TRIBUNAL République française JUDICIAIRE Aufriom’du peuple français DE PARIS Au nom du peupr ançais Pôle civil de proximité
PCP JCP fond
N° RG 22/04882 – N°
Portalis
352J-W-B7G-CXH7S
JUGEMENT
N° MINUTE : rendu le jeudi 11 mai 2023 10/23JCP
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […], Représenté par son syndic X AD & AE ET Y – 67 route de la reine – 92773
BOULOGNE CEDEX représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282
DÉFENDEURS
Monsieur Z AA, demeurant 5 rue faidherbe – 75011
PARIS représenté par M^e Claudia DE OLIVEIRA; avocat. au barreau de PARIS, vestiaire: #R0182
Monsieur AB AC, demeurant […] non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection as[…]tée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 janvier 2023
JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2023 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente as[…]tée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Copie conforme délivrée
^le : 11.06.23 2 :
Monsieur AB AC
M^e Eléonore DANIAULT
Copie exécutoire délivrée
^le : 12.06. 23 à: M^e Claudia DE OLIVEIRA
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Décision du 11 mai 2023 PCP JCP fond – No RG 22/04882 No Portalis 352J-W-B7G-CXH7S
31600611-91qusq un mign DA
2160 EXPOSE DU LITIGE
Monsieur Z AA est propriétaire d’un appartement situé 68-68bis, avenue Simon BOLIVAR à […] (lots n°38, 174 et 88), qu’il a donné en location à Monsieur AB AC par acte sous seing privé en date du 29 septembre 1997.
Par actes d’huissier des 09 et 13 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic le cabinet X AD AE et F. Y a fait citer Monsieur AB
AC ainsi que Monsieur Z AA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir : la résiliation du bail conclu entre Monsieur Z AA d’une part et Monsieur AB AC d’autre part, pour manquement de ce dernier à ses obligations de preneur, l’expulsion des lieux loués de Monsieur AB AC, ainsi que celle des occupants de son chef avec si besoin l’as[…]tance de la force publique, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble ou resserre au choix de la partie requérante, ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, la condamnation de entre Monsieur Z AA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il est confronté depuis plusieurs années au comportement « inquiétant » et « agressif » de Monsieur AB AC en lien avec ses troubles psychiques. Surtout, il déplore « l’absence totale d’hygiène et l’encombrement de l’appartement (de ce dernier) par des masses de détritus et poubelles constituant un risque majeur pour l’ensemble des occupants de l’immeuble ».
Le syndicat des copropriétaires explique avoir adressé plusieurs demandes à Monsieur Z AA pour mettre fin à ses désordres, notamment par le moyen d’une procédure en résiliation judiciaire du bail, et qu’en dépit de ces dernières, ces troubles anormaux du voisinage subis par les copropriétaires per[…]tent. Il précise qu’il a expressément été autorisé à agir en justice sur le fondement de l’article 1341-1 du Code civil par une décision n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 mars 2022, face à la carence du propriétaire bailleur à la suite du signalement des nuisances et atteintes au règlement de copropriété. Il ajoute que le comportement de Monsieur AB AC viole l’obligation de jouissance paisible des lieux loués prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelée aux 'articles 9, 10 et 11 du chapitre II du règlement de copropriété
A l’audience du 6 juillet 2022, Monsieur Z AA, représenté par son conseil, a sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire, afin de pouvoir se mettre en état.
A l’audience du 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et en réponse aux conclusions de Monsieur Z AA, il a relevé qu’aucune action judiciaire n’avait été initiée par ce dernier à l’encontre de
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Monsieur AB AC. Il a ajouté que Monsieur Z AA, en qualité de bailleur, est responsable des nuisances de son locataire et qu’à ce titre, il doit en tirer les conséquences sur l’existence du bail.
Monsieur Z AA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues à l’audience au titre desquelles il sollicite : le débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic le cabinet X AD AE et F. Y, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic le cabinet X AD AE et F. Y au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic le cabinet X AD AE et F. Y aux entiers frais et dépens, qui seront recouvrés par M^e Claudia DE OLIVEIRA, avocat au barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur Z AA rappelle à titre liminaire que Monsieur AB AC s’est toujours acquitté de ses loyers depuis 1997. S’agissant des nuisances générées. par ce dernier et invoquées par le syndicat des copropriétaires, Monsieur Z AA explique qu’elles sont à mettre en lien avec les
< nombreux problèmes psychiques » de son locataire. Il expose, par ailleurs, toutes les démarches qu’il a entreprises auprès des services sociaux et auprès du CMP de Belleville en vue d’y mettre un terme. Il rappelle également qu’il a fait procéder au nettoyage de l’appartement de Monsieur AB AC en février 2022 et qu’il a fait également intervenir un plombier en vue de la réalisation de travaux dans la salle de bain et dans la cuisine. Monsieur Z AA indique, enfin, avoir signalé la situation de Monsieur AB
AC au procureur de la République de PARIS par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 octobre 2022.
Monsieur AB AC a été assigné à étude. Il n’était ni présent, ni représenté à l’audience. En conséquence, la présente décision sera rendue par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2023 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intérêt à agir du demandeur
L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé »>.
L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée..
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Les copropriétaires qui se sont réunis le 28 mars 2022 en assemblée générale ont, par la 13ème résolution adoptée à cette occasion, autorisé le cabinet X AD AE et F. Y à engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection à l’encontre de Monsieur Z AA et de son locataire Monsieur AB
AC ce, suite aux violations répétées du Règlement de copropriété et notamment pour obtenir l’arrêt des nuisances. L’action du syndicat des copropriétaires est donc recevable.
Aux termes de l’article 1341-1 du Code civil lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est donc bien recevable à agir en résiliation de bail, et ce en vertu du règlement de copropriété, dès lors qu’il est établi que Monsieur AB AC a contrevenu aux obligations découlant de son bail et que ses agissements causent sans conteste un préjudice aux autres copropriétaires.
Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1729, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, «lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».
Selon le règlement de copropriété versé aux débats : article 9, chapitre II, « chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination. Chaque copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences de ses fautes et négligences, ou de celles dont il répond à un titre quelconque >>; article 10, chapitre II, < les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, de quelque genre que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs
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voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement. Tous bruits, ou tapages nocturnes, de quelques natures que ce soit, qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu à l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. L’usage des appareils de radio, de télévision, des électrophones et magnétophones est autorisé sous réserve de l’observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par les voisins. Chacun des copropriétaires restera responsables à l’égard des autres des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et par celle de ses préposés ou par le fait des choses dont il a la garde. »> article 11, chapitre II, «les copropriétaires pourront louer leurs appartement comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs, et qu’ils respectent les conditions du présent règlement, ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie par l’article 10 ci-dessus. Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires, à peine de résiliation de leurs contrats, l’obligation de respecter les dispositions du présent titre. En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation. >>
Au soutien de sa demande de résiliation, le syndicat des copropriétaires du 68-68bis, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y, verse les éléments suivants :
Un courrier du cabinet X AD AE et F. Y en date du 11 octobre 2021 adressé à Monsieur Z AA,
l’informant de son projet d’engager une procédure judiciaire à son encontre, compte tenu de la per[…]tance des nuisances causées par Monsieur AC à la copropriété ;
Un courrier de M^e DANIAULT, conseil du syndicat des copropriétaires, en date du 13 janvier 2022 adressé à Monsieur Z AA, le sommant d’engager une procédure judiciaire aux fins d’obtenir la résiliation du bail le liant à Monsieur AC;
Un courrier de Monsieur Z AA en date du 04 novembre
2016 adressé à Madame AF, as[…]tante sociale du CMP […] 213, rue de Belleville 75019 PARIS, sollicitant son intervention compte tenu des difficultés de Monsieur AC, notamment de son incapacité à entretenir son logement; Un courriel de Monsieur Z AA en date du 15 février
2021 adressé à Madame AG, sollicitant son aide aux fins de prise en charge de Monsieur AC, compte tenu de sa situation de rupture de soins psychiatriques, mais aussi du délabrement de sa santé physique (« Monsieur AC est dans un état squelettique. Il fait ses besoins sur lui ») et de l’encombrement important de son appartement par des détritus, notamment;
Un courrier de Monsieur Z AA en date du 05 octobre
2021 adressé au CCAS de PARIS 19ème arrondissement, récapitulant les différentes démarches mises en oeuvre par lui en vue de porter as[…]tance à Monsieur AC et faisant état d’une altercation de ce dernier avec l’un de ses voisins; Une attestation en date du 15 février 2022 de Monsieur AH
AI, faisant état de troubles de voisinage et de
< comportements dangereux » de Monsieur AC en lien avec son < état psychique », ainsi que d’inquiétudes pour la santé de ce dernier; Une attestation en date du 15 février 2022 de Monsieur AJ
AK, faisant état de nuisances olfactives au sein de la copropriété.
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imputées à Monsieur AC ; Une attestation en date du 14 février 2022 de Madame AL
AM, voisine de palier de Monsieur AC, faisant état de nuisances olfactives et sonores lui étant imputables, ainsi que de son
< extrême agressivité » en lien avec son « état psychique >>, ; Une attestation en date du 20 février 2022 de Monsieur AN AO, faisant état de nuisances olfactives émanant de l’appartement occupé par Monsieur AC; Une attestation en date du 17 février 2022 de Madame AP AQ, faisant état de nuisances olfactives émanant de l’appartement occupé par Monsieur AC; Une attestation en date du 16 février 2022 de Monsieur AR
AS, faisant état de nuisances olfactives et sonore émanant de
l’appartement de Monsieur AC, ainsi que de l’agressivité de ce dernier ; Une attestation en date du 22 février 2022 de Madame AT
AU épouse AV, faisant état de nuisances olfactives imputables à Monsieur AC en lien avec l’insalubrité de son appartement;
Une attestation non datée de Monsieur AW AX, faisant état de nuisances olfactives;
Une attestation en date du 23 février 2022 de Monsieur AY AZ, faisant état de nuisances olfactives générées par Monsieur AC;
Une attestation en date du 09 novembre 2022 de Monsieur BA
BB, faisant état de nuisances olfactives imputables à Monsieur AC en lien avec l’insalubrité de son appartement ; Un courriel en date du 05 novembre 2022 de Monsieur AR
AS à l’attention de Monsieur BC BD; Un courriel en date du 05 novembre 2022 de Monsieur AJ
AK à l’attention de Monsieur BC BD; Un courriel en date du 05 novembre 2022 de Madame AP AQ à
l’attention de Monsieur BC BD; Un courriel en date du 08 novembre 2022 de Madame BE AM
à l’attention de Monsieur BC BD;
Monsieur Z AA produit, quant à lui : le courrier qu’il a adressé le 04 novembre 2016 par Monsieur AA à Madame AF, as[…]tante sociale du CMP […] 213, rue de Belleville 75019 PARIS, sollicitant son intervention compte tenu des difficultés de Monsieur AC, notamment de son incapacité à entretenir son logement; un courriel qu’il a adressé le 15 février 2021 adressé par Monsieur AA à Madame AG, sollicitant son aide aux fins de prise en charge de Monsieur AC, compte tenu de sa situation de rupture de soins psychiatriques, mais aussi du délabrement de sa santé physique (« Monsieur AC est dans un état squelettique. Il fait ses besoins sur lui ») et de l’encombrement important de son appartement par des détritus, notamment; un courrier qu’il a adressé le 05 octobre 2021 adressé par Monsieur AA au CCAS de PARIS 19ème arrondissement, récapitulant les différentes démarches mises ne oeuvre par lui en vue de porter. as[…]tance à Monsieur AC et faisant état d’une altercation de ce dernier avec l’un de ses voisins; une déclaration de main courante au commissariat du 19ème arrondissement de PARIS de par Monsieur AA en date du 09 février 2022 faisant état de la situation très dégradée de Monsieur AC, ainsi que des diligences mises en oeuvre par
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Monsieur AA (nettoyage de l’appartement notamment) ; un courriel adressé le 14 février 2022 par Monsieur AA à Madame BF avec des photographies de l’appartement de Monsieur AC en pièces jointes, faisant état de la dégradation complète de l’appartement de Monsieur AC et de l’impossibilité pour par Monsieur AA de le maintenir dans les lieux loués ; une facture de la société « Monsieur nuisible débarras » n°FA0212 en date du 13 février 2022, faisant état du nettoyage de l’appartement de Monsieur AC pour un montant de 800.00 euros TTC; deux factures de la société « SULTAN Charly » en date des 11 février 2022 et 23 mai 2022, faisant état de la réalisation de travaux de plomberie au sein de l’appartement de Monsieur AC respectivement pour un montant de 3339.32 euros TTC et 3011.88 euros TTC; quatre photographies de l’appartement de de Monsieur AC après travaux et nettoyage; un courrier adressé par Monsieur AA au CMP de Belleville le 09 juin 2022 en vue de l’alerter de nouveau à propos de la situation de Monsieur AC à son domicile; un signalement du conseil de Monsieur BG, M^e DE OLIVEIRA, au procureur de la République en date du 17 octobre 2022 en vue de la mise en oeuvre d’une mesure de protection juridique à son égard.
En l’espèce, les troubles anormaux de voisinage sont allégués par des attestations et des courriels des voisins de Monsieur AC.
Ils sont, par ailleurs, corroborés par les courriers de Monsieur AA (produits à l’instance aussi bien par le syndicat des copropriétaires, que par lui-même), ainsi que par la déclaration de main courante de ce dernier au commissariat du 19ème arrondissement de
PARIS.
Toutefois, il ressort également des pièces versées que Monsieur AA n’est pas resté inerte, face aux nuisances provoquées par son locataire. S’il n’a pas agi en vue de l’obtention de la résiliation judiciaire du bail de son locataire, il a ceuvré avec énergie et sang-froid en vue de l’obtention d’une solution humaine et équilibrée dans l’intérêt commun de Monsieur AC et des habitants de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […]. Dès le 04 novembre
2016, il a en effet sollicité les différents acteurs médico-sociaux ayant eu à connaître la situation de Monsieur AC en vue de provoquer, de nouveau, leur intervention auprès de lui. De même, il a pris en charge le nettoyage et la réalisation de travaux de plomberie pour faire cesser ces nuisances en, pour un montant total de (dont il justifie). Enfin, Monsieur AA justifie avoir porté à la connaissance des forces de l’ordre et du procureur de la République les difficultés massives de Monsieur AC à l’égard de lui-même et à l’égard de ses voisins au sein de la copropriété.
Compte tenu de ces circonstances, aucune « carence » au sens de l’article 1341-1 du Code civil n’est en l’espèce caractérisée à l’encontre de Monsieur AA. reputation 6
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y, qui succombe dans l’administration de la preuve du fondement de son action oblique, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.
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Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires du de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de frais irrépétibles au profit de Monsieur AA.
En l’absence de condamnation, il n’y a lieu à ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y, à l’encontre de Monsieur Z AA et Monsieur AB AC,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y au paiement de la somme de de 3 000 euros à de Monsieur Z AA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 68, avenue Simon BOLIVAR à […], représenté par son syndic cabinet X AD AE et F. Y conservera la charge de ses dépens, qui seront recouvrés par M^e Claudia DE OLIVEIRA, avocat au barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
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En conséquence, la République française mande et ordonne
à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux AIRE D JUL procureurs de la République près les tribunaux judiciaires
d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
L
légalement requis.
A
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En foi de quoi la présente décision a été signée par
P
A
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I
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B
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le directeur de greffe 2020-0028 Page 8

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