TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Minute n°

N° RG 24/01117 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DH32

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.A.S. INTERASSURANCES

C/

M. [S], [D], [M] [I]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDEURS :

S.A.S. INTERASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

Mme [U], [H] [P], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

M. [S], [D], [M] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [Y] [W], demeurant Chez M. [E] [G] et Mme [K] [C] [Adresse 7]

représentée par Maître Cécile OLIVA de l’ASSOCIATION CABINET CASABIANCA-CROCE & OLIVA-AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2025 mise en délibéré au 13 Octobre 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 juin 2020, à effet au 1er juillet 2020, Mme [U] [P], représenté par son mandataire la SASU CORSE SERVICES GESTION a donné à bail à M. [S] [I] et Mme [Y] [W], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 1.100 € outre 10 € à titre de provision sur charges mensuelles.

Le 5 novembre 2021, Mme [W] a donné son préavis d’une durée de 6 mois.

Suite à des incidents de paiement à compter du 3ème trimestre 2021, Mme [P] a fait délivrer aux locataires, le 30 novembre 2021, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement puis, le 24 février 2022, un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 5 juillet 2022, Mme [P] a saisi le juge des contentieux de la protection qui, par ordonnance de référé du 20 février 2023, a notamment dit n’y avoir lieu à référé pour l’ensemble des demandes formulées.

Par acte du 3 juillet 2024, Mme [P] et la SAS INTERASSURANCES ont saisi le juge des contentieux de la protection et demandent au tribunal de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet du commandement de payer du 24 février 2022, demeuré infructueux,

— condamner solidairement M. [I] et Mme [W] à payer à Mme [P] la somme de 8.003,20 € correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022,

— condamner M. [I] à payer à Mme [P] la somme de 23.093,57 € correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022,

— dire que cette somme sera à parfaire au jour du jugement et au jour de sa mise à exécution,

— ordonner l’expulsion de M. [I] et Mme [W] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l’assistance d’un serrurier et au transport de meubles laissés dans les lieux dans tout local qu’il lui plaira aux frais des expulsés,

— condamner solidairement M. [I] et Mme [W] à payer à Mme [P] la somme mensuelle de 1.101 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 24 avril 2022 jusqu’au 5 novembre 2022,

— condamner M. [I] à payer à Mme [P] la somme mensuelle de 1.101 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 novembre 2022 jusqu’au 5 novembre 2022 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [I] et Mme [W] à régler à Mme [P] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX ainsi que les honoraires éventuellement réglés pour le compte du commissaire de justice au titre de l’article 70 du décret du 12 décembre 1996.

En réponse aux conclusions de Mme [W], la SAS INTERASSURANCES et Mme [P] actualisaient la dette de M. [I], au 11 septembre 2024, à la somme de 26.596,07 €.

Pour sa part, Mme [W] exposait avoir été en couple avec M. [I] depuis 2018 et avoir régularisé, en août 2021, le solde des loyers impayés s’élevant à la somme de 3.303 €.

Elle indiquait que les relations s’étant dégradées avec M. [I], elle a, par courrier du 5 novembre 2021, informé le bailleur de sa décision de quitter le logement et de se prévaloir du délai d’un mois, conformément aux dispositions du contrat de bail.

In limine litis, elle soulevait le défaut de qualité à agir de Mme [P], seul le subrogé étant titulaire du droit d’agir aux lieu et place du subrogeant.

Elle rappelait que la société INTERASSURANCES a adressé un courrier à M. [I] pour lui indiquer être subrogé dans les droits du bailleur et que dans le cadre de la précédente procédure de référé, Mme [P] a communiqué les factures de l’huissier de justice établies à l’ordre de la société INTERASSURANCES ainsi que la facture de son conseil, également établie à l’ordre d’INTERASSURANCES.

Sur le fond, elle sollicitait sa mise hors de cause, la société INTERASSURANCES ne formulant aucune demande à son encontre.

A titre subsidiaire, elle précisait que les demandes formulées à son encontre ne sauraient porter sur la période postérieure au 5 mai 2022 et que par conséquent, aucune demande relative au paiement des loyers, des indemnités d’occupation, frais et accessoires au-delà de cette date ne saurait être formulée à son encontre.

Elle indiquait que M. [I] a établi une reconnaissance de dette à son profit pour un montant de 5.000 € qu’il a déclaré au service des impôts, le 4 novembre 2021 par laquelle il reconnait qu’elle quitte le logement ce même jour.

Elle demandait, par conséquent au tribunal de condamner M. [I] à lui payer la somme de 5.000 € et si le tribunal ne devait pas assimiler ce document à une reconnaissance de dettes, de retenir la qualification d’engagement assorti d’une clause pénale.

Mme [W] sollicitait la condamnation de M. [I] à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui seront équivalents à ce qu’elle pourrait être condamnée à payer à Mme [P].

Elle expliquait que l’intention de nuire de M. [I] est manifeste, ce dernier ayant sciemment cessé le règlement du loyer arguant de difficultés financières alors qu’il voyage avec sa nouvelle compagne, qu’il est gérant d’une société depuis 2018 et qu’il s’abstient de déclarer si sa nouvelle compagne remplace Mme [W] en qualité de colocataire.

A titre subsidiaire, Mme [W] sollicitait les plus larges délais de paiement.

Par jugement en date du 7 avril 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, enjoint à la société INTERASSURANCES et à Mme [P] de :

Justifier du lien contractuel entre Mme [U] [P] et la SAS INTERASSURANCESJustifier d’une éventuelle subrogationLe cas échéant, justifier de la qualité à agir de Mme [U] [P]

Et renvoyé l’affaire à l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à deux reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 7 juillet 2025.

A cette audience, la société INTERASSURANCES et Mme [P], se sont référées, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans leur acte introductif d’instance et leurs conclusions, repris oralement.

Y ajoutant, ils ont soutenu la qualité pour agir de Mme [P], la société d’assurances étant mandataire et non subrogée et actualisé la créance à la somme de 53.605,06 € au 4 juillet 2025.

A cette audience, Mme [W] a repris oralement les termes de ses conclusions.

Elle a maintenu le défaut de qualité à agir de Mme [P], cette dernière ayant été indemnisée par la compagnie d’assurances.

M [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [P]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31du même code : L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile stipule qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En application de l’article 1346-1 du code civil : « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

En outre, conformément à l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur »

En application de ce texte, la caution est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.

En l’espèce, il s’agit de déterminer si la société INTERASSURANCES est subrogée dans les droits de Mme [P]

Il résulte des pièces versées aux débats par les demanderesses elles-mêmes, que la société INTERASSURANCES a adressé à la société SYNDICAP IMMOBILIER, le 16 avril 2025, une quittance subrogative, établie sur la base de l’article L121-12 du code des assurances, par laquelle la société SYNDICAP IMMOBILIER subroge la société INTERASSURANCES dans l’ensemble des droits et actions à l’encontre de M. [I].

De même, sont également produits, un mail de la société INTERASSURANCES à M. [I] lui indiquant être « subrogé dans les droits du bailleur suite aux impayés de loyer » ainsi que des factures au nom de la société INTERASSURANCES.

Il ressort de ces éléments, à la fois, la preuve d’un paiement et d’une subrogation dans les conditions posées par l’article 1346-1 du code civil.

La société INTERASSURANCES ne saurait soutenir n’être que le mandataire de Mme [P], alors qu’elle se présente comme subrogée dans les droits de cette dernière.

En l’état, les demandes de Mme [P] relatives à l’arriéré locatif seront déclarées irrecevables, celle-ci n’ayant pas qualité à agir.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En l’état de la subrogation intervenue, Mme [P] n’est pas fondée à réclamer la condamnation de Mme [W] et M. [I] à lui payer les sommes relatives à l’arriéré locatif, la quittance subrogative versée aux débats, prouvant un règlement, par la compagnie d’assurances, d’une somme de près de 50.000 € au 16 avril 2025, seule habilitée à réclamer un remboursement.

Or, force est de constater qu’alors que la société INTERASSURANCES est partie à la procédure, elle ne formule aucune demande, tant à l’encontre de Mme [W] que de M. [I], toutes les demandes financières étant effectuées au profit de Mme [P], qui n’a pas qualité à agir.

En l’état, il convient de débouter Mme [P] de ses demandes au titre de l’arriéré de loyers.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, alors applicable, dispose qu’ à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’ article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en demeure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 4 juillet 2024 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la situation d’impayés également signalée le 2 février 2022 et le 1er mars 2022 à la CCAPEX, de sorte que l’action est recevable.

Il résulte des dispositions de l’article 1224 du code civil, que la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il lui appartient de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, les manquements réitérés de M. [I] et Mme [W] à leur obligation principale de paiement du loyer justifient de faire droit à la demande de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 24 avril 2022.

Sur la demande d’expulsion

Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations des locataires justifiant qu’il soit procédé, outre à la résiliation du bail, à leur expulsion.

Il sera ainsi fait droit à la demande de la société INTERASSURANCES et de Mme [P].

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 24 avril 2022 et qu’en raison de préavis donné, la solidarité de Mme [W] a cessé à compter du 5 mai 2022.

Elle ne saurait être tenue au paiement d’une indemnité d’occupation que du 24 avril 2022 au 5 mai 2022.

Le maintien dans les lieux des locataires, sans droit ni titre, depuis la résiliation du bail cause à Mme [P] un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’ils soient tenus, prorata temporis, au paiement, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 1.100 €, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 24 avril 2022 jusqu’à libération des lieux, déduction faite des sommes déjà versées par la société INTERASSURANCES dont il sera répété qu’elle ne sollicite aucun remboursement.

Sur la demande de Mme [W] à l’encontre de M. [I]

En application de l’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originales par un lien suffisant.

En l’espèce, Mme [W] sollicite la condamnation de M. [I] à lui régler la somme de 5.000 € au titre d’une reconnaissance de dette relative au loyer.

Il convient de rappeler qu’une reconnaissance de dette est un acte juridique unilatéral constatant l’existence d’un prêt ou d’une avance financière.

Elle ne saurait exister pour une dette hypothétique.

A titre subsidiaire, Mme [W] soutient que ce document s’analyse en un engagement assorti d’une clause pénale, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

Néanmoins, les dispositions du code civil relatives à la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat, concernent les relations entre le créancier et le débiteur.

Mme [W], contre laquelle, par ailleurs, aucune condamnation n’a été prononcée, n’est pas fondée à solliciter la condamnation de M. [I].

Il lui sera loisible, en cas de condamnation future et en application des dispositions des articles 1309 et 1319, d’exercer une action récursoire contre M. [I].

En l’état, elle sera déboutée de ses demandes financières contre M. [I].

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— REÇOIT l’exception de fin de non-recevoir,

— DÉCLARE irrecevables les demandes en paiement de l’arriéré locatif formées par Mme [U] [P] pour défaut de qualité à agir,

— CONSTATE que la société INTERASSURANCES ne formule aucune demande au titre de l’arriéré locatif à l’encontre de Mme [Y] [W] et M. [S] [I],

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d’habitation à la date du 24 avril 2022,

— ORDONNE l’expulsion de Mme [Y] [W], de M. [S] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4], par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE solidairement, du 24 avril 2022 au 5 mai 2022, Mme [Y] [W] et M. [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.100 € sous déduction des sommes versées par la compagnie INTERASSURANCES,

— CONDAMNE M. [S] [I], à compter du 6 mai 2022 et jusqu’à libération des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.100 € sous déduction des sommes versées par la compagnie INTERASSURANCES,

— DÉBOUTE Mme [Y] [W] de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [S] [I],

— DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION