clôture, le cas échéant,la compensation entre la créance locative de la société Socovi d’un montant de 14.359,14 euros et le dépôt de garantie de 4.500 euros qu’elle doit restituer à la société Paf Construction,la fixation de la somme qu’il doit en qualité de caution solidaire de la société Paf Construction à la somme de 9.859,14 euros, l’octroi d’un délai de paiement d’une durée de 24 mois.

Il fonde sa demande reconventionnelle sur les articles L 622-7 et L 641-3 alinéa 1er du code de commerce. Il expose que les créances réciproques de loyers et de restitution du dépôt de garantie sont connexes comme ayant pris naissance à l’occasion du même contrat de bail. Il fait valoir qu’à défaut de compensation légale, les conditions de la compensation judiciaire sont réunies. Il considère que le bailleur peut imputer sa dette en restitution du dépôt de garantie due en raison de la résiliation du bail, survenue postérieurement au jugement d’ouverture, sur sa créance de loyers, bien que celle-ci soit antérieure au jugement d’ouverture, étant donné que cette créance a été régulièrement déclarée au passif de la procédure collective nonobstant le fait que le bailleur n’ait pas mentionné dans sa déclaration de créance sa dette correspondant au montant du dépôt de garantie. Il expose que l’imputation doit s’opérer en priorité sur les créances postérieures à l’ouverture de la procédure collective et que la caution, même solidaire, peut opposer au créancier la compensation de ce que ce dernier doit au débiteur principal, même si ce dernier renonce à l’invoquer.

Il estime que le montant de la dette locative doit être ramené à la somme de 9.859,14 euros, après déduction de la somme de 4.500 euros correspondant au dépôt de garantie.

Il sollicite également un délai de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il indique ne pas être en mesure de procéder au règlement des sommes dues à la société Socovi compte tenu de sa situation financière obérée. Il précise rechercher activement un emploi, être inscrit auprès de Pôle emploi et participer à des formations pour retrouver rapidement un travail et revenir à meilleure fortune. Il explique ne disposer d’aucune source de revenus et que ses ressources actuelles sont insuffisantes pour désintéresser la demanderesse. Il soutient qu’un report de la dette lui permettrait de faire face, à terme, à ses obligations par le biais d’une situation professionnelle et financière stable.

En réponse aux conclusions adverses, il réplique que le dernier décompte produit par le bailleur fait état d’une dette de 18.212,70 euros avant déduction du dépôt de garantie alors que la dette locative déclarée le 13 janvier 2022 était de 13.255,98 euros. Il ajoute qu’il convient de déduire de cette somme les frais administratifs de procédure d’un montant de 1.500 euros, la somme de 2.841,60 euros correspondant à la régularisation de charges pour 2021 (la somme de 1.488,58 euros étant indiquée à ce titre dans la déclaration de créance) et les montants réclamés au titre des taxes foncières qui ne sont pas justifiés car les pièces produites concernent plusieurs lots.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du 19 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Ce texte précise également que sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803 alinéa 1er du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’alinéa 3 de ce même article prévoit que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, M. [B] [Z] a notifié ses dernières écritures le 18 septembre 2024 à 20h18, soit la veille de la clôture.

La société Socovi n’a donc pas bénéficié du temps nécessaire pour répliquer à ces conclusions avant la clôture et a communiqué des écritures en défense le 30 septembre 2024.

M. [B] [Z] en convient puisque dans ces conclusions notifiées la veille de la clôture, il sollicite également, le cas échéant, la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre le respect de la contradiction.

Il convient en conséquence de révoquer l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture de la procédure au 19 mai 2025 avant l’ouverture des débats.

Sur la demande principale en paiement.

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Selon l’article 2298 du même code, la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2019, M. [B] [Z] s’est porté caution solidaire de la société Paf Construction pour les sommes dues par cette dernière en vertu du bail professionnel, dans la limite de 6 années, en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

Le tribunal de commerce de Nice a, par jugement du 23 novembre 2021, ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Paf Construction, fixé la date de cessation des paiements au 23 août 2021 et désigné Maître [U] [H] en qualité de liquidateur.

La société Socovi a, par l’intermédiaire de son avocat, déclaré sa créance privilégiée d’un montant de 13.255,98 euros au passif de la société Paf Construction, par lettre du 13 janvier 2022.

Le contrat de bail du 16 décembre 2019 conclu entre les sociétés Socovi et Paf Construction prévoit en son article 11 que :

« A la signature des présentes, le locataire verse au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, la somme de 4.500 euros représentant un trimestre de loyers à titre de dépôt de garantie.

Cette somme qui ne sera pas productive d’intérêt sera remboursée au locataire, en fin de bail, après déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le locataire à quelque titre que ce soit ».

L’article 9 de ce même contrat ajoute que :

« Le preneur s’engage à rembourser au bailleur sur simple demande, toutes les charges (y compris les travaux et les travaux de ravalement) de la copropriété dans leur intégralité telles qu’elles ressortent du tableau de répartition établi par le syndic ».

Aux termes de son article 10 :

« Il remboursera également au bailleur des taxes dont ce dernier est le redevable légal : taxe foncière, taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, contribution sur les revenus locatifs (CRL), etc. ».

L’article 24 mentionne également que :

« Tous les frais, droits et honoraires de rédaction des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par le preneur qui s’y oblige ».

Il ressort du décompte du 15 mars 2023 que la société Paf Construction, et M. [B] [Z] en sa qualité de caution solidaire, sont redevables de la somme de 13.712,70 euros, arrêtée au 14 mars 2023, au titre des loyers et accessoires résultant du bail professionnel précité.

M. [B] [Z] conteste devoir certaines sommes figurant dans ce décompte.

Or, s’il est bien débiteur de la somme correspondant aux frais administratifs liés au contrat de bail selon les dispositions de l’article 24 de celui-ci, la société Socovi ne produit aucun justificatif détaillant les formalités accomplies pour la somme de 1.500 euros réclamée au titre des frais administratifs de procédure.

Dès lors, cette somme sera déduite de la dette de la société Paf Construction dont M. [B] [Z] est caution solidaire.

En revanche, la société Socovi verse aux débats le décompte des charges pour l’année 2021, transmis par la société Giam Administration de biens, correspondant au lot n°126 loué par la société Paf Construction pour justifier de sa créance de régularisation de charges pour l’année 2021 d’un montant de 2.841,60 euros.

Elle produit également ses avis d’imposition 2020, 2021 et 2022. Si la somme dont la société Socovi s’est acquittée au titre de la taxe foncière correspond à tous les lots dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], les décomptes de charges établis par le syndic de la copropriété permettent d’établir que le même nombre de tantièmes est attribué au lot n°126, loué par la société Paf Construction, et au lot n°127, dont la demanderesse est également propriétaire.

Il est possible d’en déduire que la superficie des deux lots est la même, tout comme le montant dont le propriétaire est redevable au titre de la taxe foncière pour chaque lot.

Or, les sommes de 1.883 euros, 1.871 euros et 155,37 euros intégrées dans le décompte du 15 mars 2023 au titre respectivement de la taxe foncière 2020, 2021 et 2022 correspondent bien à 50% des sommes de 3.766 euros (3.766 / 2 = 1.883 euros), 3.742 euros (3.742 / 2 = 1.871 euros) et 3.729 euros (3.729 / 2 / 12 = 155,37 euros pour un mois) relevées sur les avis d’imposition 2020, 2021 et 2022 de la société Socovi.

Par conséquent, M. [B] [Z] est redevable de la somme de 16.712,70 euros, en sa qualité de caution solidaire de la société Paf Construction, au titre de la dette locative de cette dernière.

Sur la demande reconventionnelle de compensation avec le montant du dépôt de garantie.

Selon l’article L 622-7 alinéa 1er du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

L’article L 641-3 alinéa 1er du même code dispose que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 décembre 2019 prévoit en son article 11 que :

« A la signature des présentes, le locataire verse au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, la somme de 4.500 euros représentant un trimestre de loyers à titre de dépôt de garantie.

Cette somme qui ne sera pas productive d’intérêt sera remboursée au locataire, en fin de bail, après déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le locataire à quelque titre que ce soit ».

Le bail ayant été résilié le 18 janvier 2022 à la suite de la remise des clés du local, il incombe donc à la société Socovi de rembourser à sa locataire la somme de 4.500 euros correspondant au dépôt de garantie.

La société Socovi et la société Paf Construction étant débitrices l’une envers l’autre d’obligations réciproques fongibles, certaines, liquides et exigibles, il convient d’opérer une compensation entre ces deux créances réciproques, la caution solidaire ne pouvant être tenue au-delà de ce que doit la société cautionnée.

M. [B] [Z] sera donc condamné à payer à la société Socovi la somme de 12.212,70 euros (16.712,70 – 4.500 = 12.212,70 euros), en sa qualité de caution solidaire de la société Paf Construction.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [B] [Z] verse aux débats les justificatifs de convocation à des formations Pôle emploi, une lettre de refus de l’allocation d’aide de retour à l’emploi du 11 janvier 2022 ainsi que son avis d’imposition 2020 indiquant qu’il n’a rien à payer au titre des revenus de 2020 et sa déclaration de revenus pour l’année 2021.

Toutefois, le défendeur ne produit aucun détail de son patrimoine mobilier et immobilier alors que son avis d’imposition fait état d’un déficit foncier.

En outre, ces pièces justificatives sont anciennes et il convient de constater que M. [B] [Z] a déjà bénéficié de larges délais de fait qu’il n’a pas mis à profit pour permettre le règlement, au moins partiel, de sa dette et rien n’indique qu’un délai supplémentaire pourrait lui permettre de régler les sommes dont il est redevable.

L’octroi d’un délai de grâce apparaît donc illusoire et n’aboutirait qu’à retarder davantage le paiement des sommes dues alors que le débiteur, qui ne conteste pas le principe de sa dette, n’établit pas qu’il se trouve dans une situation financière actuellement compromise.

Par conséquent, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, M. [B] [Z] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société Socovi la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REVOQUE la clôture de la procédure et fixe la clôture de la procédure à la date du 19 mai 2025 avant l’ouverture des débats ;

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à la société Socovi la somme de 12.212,70 euros, en sa qualité de caution solidaire de la société Paf Construction ;

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à la société Socovi la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [B] [Z] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la société Socovi de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [B] [Z] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT