TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

7050 N°

2021

CHECOCOM GENERAL JUGEMENT DU :

DEMANDERESSES 29 Janvier 2021

S.A.R.L. CASA MIA, dont le siège social est sis 2 place des Fontêtes – 13100 Aix-en-Provence

ROLE : N° RG 19/03731 S.A.R.L. ANGLE C, dont le siège social est sis 2 place des Fontêtes – N° Portalis 13100 Aix-en-Provence DBW2-W-B7D-KEHX représentées par Maître Mathieu LE ROLLE de l’AARPI MELTEM AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE AFFAIRE:

[…]
Monsieur Z Y C/ né le […] à AIX-EN-PROVENCE (13) de nationalité Française, demeurant 5 Avenue Paul Peytral – 13100 AIX EN PROVENCE Z Y
Monsieur A Y né le […] à AIX-EN-PROVENCE (13) de nationalité Française, demeurant […] le

à représentés par Maître Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN

& ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIE(S)délivrée(s) COMPOSITION DU TRIBUNAL le 29.01.2021

à Lors des débats :

Maître Mathieu LE ROLLE

PRESIDENT: Monsieur JAMET Eric, Vice-Président Maître Frédéric

BERENGER Statuant à juge unique

A assisté aux débats: Madame ORIEUX, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 07 Décembre 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2021, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président assisté de Madame ORIEUX, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01 novembre 1982, Mademoiselle B X a donné à bail commercial à bail commercial à Monsieur C D «1° un magasin proprement dit de

6mx5,50 m avec une pièce annexe, ledit magasin situé angle forum des cardeurs et place des

Fontêtes à Aix-en-Provence, 2° un magasin contigu mais indépendant de 10 m x 3 m dont l’accès se fait uniquement par le forum des cardeurs », bail « tous commerces », à l’exception de commerces insalubres et dangereux, avec effet au 01 novembre 1982 pour se terminer le 31 octobre 1991.

Par acte sous seing privé du 22 octobre 1991, Mademoiselle B X a renouvellé le bail, le locataire étant alors Monsieur E F pour une durée de douze années se terminant le 31 octobre 2003.

Mademoiselle X est décédée le […], laissant pour lui succéder ses trois neveux et nièces, Monsieur Z Y, Monsieur G Y et Madame H Y.

Par acte signifié le 08 avril 2003, Monsieur Z Y a délivré un congé avec offre de renouvellement à Monsieur E F. Ce dernier acceptait le principe du renouvellement mais s’opposait à la demande de déplafonnement du loyer.

Par arrêt du 13 août 2009, la cour d’appel d’Aix-en-Provence donnait acte aux parties de leur accord pour la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 9 590 euros, à compter du 01 novembre 2003.

Par acte sous seing privé du 02 avril 2012, notifié au bailleur le 11 avril 2012, Monsieur E F a cédé le bail commercial à la SARL CASA MIA, représentée par son gérant.

Par acte signifié le 27 avril 2012, Monsieur Z Y et Monsieur A Y ont donné congé pour le 31 octobre 2012 à la SARL CASA MIA, sans indemnité d’éviction.

Par jugement du 14 novembre 2013, confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 22 septembre 2014, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a annulé le congé donné le 27 avril 2012 à la

SARL CASA MIA pour la date du 31 octobre 2012, avec refus de renouvellement et sans indemnité

d’éviction.. La Cour de Cassation a cassé l’arrêt du 22 septembre 2015 par arrêt du 16 mars 2017 et

a renvoyé l’affaire.

Par arrêt du 07 février 2019 sur renvoi de cassation, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du14 novembre 2013.

Par arrêt du 12 mars 2020, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt du 07 février

2019.

Par acte du 06 décembre 2017, la SARL Angle C a fait signifier à Monsieur Z Y la cession par l’acte du 04 octobre 2017, par lequel la SARL CASA MIA lui a cédé le fonds de commerce de restauration de type rapide, vente sur place et à emporter.

Par arrêté du 17 juillet 2018, le maire d’Aix-en-Provence a autorisé les travaux déclarés par la SARL Angle C représentée par son gérant, à savoir des changement de menuiseries.

Par acte du 19 septembre 2017, Monsieur Z Y et Monsieur A Y ont signifié

à la SARL CASA MIA leur refus à la demande en renouvellement du bail commercial qui avait été signifiée le 30 juin 2017 pour le renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans, à

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compter du 01 novembre 2015.

Par actes délivrés les 25 juin et 18 juillet 2019, la SARL CASA MIA et la société Angle C ont fait assigner Monsieur Z Y et Monsieur A Y devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes : leur ordonner de faire connaître dans un délai de quinze jours suivant le jugement leur intention éventuelle de maintenir leur refus de renouvellement malgré l’invalidation des motifs de refus allégués,

Dans l’hypothèse où ils maintiendraient leur refus de renouvellement : les condamner à verser une indemnité d’éviction aux sociétés, nommer tout expert pour déterminer cette indemnité, juger que les frais d’expertise seront intégralement payés par les consorts Y En tout état de cause :

- condamner les consorts Y à leur payer solidairement la somme de deux mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique, qui seront visées, la société CASA MIA et la société Angle C confirment leurs prétentions et demandent, en outre, au tribunal de condamner les consorts Y à leur payer solidairement à chacune des demanderesses la somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts pour « abus de droit en défense. »

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se référer, Monsieur Z Y et Monsieur A Y concluent aux fins suivantes :

Avant dire droit :

ORDONNER la communication, par le Ministère Public, des procès-verbaux d’audition de :

• Madame I Y en date du 27 septembre 2018,

• Monsieur Y en date du 8 janvier 2019.

A titre principal :

DIRE ET JUGER que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la Société

CASA MIA le 19 juillet 2017 est justifié et valablement motivé,

En conséquence :

DEBOUTER les Sociétés CASA MIA et ANGLE C de leur demande concernant le versement

d’une indemnité d’éviction,

DEBOUTER les Sociétés CASA MIA et ANGLE C de leur demande au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

CONDAMNER la Société ANGLE C à quitter les lieux, dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, CONDAMNER la Société ANGLE C au paiement de la somme de 1 189,86 € au titre des consommations d’eau, sauf à parfaire au jour du jugement,

ORDONNER la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des Sociétés CASA MIA et ANGLE C, A titre subsidiaire :

PRENDRE ACTE de ce que les Consorts Y ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicitée par les Sociétés CASA MIA et ANGLE C,

JUGER que l’Expert devra déterminer tous éléments utiles à la fixation du montant de l’indemnité

d’occupation, ainsi que l’indemnité d’occupation statutaire due depuis la date d’effet du congé, juger que les frais d’expertise seront intégralement supportés par les demanderesses, En tout état de cause, condamner in solidum les sociétés à leur payer la somme de trois mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 09 septembre 2020, avec effet différé au 21 octobre 2020.

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MOTIFS

L’article L 145-14 du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »

L’article L 145-17 du même code ajoute que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, exprimé le 19 septembre 2017, est fondé sur le refus de remboursement des taxes d’ordures ménagères et de la consommation d’eau, le refus de se conformer aux lois et règlements en ayant entrepris en juin 2017 des travaux de transformation intérieure en vue de créer un bar à vin au lieu et place de l’activité de restauration rapide, sans aucune autorisation administrative, l’entreposage du mobilier (tables tonneaux) sur le domaine public en contravention avec le permis de construire délivré le 4 octobre 2011.

S’agissant du grief tiré de ce que bailleur qualifie d’infraction pénale, il sera relevé que la situation a été régularisée par arrêté du 17 juillet 2018. Dès lors, il n’y a lieu à demander communication de procès-verbaux. Les autres reproches faits au preneur ne sont justifiées que par des documents manuscrits issus de Monsieur Y ou d’une attestation de Mademoiselle I Y, qui ne précise pas le lien de parenté ou d’alliance avec Messieurs Y, comme l’exige l’article 202 du code de procédure civile.

Ainsi, Messieurs Y ne justifient d’aucun motif grave et légitime à l’encontre de leur locataire et ne lui ont pas signifié de mise en demeure, acte préalable obligatoire dans le cadre de l’article

L145-17 précité. En conséquence, il convient de juger que les bailleurs sont tenus au versement d’une indemnité d’éviction. Le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité étant un droit, la demande relative à l’expulsion sera rejetée

Aucun élément n’étant communiqué sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, il convient

d’ordonner une expertise comme il sera dit dans le dispositif, aux frais avancés de Messieurs Y.

La cession du bail par la société CASA MIA à la société Angle C ayant été notifiée à Monsieur Y, celle-ci lui est opposable.

La demande au titre d’un règlement d’une consommation d’eau sera rejetée en l’absence de tout élément probant et notamment d’une facture.

S’agissant de la demande en dommages et intérêts pour «abus de droit en défense. ». Le refus de renouvellement sans offre d’indemnité nécessitant la saisine d’une juridiction par le locataire est une situation classique. Aucun abus de droit n’étant démontré, la demande de ce chef sera rejetée.

Au vu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée.

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Il sera sursis à statuer sur les prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens sertont réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

Dit que sauf exercice du droit de repentir par le bailleur, le preneur du bail commercial consenti le 01 novembre 1982 renouvelé depuis, doit bénéficier d’une indemnité d’éviction suite au refus de renouvellement du bail par Messieurs Y, à compter du 01 novembre 2015;

Ordonne, avant dire droit, une expertise confiée à Madame J K-L, […], 8 rue Rifle-Rafle 13 601 Aix-en-Provence Cedex 1, avec mission de :

o se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

o visiter les lieux situés angle forum des cardeurs et place des Fontêtes à Aix-en-Provence, les décrire,

□o fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

Go fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

o fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due ;

□o dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu

d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Dit que Messieurs Y devront consigner une provision de quatre mille euros hors taxes, à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert

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y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement, entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglée directement à la régie ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ou d’office;

Dit que le magistrat chargé du suivi de l’expertise sera un magistrat de la chambre économique et financière ;

Rejette les autres prétentions ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 13 décembre 2021;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Réserve les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commercial général du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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