TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris

18° chambre

2ème section

No RG 17/10890

N° Portalis JUGEMENT 352J-W-B7B-CLBNR rendu le 14 Avril 2021

N° MINUTE: 3

Assignation du : 20 Juillet 2017

DEMANDEUR

Monsieur X Y Z […]

[…]

représenté par M^e Céline AB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0325

DÉFENDERESSE

Société NEXITY STUDEA (SA) 19 rue de Vienne

75008 PARIS

représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0319

C.C.C.F.E.+ C.C.C. délivrées le :

à

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Décision du 14 Avril 2021

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N° RG 17/10890 Meng tb eetunim ob efiettys

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

François AE, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de AC DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2021 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2021 prorogé au 14 Avril 2021.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 25 janvier 1999, M. X Y a donné à bail commercial à la société CAMPUS HABITAT, aux droits de laquelle vient désormais la société NEXITY STUDEA, les lots n°7 et n°21 de la résidence Zs Académies Rive Gauche, devenue Studea Rive Gauche, située 43, avenue d’Italie à Paris 13ème

Aux termes de l’article 3 du bail, la destination des lieux loués était la suivante : "activité d’exploitation à caractère para-hôtelier d’une résidence meublée avec services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la proposition de fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle, tels que :

- le nettoyage des locaux,

-- la distribution de petits déjeuners,

- la fourniture de linge de maison,

- l’accueil-gardiennage.'

Par avenant du 17 avril 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2007.

Zs parties sont convenues d’une résiliation amiable portant sur le lot n°21.

Z 27 mai 2016, M. Y a fait signifier à la société NEXITY STUDEA un congé à effet du 30 novembre 2016 portant sur le lot n°7 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

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No RG 17/10890

Z 20 juillet 2017, M. Y a fait assigner sa locataire devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dû par les parties au bail. Par jugement du 20 février 2019, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal a désigné M. AA en qualité d’expert judiciaire, avec mission de :

- rechercher tous éléments permettant de conclure, ou non, à la monovalence des locaux, de déterminer la valeur du fonds de commerce dans son ensemble, de déterminer l’incidence économique de l’éviction du lot n°7 sur le fonds de commerce exploité par la société NEXITY STUDEA en son ensemble, au regard notamment des prestations que celle-ci est tenue de continuer à offrir à ses sous-locataires ;

- de dire si l’éviction du lot n°7 entraînera la perte du fonds;

- de déterminer le préjudice résultant pour la société NEXITY STUDEA de l’éviction du seul lot n°7, en considération, pour l’indemnité principale, soit des usages dans la branche d’activité si les locaux étaient qualifiés de monovalents, soit de la valeur du fonds de commerce, soit de la valeur du droit au bail dans les autres cas, et en considération, pour les indemnités accessoires, notamment des frais et honoraires de remploi, du trouble commercial, des pertes de stock, des frais de réinstallation, des frais juridiques et autres, et des indemnités de licenciement;

-de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er décembre 2016, sur les bases utilisées en matière de fixation du loyer de renouvellement, abattement pour précarité en sus.

L’expert a déposé son rapport le 27 janvier 2020. Il conclut au caractère non-monovalent des lieux loués et propose de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 25.000 € et l’indemnité d’occupation à la somme de 4.500 € HT et HC par an.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2020, M. Y demande au tribunal, sur le fondement des articles L.145-14 et suivants et L.145-28 du code de commerce, de :

- débouter la société NEXITY STUDEA de toutes ses demandes ;

- fixer le montant de indemnité d’éviction due à la société NEXITY STUDEA, à titre principal, à 15.225 € sur la base du chiffre d’affaires moyen 2014-2015-2016, ou, à titre subsidiaire, à 15.745 € sur la base du seul chiffre d’affaires de 2016, ou, à titre très subsidiaire, à 16.000 € sur la base du chiffre d’affaires moyen 2016-2017-2018; dire que les indemnités accessoires au titre des frais de remploi, du trouble commercial, du trouble d’exploitation et des frais divers ne sont pas justifiées ;

- subsidiairement, fixer l’indemnité pour trouble commercial à 584 € ou, plus subsidiairement, à 650 €;

- fixer l’indemnité pour trouble d’exploitation à 2.494,92 €;

- fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2016 à 10.260 € par an HT et HC, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction (ICC);

- ordonner la compensation de l’indemnité d’occupation avec les sommes HT et HC déjà réglées à M. Y par la société NEXITY STUDEA à ce titre, sur la même période

- condamner la société NEXITY STUDEA à payer à M. Y les sommes dues à ce titre en complément de celles déjà acquittées au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 1er décembre 2016;

- ordonner la compensation judiciaire à hauteur des sommes réciproquement dues entre les parties;

- condamner la société NEXITY STUDEA à verser à M. Y 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamner la société NEXITY STUDEA aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

- subsidiairement, partager par moitiés les frais d’expertise;

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- condamner la société NEXITY STUDEA à rembourser à M. Y la moitié des frais taxés à la somme de 5.183,40 € avancés par M. Y;

- dire que pour le surplus, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, en ce non compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2020, la société NEXITY STUDEA demande au tribunal, sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, de :

- débouter M. Y de toutes ses demandes ;

- fixer à la somme de 30.628 €, sauf à parfaire, l’indemnité d’éviction principale due à la société NEXITY STUDEA;

- fixer à la somme de 3.062,80 €, sauf à parfaire, l’indemnité pour frais de remploi ;

- fixer à la somme de 650 € l’indemnité pour trouble commercial ;

- fixer à la somme de 11.866,68 € l’indemnité pour frais fixes;

- fixer à la somme de 300 € l’indemnité pour frais de déménagement;

- fixer à la somme de 1.000 € l’indemnité pour frais divers;

- fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 4.050 € HT et HC par an;

- condamner M. Y à verser à la société NEXITY STUDEA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. Y aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 23 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant de l’indemnité d’éviction due par M. Y

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, l’expert explique que les biens expertisés sont situés « au cœur du 13ème arrondissement de Paris, à proximité du centre commercial ITALIE 2 et de la Place d’Italie ». Il s’agit selon lui d'« un bon emplacement pour une activité de résidence étudiante permettant un accès rapide aux différentes écoles et universités et notamment aux établissements d’enseignement situés dans le 5ème arrondissement ». L’immeuble bénéficie d’une bonne desserte à la fois par les transports en commun et la route« . L’environnement est »majoritairement résidentiel mais offrant de nombreux commerces en pied d’immeuble« (cf. page 5 et 6 du rapport). »L’activité du preneur est en concurrence avec les autres résidences étudiantes du secteur et les offres de logement meublés proposés à la location. Sur le secteur, nous relevons une concurrence directe (résidence étudiante) relativement modérée, la résidence étudiante la plus proche est « La Chocolaterie » située […] (cf. page 12 du rapport).

L’expert indique que l’ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, est constitué de deux constructions édifiées à la fin des années 90 ou au début des années

2000. Il relève les caractéristiques suivantes: « ensemble en bon état d’entretien et de réparations, prestations sommaires, configuration standard en matière de résidence étudiante, bon état de ravalement et de gros oeuvre apparent » (cf. page 8).

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La résidence est aménagée en 69 appartements que la société NEXITY STUDEA donne en sous-location à des étudiants. Elle comporte par ailleurs des parties communes dédiées aux prestations annexes. En effet, conformément à la clause de destination précitée, l’exploitant offre à sa clientèle la faculté de bénéficier de plusieurs prestations para-hôtelières payantes afin de permettre aux bailleurs de profiter du régime fiscal de faveur découlant de la qualification de résidence para-hôtelière étudiante.

Z local appartenant à M. Y est constitué d’un studio en rez-de-jardin avec kitchenette et salle d’eau, d’une surface totale de 17,45 m².

A. Sur l’indemnité principale d’éviction

A l’appui de sa demande de fixation de l’indemnité principale à la somme de 15.225 €, M. Y explique que le mode de calcul de l’indemnité d’éviction retenu par l’expert est pertinent, notamment l’application d’un taux de 1,75 qui est conforme aux usages en matière de résidence étudiante. Il soutient toutefois que le chiffre d’affaires moyen aurait dû être calculé sur la base des années 2014, 2015 et 2016 et non sur la base des années 2016, 2017 et 2018, en application du principe selon lequel le fonds de commerce qui sert de base à l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit être pris en compte dans sa consistante à la date d’effet du congé. A titre subsidiaire, il demande que l’indemnité d’éviction soit calculée sur la base du chiffre d’affaires de la seule année 2016, aboutissant à une indemnité principale de à 15.745 €. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite du tribunal qu’il entérine la proposition de l’expert.

La société NEXITY STUDEA fait valoir que contrairement à ce qu’allègue le bailleur, l’indemnité d’éviction ne doit pas être évaluée à la date d’effet du congé mais à la date la plus proche possible de l’éviction, et sur la base des trois derniers bilans de l’exploitant. Elle estime que le coefficient de 1,75 retenu par l’expert est trop faible compte tenu des caractéristiques des locaux et des nombreux services que l’exploitant offre aux étudiants par l’intermédiaire de son personnel salarié. Elle affirme que l’application de ce coefficient par l’expert résulte de la mise en oeuvre d’une jurisprudence qui assimile à tort l’activité de résidence para-hôtelière à celle d’administrateur de biens. Elle conclut que le coefficient de 3,3 devrait être appliqué, aboutissant ainsi à une valorisation de l’indemnité d’éviction à la somme de 30.628 €.

L’expert expose que « le préjudice subi du fait de l’éviction du lot n°7 correspond à une perte du chiffre d’affaires et à l’impossibilité pour la société NEXITÝ STUDEA d’exploiter son activité dans 1 studio ainsi qu’à la perte d’un client. Z fonds de commerce de l’exploitant constitue une unité économique d’exploitation. Zs différents lots ne sont pas des fonds autonomes mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce. Au terme de son éviction, le preneur perdra une partie minoritaire de sa clientèle et verra son chiffre d’affaires diminué dans des proportions marginales n’étant pas de nature à entraîner la destruction du fonds de commerce » (cf. page 19 du rapport).

Ainsi, la perte du fonds de commerce engendrée par l’éviction du lot de M. Y n’est que partielle. Ce point n’est pas discuté par les parties.

L’expert explique que dans ce contexte particulier, l’indemnité d’éviction due à l’exploitant correspond « à la part que représentait la clientèle perdue dans celle du fonds considéré dans son ensemble » (cf. page 19).

Pour évaluer le fonds de commerce de la société NEXITY STUDEA, l’expert préconise de recourir à la méthode du multiple du chiffre d’affaires combinée à celle de l’excédent brut d’exploitation (ci-après « EBE »). Cette approche est conforme aux usages.

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En ce qui concerne la date d’évaluation de l’indemnité d’éviction, il est de principe que celle-ci doit être estimée à la date la plus proche de l’éviction, soit à la date à laquelle le juge statue si le preneur, comme en l’espèce, est toujours dans les lieux. En effet, c’est à la date de l’éviction que le préjudice à indemniser est subi par le preneur. Il convient donc de prendre en compte le chiffre d’affaires le plus récent réalisé par l’exploitant, et non seulement celui réalisé avant la date d’effet du congé, ainsi que le demande M. Y.

S’agissant du nombre d’exercices à prendre en considération, l’expert, conformément aux usages, estime la valeur du fonds de commerce sur la base du chiffre d’affaires moyen réalisé par l’entreprise au cours des trois exercices courant de 2016 à 2018 (soit 692.633

€/an), considérant, à juste titre, que cette méthode est « plus juste que la prise en compte d’une seule année isolée dont les résultats peuvent fluctuer significativement en raison d’événements ponctuels » (cf. page 33).

Sur cette base, l’expert aboutit à une valorisation du fonds à hauteur de 1.212.000 €, après application d’un coefficient multiplicateur de 1,75.

En réponse au dire de la société NEXITY STUDEA qui lui reprochait d’avoir appliqué le coefficient mis en oeuvre pour l’activité distincte d’administrateur de biens, l’expert précise qu’il a « retenu un taux conforme aux décisions relevées concernant des résidences étudiantes et non des administrateurs de biens » (cf. page 31).

Ce coefficient de 1,75 est en effet conforme aux usages observés en matière de résidence para-hôtelière. L’expert précise à cet égard que pour ce type de résidence, les ratios peuvent descendre jusqu’à 1,5 (cf. page 20). En outre, ce ratio apparaît justifié au regard des différentes caractéristiques du fonds. En effet, si l’expert relève des éléments positifs de nature à valoriser le fonds de commerce, il pointe par ailleurs plusieurs éléments négatifs : « des parties communes plutôt réduites », « une résidence des années 90 plutôt vieillissante », des « prestations sommaires » pour le lot n°7, un « niveau de confort relativement basique », des "lots en rez-de jardin [dont le lot n°7] avec luminosité relativement modérée« , »un bon niveau de rentabilité mais en baisse marquée

(près de -10% sur 3 ans) en raison d’une hausse significative des charges de gestion et dans une moindre mesure des charges de contentieux" (cf. pages 17 et 21).

Enfin, l’expert n’omet pas de prendre en considération les services annexes mis en avant par la société NEXITÝ STUDEA, dont il dresse une liste précise (cf. page 12). Au vu des éléments comptables produits par le preneur, il constate toutefois leur « caractère marginal (…) dans les recettes générées par la résidence » (cf. page 15). La société NEXITY STUDEA ne démontre pas que l’expert aurait sous-estimé la prise en compte de ces services dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

En ce qui concerne l’EBE, l’expert relève que celui-ci ne lui a pas été communiqué en tant que tel. Il indique disposer néanmoins du résultat opérationnel dont le mode de détermination est proche, en l’espèce, de la notion d’EBE. Il calcule sur cette base un multiple de résultat opérationnel de 6,37 qui lui paraît relativement cohérent avec les termes de comparaison qu’il a étudiés (cf. page 21).

Après avoir déterminé, au vu des données comptables fournies par l’exploitant, que la contribution du lot n°7 à la réalisation du chiffre d’affaires de la société NEXITY

STUDEA pour l’ensemble de la résidence s’élève à 1,34%, l’expert conclut que l’indemnité principale d’éviction correspondant audit lot s’élève à 16.240,80 €, arrondie à 16.000 €, soit 1.212.000 € x 1,34%. Cette estimation sera entérinée par le tribunal.

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B. Sur les indemnités accessoires

a) Sur l’indemnité pour frais de remploi

M. Y affirme qu’aucune indemnité pour frais de remploi n’est due au motif que la société NEXITY STUDEA ne va sans doute pas se réinstaller. Il ajoute que cette dernière ne va pas mandater un agent immobilier alors qu’en sa qualité de professionnel de la résidence étudiante, elle dispose de ses propres équipes spécialisées dans l’entremise immobilière.

La société NEXITY STUDEA réplique que M. Y ne démontre pas qu’elle ne se réinstallera pas. Par ailleurs, elle explique que l’activité d’entremise évoquée par M. Y est exercée par une autre entité du groupe auquel elle appartient, et non par elle-même. Elle conclut qu’une indemnité pour frais de remploi lui est due, dont elle fixe le montant à 3.062,80 € correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction qu’elle réclame.

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due au preneur comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, M. Y ne rapporte pas la preuve que la société NEXITY STUDEA ne se réinstallera pas, s’agissant d’une perte seulement partielle du fonds de commerce. Par ailleurs, ainsi que le relève pertinemment l’expert, "Qu’il [l’exploitant] soit ou non en mesure ou non de se passer d’intermédiaire n’est qu’un choix de gestion. En tout état de cause, ne pas recourir à un intermédiaire implique de mobiliser du personnel sur cette recherche, ce qui aura in fine un coût pour le preneur" (cf. page 29).

L’exploitant évincé peut donc prétendre aux indemnités accessoires, notamment les frais de remploi. L’expert propose de fixer l’indemnité due à ce titre à la somme de 3.600 €, soit 10% de l’indemnité principale de 16.000 € outre 2.000 € pour « les honoraires juridiques et complémentaires ».

Conformément aux usages, il sera alloué à la société NEXITY STUDEA la somme de 1.600 € correspondant à 10% de l’indemnité principale.

b) Sur l’indemnité pour trouble commercial

M. Y fait valoir qu’aucune indemnité n’est due en l’absence de réinstallation et de déménagement du preneur. A titre subsidiaire, il sollicite que la somme allouée à ce titre soit fixée à 584 € correspondant au montant initialement proposé par la société NEXITY STUDEA dans le courrier qu’elle lui avait adressé le 3 août 2016.

La société NEXITY STUDEA réplique qu’une indemnité pour trouble commercial lui est due en tout état de cause car elle correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l’éviction. Elle relève que le montant qu’elle réclamait à ce titre en 2016 ne peut être aujourd’hui retenu en vertu du principe selon lequel le préjudice doit être évalué à la date la plus proche de l’éviction. Elle conclut que son préjudice doit être fixé à la somme de 650 € proposée par l’expert.

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps résultant de l’éviction et le moindre investissement du preneur dans son commerce.

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En l’espèce, l’expert estime que le versement d’une indemnité pour trouble commercial « se justifie par l’obligation du preneur de mobiliser son personnel dans la préparation du départ (contact de prestataires, résiliations de contrats, changement de plaquettes commerciales…) » (cf. page 30). A défaut de disposer des éléments comptables permettant de déterminer l’EBE de l’exploitant, il propose à ce titre de fixer l’indemnité due à ce titre à 650 € correspondant à trois mois de résultat opérationnel.

Z trouble résultant de la gêne occasionnée à la partie du fonds de commerce qu’il faudra reconstituer en recherchant des locaux et à la partie du fonds de commerce subsistant sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 650 € proposée par l’expert.

c) Sur l’indemnité pour trouble d’exploitation

M. Y s’oppose au versement d’une indemnité à ce titre au motif que la société NEXITY STUDEA ne subit pas de charges fixes afférentes à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Il ajoute que le montant de la redevance payée par les étudiants suit l’évolution favorable des prix locatifs et que la résidence bénéficie à cet égard d’une concurrence limitée. Enfin, il fait valoir qu’il n’est pas possible de retenir un impact sur trois ans, comme proposé par l’expert judiciaire. Subsidiairement, M. Y demande que l’indemnité soit calculée au regard de la consistance du fonds de commerce en 2016.

La société NEXITY STUDEA réplique qu’en sa qualité d’exploitant de résidence para-hôtelière, elle devra continuer à assumer des charges fixes après son éviction du lot de M. Y, ce qui conduira à une baisse de la rentabilité de son exploitation. Elle souligne qu’elle ne peut augmenter le montant des loyers prévus dans ses baux de sous-location dès lors qu’ils sont contractuellement fixés et qu’une augmentation entraînerait un report de la clientèle sur d’autres résidences, moins onéreuses. Enfin, elle demande que le surcoût de charges fixes soit évalué sur neuf années et non sur trois ans seulement. Elle sollicite en conséquence l’allocation de la somme de 11.866,68 €.

L’expert expose que « la perte d’un studio rapproche la résidence de son seuil de rentabilité. Il s’en suit, en sus de la perte de chiffre d’affaires provoquée par l’éviction, une diminution de la rentabilité générale de l’exploitation. En effet, la résidence continuerait à supporter des charges fixes qu’elle ne pourrait réduire pour les adapter à son activité, les studios étant toujours implantés dans la résidence, mais ne pouvant être exploités » (cf. page 23).

En réponse à un dire du bailleur, l’expert précise que « Concernant le trouble d’exploitation, ce dernier ne repose pas sur le gain potentiel en termes de CA mais bien sur le maintien de charges fixes alors même que la capacité de l’exploitant diminue. Par ailleurs, le caractère exponentiel des charges compense très largement la hausse de CA, d’où un résultant opérationnel en baisse constante sur 3 ans (-9,69%). Nous ne sommes pas en mesure d’apporter plus de précisions sur l’assiette des charges dont la détermination ne relève pas de la présente mission. Néanmoins, il apparaît peu vraisemblable de voir un coût de nettoyage des parties communes baisser en raison d’un lot en moins. Par nature, les parties communes sont indivisibles » (cf. page 30).

Il est exact à cet égard que la société NEXITY STUDEA, après son éviction du lot de M. Y, devra continuer à assurer à ses frais la propreté de l’ensemble des parties communes que ses clients sont amenés à emprunter. Il ne peut en effet être conçu qu’elle ne s’occupe que des parties communes rattachées aux lots de copropriété qu’elle exploite alors que lesdites parties communes sont indivisibles.

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L’expert précise que « Ce préjudice n’est pas indemnisé par l’indemnité de remplacement qui n’indemnise qu’une perte de chiffre d’affaires. Ce préjudice supplémentaire devrait, selon nous, donner lieu à une indemnité complémentaire pour l’inexploitation forcée d’un studio. Pour l’estimer, nous reprenons l’ensemble des charges figurant dans les éléments comptables fournis par Maître LOZE. Nous en extrayons uniquement les charges fixes, indépendantes du nombre de chambres exploitées ou du moins maintenues après restitution du studio » (cf. pages 23).

Ainsi, l’expert a extrait des éléments comptables fournis par l’exploitant un montant moyen total de charges fixes annuelles de 91.224 €, arrondi à 91.000 €, correspondant principalement aux charges de personnel, aux charges de nettoyage et aux charges d’exploitation centralisées (« call center », publicité, affranchissement, informatique).

L’expert calcule que ce montant représente 1.318,84 € par appartement sur la base de 69 lots et 1.338,23 € par appartement sur la base de 68 lots. Il en déduit que l’éviction du lot de M. Y entraînera pour l’exploitant un surcoût annuel de charges fixes de 19,39 € par appartement, soit 1.318,52 € pour les 68 lots. Il conclut: "Nous retenons prudemment un impact sur 3 ans, d’autres congés étant probables, ce qui conduira à terme à une baisse des charges fixes par effet de seuil, d’où: 1.318,52 € x 3 ans ' 3.955,56 €", arrondi à 4.000 €.

Ainsi que cela a été exposé ci-dessus, il convient d’apprécier le montant de l’indemnité à la date la plus proche de l’éviction, et non sur la base des données comptables de 2016, ainsi que le sollicite le bailleur. Par ailleurs, ce dernier ne démontre pas que la société NEXITY STUDEA pourrait compenser la diminution de rentabilité de son exploitation par une augmentation de ses tarifs, alors que ceux-ci sont contractuellement fixés, ainsi que l’a relevé l’expert (cf. pages 19 et 20), et que la société NEXITY STUDEA exploite de surcroît son activité dans un cadre concurrentiel.

Enfin, la société NEXITY STUDEA et M. Y ne démontrent pas que la prise en compte de l’impact de l’éviction du lot n°7 sur trois années serait inadaptée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la proposition de l’expert judiciaire sera entérinée par le tribunal.

d) Sur l’indemnité pour frais de déménagement

L’expert ne retient pas d’indemnité pour frais de déménagement au motif qu’il s’agit d’une perte partielle de fonds de commerce.

M. Y demande au tribunal d’entériner cette proposition. Il ajoute que la société NEXITY STUDEA ne produit aucun devis correspondant aux frais qu’elle réclame.

La société NEXITY STUDEA conteste l’avis exprimé par l’expert. Elle explique que du fait de son éviction du lot de M. Y, elle devra déménager les meubles dont elle l’avait équipé. Elle demande en conséquence le versement d’une indemnité de 300 €.

Il est constant que l’exploitant a équipé le lot de M. Y de divers éléments mobiliers conformément à la destination contractuelle des lieux loués, qui est l’exploitation à caractère para-hôtelier d’une résidence meublée. Z lot devant être restitué nu au bailleur, l’éviction entraînera nécessairement le déménagement des meubles s’y trouvant actuellement. La société NEXITY STUDEA est par conséquent bien fondée à réclamer une indemnité couvrant les frais de déménagement du local. La somme de 300 € qu’elle sollicite à ce titre apparaît justifiée au regard du type et du volume du mobilier garnissant les lieux.

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18° chambre 2ème section

N° RG 17/10890

e) Sur les frais de licenciement

L’expert propose de les retenir sur justificatifs. Cette proposition est conforme à l’usage et sera donc entérinée par le tribunal.

f) Sur les frais divers

L’expert propose d’allouer au preneur évincé une indemnité de 1.000 € correspondant à « d’éventuels frais administratifs et (…) autres frais de communication » (cf. page 24).

M. Y s’oppose à une indemnisation à ce titre au motif qu’elle ne repose sur aucun justificatif produit par le preneur.

La société NEXITY STUDEA demande au tribunal de retenir la proposition de l’expert en raison des formalités administratives qu’elle devra effectuer du fait de la perte du studio: modification du site internet et des éléments de communication, résiliation du contrat conclu avec l’étudiant, résiliation des contrats d’abonnement pour l’eau, l’électricité et internet.

En l’absence d’éléments chiffrés de nature à justifier l’indemnité de 1.000 € sollicitée par la société NEXITY STUDEA, il lui sera justement alloué la somme forfaitaire de 200 €.

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à la somme globale de 22.750 € outre les éventuels frais de licenciement sur justificatif.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA

L’expert propose de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 4.500 € HT et HC par an à compter du 1er décembre 2016. Eu égard à la hausse constante du chiffre d’affaires sur les dernières années d’exploitation, il écarte l’application d’un abattement de précarité.

M. Y conteste cette évaluation. Au vu du montant des loyers versés par les étudiants, il affirme que l’indemnité d’occupation devrait être fixée à la somme de 855 € par mois, soit 10.260 € HT et HC par an, avec indexation annuelle.

La société NEXITY STUDEA souscrit à l’estimation de l’expert mais sollicite l’application d’un abattement de précarité de 10%, faisant valoir qu’elle est dans l’ignorance de la date à laquelle elle devra quitter les lieux. Elle conclut que l’indemnité d’occupation dont elle est redevable s’élève à 4.050 € par an HT et HC.

En vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, calculée d’après la valeur locative et en tenant compte de tous éléments d’appréciation.

Ainsi que le relève pertinemment l’expert en réponse à un dire du bailleur qui sollicitait la fixation de l’indemnité d’occupation par référence au montant des loyers acquittés par les étudiants de la résidence, « les loyers payés par les étudiants n’entrent pas dans ce cadre. Pour reprendre l’analogie hôtelière de Maître AB, la valeur locative d’un hôtel n’est pas équivalent au chiffre d’affaires de l’établissement (somme des nuitées). En matière de résidence étudiante, le principe est le même. Zs relations contractuelles avec les étudiants ne relèvent pas du statut des baux commerciaux, et ne sont pas comparables en termes de durée, de prise en charge de l’entretien et de fourniture de services… » (cf. page 30).

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Décision du 14 Avril 2021

18° chambre 2ème section

N° RG 17/10890

Conformément à l’usage, il y a lieu de tenir compte de la précarité de l’occupation de la société NEXITY STUDEA depuis la délivrance du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation de son fonds. Il sera donc appliqué un abattement de 10% sur la valeur locative.

Z montant annuel de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA à compter du 1er décembre 2016 sera donc fixé à la somme annuelle de 4.500 € x 0,90

- 4.050 € HT et HC.

La demande de M. Y de voir indexer annuellement l’indemnité d’occupation est justifiée compte tenu du temps écoulé depuis la date d’effet du congé. Il y sera donc fait droit selon les termes du dispositif ci-après.

Sur les autres demandes et la compensation

La société NEXITY STUDEA d’une part, et M. Y d’autre part, étant réciproquement créancier et débiteur l’un de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

En raison du droit de repentir dont dispose le bailleur en application de l’article L.145-58 du code de commerce, il n’y a pas lieu de condamner le preneur au paiement de la somme susceptible d’être due au bailleur après compensation des créances réciproques. La demande de M. Y sera donc rejetée.

L’instance et l’expertise ayant pour cause la délivrance par M. Y d’un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire confiée à M. AA, ainsi que le montant de l’indemnité allouée à la société NEXITY STUDEA au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera fixée à 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

Z tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du 20 février 2019,

Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 27 mai 2016 par M. X Y a mis fin le 30 novembre 2016 à 24h00 au bail du 17 avril 2007 le liant à la société NEXITY STUDEA portant sur le lot n°7 de la résidence Zs Académies Rive Gauche, devenue Studea Rive Gauche, située 43, avenue d’Italie à Paris 13ème,

Dit que M. X Y est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société NEXITY STUDEA,

Fixe à la somme globale de 22.750 € le montant de l’indemnité d’éviction, qui se décompose comme suit :

- indemnité principale: 16.000 €

- indemnités accessoires :

- pour frais de remploi : 1.600 €

- pour trouble commercial : 650 €

- pour trouble d’exploitation : 4.000 €

- pour frais de déménagement: 300 €

- pour frais divers : 200 €

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Décision du 14 Avril 2021

18° chambre 2ème section

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- pour frais de licenciement : sur justificatifs

Dit que la société NEXITY STUDEA est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2016 à l’égard de M. X Y,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 4.050 € HT et HC, hors taxes et charges,

Dit que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement selon les modalités prévues par le bail expiré,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamne M. X Y aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. X Y à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 14 Avril 2021 Z Greffier En conséquence, la République française mande et ordonne AC AD huissiers de justice, sur ce requis, de mettre lade Président décision à exécution, aux procureurs généraux et aux François AE

procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de préter main-forte lorsqu’ils en seront

En foi de quoi la presèn cision a été signée par légalement requis.

le directeur de greffe

2020-0010

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