1- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MEAUX

Date : 10 Novembre 2020

Affaire :N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W -B7E-CB6G5

N° de minute : 20/509

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT, par Sabine FORESTIER, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX agissant sur délégation du Président du Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Ambre SOUFFCRT, Greffier lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur X Y […]

Epoux Z AA et AB AC […]

Monsieur AD AE Le […] FE

Consorts AF AG et AH AI […] […]

Monsieur AJ AK […]

Monsieur AL AM […]

Monsieur Z-AA AO […] […]

Consorts AF et AP AQ AR […]

Madame AS AT AU […]

Monsieur AD AE 11 rue Simonet PARIS

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2- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

Madame AV AW […]

Monsieur AX AY 194 passage de l’aubépine 74970 MARIGNIER

Monsieur AZ BA […]

Monsieur BB BC […]

Monsieur BD BE […]

Monsieur BF BG […]

Monsieur BH BI et M^me BJ BK […]

Monsieur BL BM et M^me BN BO […]

Monsieur Z-AX BQ […]

Monsieur BI BR […]

Monsieur BS BT […]

Monsieur BU BV […]

Epoux Z BW et BX BY […]

Consorts BZ CA et M^me AVEU […]

Monsieur CC CD […]

Monsieur AX CE 19 Rue du bon air 62930 WIMEREUX

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3- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

Monsieur CF CG […]

Monsieur CH CI […]

Consorts CJ CK et AV CL […]

Monsieur CM CN […]

Monsieur CO CP 12 rue d’Anjou 78000 VERSAILCRS

Monsieur CQ CR CS 21B Rue de Marnes 92410 VILCR D’AVCW

Monsieur CT CR CU 13 Résidence des mymosas 56120 PCRUGRIFFET

Monsieur CV CR CW CX […]

Monsieur CY CRCONTE […]

Monsieur DA DB […]

Monsieur AX DC […]

Monsieur Z DD DE […]

Monsieur DF DG 53 A avenue Geoges Clemenceau 45140 JEAN DE LA RUELCR

Monsieur DH DI […]

Monsieur DJ DK […]

Monsieur AF AI 68 Avenue de Verdun BOIS COLOMBES

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4- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

Epoux Z DL et DM DN […]

Epoux DO et DP DQ 15 rue de Cauderan 31110 CR BOUSCAT

Monsieur AZ DR […]

Monsieur DS DT 5, rue du Pré Brulé 44490 CR CROISIC

Monsieur DU DV 90, rue de la vallée 59230 ROSULT

S.A.R.L. RAF-RAF […]

Madame DW DX DY 46 Rue Sadi Carnot 59130 AIX CRS ORCHIES

Monsieur DZ EA […]

Monsieur EB EC 4 Le clos des Chènevis 95280 JOUY CR MOUTIER

Monsieur X Y […]

Monsieur ED EE […]

Monsieur EF EG […]

Monsieur AF EH 38 bis rue Z Jaurès 62217 AGNY

Monsieur EI EJ […]

Monsieur CT EK 84 rue Z Jaurès 92170 VANVES

Epoux EL et Z DJ EM 5 rue Pergolèse 75116 PARIS

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5- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

Monsieur AF EN 23 Rue Janine Neveux JONCHERY SUR VESCR

Monsieur EO EP […]

Monsieur AX EQ 9 Rue du stade 78120 RAMBOUILCRT

Monsieur ER ES 55 Rue de Chambord 31170 TOURNEFEUILCR

Monsieur DZ ET […]

représentés par M^e BM CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2308

DEFENDERESSE

S.A.S. SEINE ET MARNE (DOMUSVI) […]

représentée par M^e Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0213

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 21 Octobre 2020 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les demandeurs, dont la liste figure en tête de la présente, (ci-après les bailleurs) sont propriétaires de chambres situées dans un immeuble sis à […] (Seine et Marne), […], qu’ils donnent à bail commercial à la société SEINE ET MARNE, laquelle exploite dans les lieux un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Les contrats de bail ont été signés entre les mois de novembre et décembre 2010 avec effet dans le mois qui suit la livraison définitive de la résidence et concomitamment avec la signature des actes d’achat de chaque bien selon un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Par lettre en date du 12 juin 2020, adressée à chacun d’eux, la société SEINE ET MARNE a informé les bailleurs que la clause d’indexation figurant au contrat de bail était illicite en vertu d’une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016 et que, par conséquent, elle appliquerait, à compter du 1 janvier 2020, le loyer mentionné au bail d’origine, tant pour l’avenir que pour^er le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, et procéderait, à compter du 30 septembre 2020, à l’étalement du remboursement du trop perçu des cinq dernières années sur les huit prochains trimestres.

Par conséquent, mais en vain, les bailleurs ont mis en demeure la société SEINE ET MARNE de poursuivre l’exécution du contrat en appliquant la clause litigieuse.

C’est dans ces conditions, que par actes d’huissier de justice signifié les 17 et 29 septembre 2020, les bailleurs ont assigné la société SEINE ET MARNE à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux afin d’obtenir que celle-ci applique la clause contestée et leur rembourse les sommes imputées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2020 à laquelle les bailleurs et la société SEINE ET MARNE étaient représentés par leur avocat.

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6- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

Il a été procédé à la jonction des instances RG n°20/690 et RG n°20/742 sous le numéro RG n°20/690.

Dans leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, les bailleurs demandent au juge des référés de :

- débouter la société SEINE ET MARNE de ses demandes fins et conclusions ;

- ordonner la fin de toute pratique discrétionnaire de la société SEINE ET MARNE visant à diminuer et/ou amputer par quelque manière qu’il soit les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement ;

- ordonner à la société SEINE ET MARNE de reprendre le paiement du loyer versé pour son montant contractuellement prévu au titre du 1 trimestre 2020 (payé au mois d’avril 2020)^er pour l’avenir et ce à compter du paiement du prochain trimestre (3 trimestre 2020-payable^e en octobre 2020) ; en conséquence,

- condamner par provision la société SEINE ET MARNE, solidairement, à payer à chacun d’eux la somme indiquée pour chacun au titre du loyer du 2 trimestre 2020 ;^e

- condamner par provision la société SEINE ET MARNE, solidairement, à leur payer tous les loyers échus au jour de l’ordonnance à intervenir et qui auront été illicitement amputés à compter du 30 septembre 2020 conformément à l’échéancier de remboursement ;

- le cas échéant, pour les loyers du 3 trimestre 2020 qui seraient échus au jour de^e

l’ordonnance à intervenir, condamner par provision la société SEINE ET MARNE au paiement des sommes indiquées pour chacun des bailleurs ;

- ordonner qu’à défaut de payer le loyer pour son montant du 1 trimestre 2020, le terme de^er loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20% TTC du montant total du loyer ;

- condamner la société SEINE ET MARNE à payer à chacun d’eux la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société SEINE ET MARNE aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, en vertu de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1134 ancien et 1103 et suivants nouveaux du code civil, ils exposent que les contrats de bail ont été appliqués pendant dix années jusqu’à ce que la société SEINE ET MARNE décide unilatéralement de contester la clause d’indexation et de réduire le loyer ce qui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’elle ne respecte pas la force exécutoire du contrat, qu’aucune décision de justice n’a reconnu l’illicéité de la clause et qu’elle aurait dû leur demander une renégociation du contrat compte tenu du changement de circonstances ou rechercher un accord amiable. Elle ajoute qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur le caractère illicite de la clause et que l’automacité de la nullité de la clause n’existe pas puisqu’il convient de déterminer auparavant si l’exclusion de l’indexation à la baisse avait un caractère essentiel et déterminant pour les parties.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SEINE ET MARNE demande au juge des référés de :

- lui déclarer inopposable la clause d’indexation ;

- dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les demandeurs à l’instance à mieux se pourvoir ; reconventionnellement,

- constater qu’elle est bien fondée à faire régler aux demandeurs leurs loyers pour les montants mentionnés aux baux, montants qu’elle indique pour chacun d’eux ;

- condamner les demandeurs à lui verser, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants qu’elle indique pour chacun d’eux et sollicitant la condamnation de chacun au paiement ;

- la déclarer bien fondée à procéder au paiement des loyers dus à chacun des demandeurs par compensation avec la créance de restitution qu’elle détient sur chacun d’eux ; en toutes hypothèses,

- condamner les demandeurs in solidum à lui verser la somme de 31 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux dépens.

Au visa des articles 835 du code de procédure civile, L 112-1 et suivants du code monétaire et financier, L 145-39 et L 145-15 du code de commerce, 1289 et 1290 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1 octobre 2016, elle soutient que la clause d’indexation stipulée dans^er les baux est manifestement réputée non écrite comme contraire aux dispositions d’ordre public du code monétaire et financier et à la jurisprudence constante car elle exclut toute variation négative de l’indice et génère une indexation automatique interdite. Il est donc impossible de l’appliquer. Par conséquent, il ne peut y avoir de trouble manifestement illicite et elle ne peut être condamnée à l’appliquer. Elle ajoute que, par conséquent, la créance des bailleurs est sérieusement contestable et qu’elle doit verser le loyer du bail d’origine.

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7- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2020.

SUR CE,

Il est rappelé que les demandes de constat et de « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le juge n’a pas à y répondre.

1- Sur la demande des bailleurs de cessation de toute pratique discrétionnaire relative au paiement du loyer et la demande du preneur d’inopposabilité de la clause litigieuse

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Lorsqu’il statue sur ce fondement, le juge des référés n’a pas à caractériser l’urgence, qu’implique à l’évidence le trouble manifestement illicite comme le dommage imminent.

Il est précisé que le dommage imminent est celui dont la réalisation est certaine, s’il n’était pas fait droit à la mesure sollicitée, tandis que le trouble manifestement illicite est l’atteinte avérée portée à un intérêt juridiquement protégé. Il appartient au demandeur d’en rapporter la preuve. Le défendeur peut faire échec à la demande en rapportant la preuve contraire.

En outre, selon l’article L 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Il ressort de l’article L 112-2 du même code que dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur (…) ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.

Enfin, en vertu de l’article L 145-39 du code de commerce, par dérogation à l’article L. 145- 38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. […]. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. […]. […].

En l’espèce, dans un article intitulé « Révision » (cf page 6), le contrat de bail stipule :

« Les parties conviennent expressément que :

• Le loyer sera réévalué au 1 janvier de chaque période triennale, avec uneer augmentation fixe garantie de 2% l’an.

Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des Finances.

• la première réévaluation interviendra au 1 janvier de l’année suivant les deuxer premières années entières du présent bail à compter de la date de prise d’effet de celui-ci.

Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

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8- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

Le calcul de cette révision se fera à l’initiative du bailleur.

Toutefois, il est expressément stipulé qu’à défaut pour le bailleur d’avoir procédé à l’échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l’application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à la révision par le bailleur.

Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l’objet du contrat et avec l’activité du preneur. »

Il apparaît admis qu’une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation en stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, et non à la baisse, peut être déclarée illicite et, par conséquent, non écrite.

Néanmoins, il demeure qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence qui ne peut statuer que sur la simple application d’une clause claire et précise d’un contrat, de se prononcer sur la validité d’une clause contestée par les parties, ce qui nécessite une interprétation de ladite clause au regard des dispositions légales et de leur application jurisprudentielle.

Il en est de même si des dispositions d’ordre public sont en cause. En effet, à la différence de la clause illicite pour atteinte aux bonnes mœurs citée en exemple par la société SEINE ET MARNE, la seule lecture de la clause litigieuse ne permet pas à l’évidence de conclure à son illicéité, ni d’affirmer, en l’absence d’arrêts de règlement, que le juge du fond la déclarera non écrite.

Dans ces conditions, la société SEINE ET MARNE ne peut soutenir que l’application de la clause litigieuse constitue un trouble manifestement illicite. En revanche, son refus unilatéral de l’appliquer alors que le contrat tient lieu de loi entre les parties constitue pour les bailleurs un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Par conséquent, il convient de lui ordonner d’appliquer la clause litigieuse et de reprendre le paiement du loyer dans les conditions précisées au dispositif.

2- Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur pourra à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments. Il est rappelé que la contestation est réputée sérieuse lorsqu’un débat au fond du litige est nécessaire pour la trancher. Il ressort des développements précédents que les créances invoquées par la société SEINE ET MARNE à l’égard des bailleurs sont contestables.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ses demandes de provision.

En revanche, dans la mesure où elle est tenue d’exécuter le contrat, la société SEINE ET MARNE ne pouvait unilatéralement imputer les loyers dus au bailleur du montant qu’elle estimait avoir indûment versé.

Par conséquent, en remboursement des sommes indûment déduites sur les loyers du 2e trimestre 2020 au titre du loyer du 1 trimestre 2020, elle sera condamnée à payer aux^er bailleurs les sommes provisionnelles fixées au dispositif.

En outre, elle sera également condamnée à payer aux bailleurs tous les loyers échus au jour de la présente ordonnance et qui auront été amputés conformément à l’échéancier de remboursement.

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Enfin, s’agissant de la demande en paiement d’un intérêt de retard de 20 % TTC du montant total du loyer, elle n’est pas motivée en droit et ne peut constituer ni une demande d’astreinte, ni une demande de dommages-intérêts. En revanche, elle s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du dit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’état.

La société SEINE ET MARNE, qui succombe, sera condamnée aux dépens. En outre l’équité commande de la condamner à payer à chacun des bailleurs la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ORDONNE à la société SEINE ET MARNE d’appliquer la clause du contrat de bail conclu avec les demandeurs intitulée « Révision » et de reprendre le paiement du loyer actualisé conformément à cette clause ;

CONDAMNE la société SEINE ET MARNE à payer aux demandeurs les sommes provisionnelles suivantes en remboursement des sommes indûment déduites sur les loyers du 2 trimestre 2020 au titre du loyer du 1 trimestre 2020 : ^{e er}

- Monsieur Z-AA AO : 829,72 €

- Monsieur Z-AX BQ : 1659,44 €

- Monsieur CM CN : 829,72 €

- Monsieur DJ DK : 829,72 €

- Monsieur X Y : 829,72 €

- Monsieur EO EP : 829,72 €

- Monsieur Z AA AC : 829,72 €

- Monsieur AX EQ : 829,72 €

- Monsieur ER ES : 1662,44 €

- Monsieur DZ ET : 829,72 €

- Monsieur AS AT AU : 829,72 €

- Monsieur AD AE : 829,72 €

- Madame AV AW : 829,72 €

- Monsieur AX AY : 829,72 €

- Monsieur AZ BA : 829,72 €

- Monsieur BB BC : 829,72 €

- Monsieur BD BE : 829,72 €

- Monsieur BF BG : 829,72 €

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10- N° RG 20/00690 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB6G5

- Monsieur BI BH et Madame BK BJ : 829,72 €

- Monsieur BM BL : 829,72 € 16

- Monsieur BI BR : 829,72 €

- Madame BS BT : 829,72 €

- Monsieur BU BV : 829,72 €

- Monsieur Z BW BY : 829,72 €

- Monsieur CA BZ et Madame AV EU : 829,72 €

- Monsieur CC CD : 829,72 €

- Monsieur AX CE : 829,72 €

- Monsieur CF CG : 829,72 €

- Monsieur CH CI : 829,72 €

- Monsieur CJ CK et Madame AV CL : 829,72 €

- Monsieur CO CP : 829,72 €

- Monsieur CQ CR CS : 829,72 €

- Monsieur CT CR CU : 829,72 €

- Madame CV CR CW : 829,72 €

- Monsieur CY CRCONTE : 829,72 €

- Monsieur DA DB : 829,72 €

- Monsieur AX DC : 829,72 €

- Monsieur Z DD DE : 1659,44 €

- Monsieur DF DG : 829,72 €

- Monsieur DH DI : 829,72 €

- Monsieur AF AI : 829,72 €

- Madame DM DN : 829,72 €

- Consorts DO DQ : 829,72 €

- Monsieur AJ AK : 829,72 €

- Monsieur AZ DR : 829,72 €

- Monsieur DS DT : 829,72 €

- Monsieur DU DV : 829,72 €

- SARL RAF-RAF : 863,88 €

- Madame DW DX DY : 829,72 €

- Monsieur DZ EA : 829,72 €

- Consorts EB EC : 829,72 €

- Monsieur ED EE : 829,72 €

- Monsieur EF EG : 829,72 €

- Monsieur AF EH : 829,72 €

- Monsieur EI EJ : 829,72 €

- Monsieur CT EK : 829,72 €

- Madame EL EM : 829,72 €

- Monsieur Z DJ EM : 829,72 €

- Monsieur AF EN : 829,72 €

- Monsieur AL AM : 829,72 €

- Monsieur BM EV : 829,72 €

- Monsieur AQ et Madame AR : 829,72 €

CONDAMNE la société SEINE ET MARNE à payer aux demandeurs tous les loyers échus au jour de la présente ordonnance et qui auront été amputés conformément à l’échéancier de remboursement;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application d’un intérêt de retard de 20% TTC du montant total du loyer ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société SEINE ET MARNE;

CONDAMNE la société SEINE ET MARNE à payer à chacun des demandeurs la somme de cinq cents euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SEINE ET MARNE aux dépens.

Le Greffier Le Président

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