TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 23/50960 – N° Portalis ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 352J-W-B7G-CYRF rendue le 21 avril 2023 T

N° : 3-CH par D E, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, Assignation du : agissant par délégation du Président du Tribunal, 20 Décembre 2022

Assistée de B C, Greffier. AJ du TGI DE PARIS du 19 Janvier 2023 N° 2023/001182¹

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DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Y 292 rue de Belleville 75020 PARIS

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS – #D567

DEFENDERESSE

Madame A X Z […] représentée par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS – #G0788 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001182 du 19/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2023, tenue publiquement, présidée par D E, Vice-présidente, assistée de B C,

Greffier,

Nous, Président,

2 Copies exécutoires délivrées le:

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Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’acte délivré le 20 décembre 2022, enregistré sous le numéro de RG23/50960, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a fait assigner^ème Madame A X Z devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- condamner Madame X Z à laisser pénétrer dans son lot de copropriété (N°46), à savoir la cave n° 23 située au sous- sol de l’immeuble sis […] , le cabinet^ème Y, syndic de la copropriété en exercice, et la société DBP, pour la durée nécessaire à la réalisation des travaux prévus au devis n° 22.05.00348 daté du 13 mai 2022, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de l’ordonnance,

- autoriser le syndic de copropriété, le cabinet Y, passé le délai de huit jours précité, à solliciter le concours de la force publique et à s’adjoindre les services d’un serrurier afin de pénétrer dans le lot de copropriété (N°46) à savoir la cave n° 23 située au sous-sol de l’immeuble sis […] aux fins de procéder aux travaux prévus au devis n°^ème 22.05.00348 daté du 13 mai 2022, et ce en présence et avec l’assistance d’un huissier de justice aux frais exclusifs de M^me X Z,

- condamner M^me X Z à lui verser la somme de 1.500 euros à titre provisionnel pour résistance abusive,

- condamner M^me X Z à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’audience de renvoi du 31 mars 2023 à laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions et moyens, en faisant valoir que M^me X refuse l’accès à sa cave, en contravention avec le règlement de copropriété, pour la réalisation de travaux destinés à remédier à des infiltrations d’eau sur la descente d’eau entre le plancher du rez de chaussée et la cave, et ce, malgré de multiples mises en demeure et l’intervention de son assureur ; que M^me X Z excipe de manière dilatoire d’une nécessaire recherche de l’origine de la fuite déjà établie par les entrepreneurs missionnés par le syndic et en se prévalant d’une investigation ménée non contradictoirement à la demande de la copropriétaire;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement par M^me X Z, représentée par son conseil, aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

- constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’intérêt à agir s’agissant d’un désordre d’origine privative,

- constater que les demandes à son encontre sont sans objet, les réparations sur parties privatives ayant été réalisées, en conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses

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demandes, fins et prétentions,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 649 euros de frais de recherche de fuite,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les observations par lesquelles M^me X Z fait valoir à l’audience avoir subi dans sa cave plusieurs dégâts des eaux, sans recherche de l’origine de la fuite ; qu’un nouveau dégât des eaux s’est produit le 14 avril 2022 et qu’après le constat signé avec le syndic, elle a demandé à celui-ci de missionner une entreprise pour la recherche de l’origine de la fuite ; que ce dernier n’a proposé que le remplacement de la descente eau usée/eau vanne partie commune, malgré l’envoi de plusieurs demandes afin de rechercher l’origine exacte des dégâts des eaux à répétition; qu’un expert d’assurance missionné par l’assureur de copropriété devait intervenir à cette fin ; qu’elle a donné accès à sa cave, pour la réunion d’expertise ordonnée par l’assureur de l’immeuble et que ce dernier a pu lui-même constater la fuite sur le réducteur de pression, laquelle est une partie privative ; qu’elle a fait intervenir la société AQUANEF qui a pu confirmer l’origine privative de la fuite sur le réducteur de pression déjà réparée au 24 février 2022 ; que le syndicat des copropriétaires maintient toutefois la même demande d’intervention, sans même communiquer le rapport de son assureur ;

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 avril 2023.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution

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n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

En l’espèce, il est établi par la production d’un extrait de matrice cadastrale, la propriété de Madame X Z des lots n° 3, 75, 99 et 46, lequel correspond à la cave n° 23, au sein de l’immeuble en copropriété sis […] .^ème
M^me X Z et le syndic de copropriété de l’immeuble ont dressé un constat amiable de dégât des eaux, le 20 mai 2022, à la suite d’un dégât des eaux survenu le 14 avril 2022, mentionnant qu’une recherche de fuite a été réalisée par la société SEP et que la cause a été identifiée mais non réparée, consistant en une fuite sur une canalisation commune d’évacuation.

Le syndicat des copropriétaires communique aux débats pour justifier de la nécessité d’accéder au lot privatif n° 46 pour y procéder à des travaux de remplacement de la descente d’eau usées/eau Vanne :

- un devis de la société SEP en date du 25 avril 2022, portant sur des travaux sur fuite en cave, à la suite de la recherche de fuite du 19 avril 2022, prévoyant des travaux de dépose de WC et de piochage du sol de la gaine technique du local commercial et du plafond en cave avec remplacement de la fonte,

- un devis de la société DBP en date du 13 mai 2022, portant sur le remplacement de la descente d’eau usée/eau vanne entre le local commercial au rez de chaussée et la cave, lequel a été accepté par le syndic de copropriété le 11 juillet 2022,

- un courrier du 18 juillet 2022 émanant de son syndic, le cabinet Y, demandant à M^me X Z de permettre l’accès à la cave pour permettre les travaux sur le remplacement de la descente des eaux usées entre le rez-de-chaussée et la cave par la société DBP,

- un courrier du 27 juillet 2022, en réponse aux demandes de M^me X Z notamment de recherche de fuite, mentionnant que la fuite du 14 avril 2022 a été réparée mais qu’à l’occasion de la recherche de fuite, il a été découvert le suintement de la descente dont le remplacement s’avère nécessaire,

- un courrier du Cabinet Collas Experts, mandaté par la société AGPM Assurances, assureur de M^me X Z, en date du 27 août 2022, indiquant que lors de ses opérations d’expertises, il a relevé des dommages au mobilier entreposé dans sa cave au 2ème sous-sol et que ces désordres sont consécutifs à une fuite sur la descente des eaux vannes passant en écharpe dans sa cave, que les infiltrations persistent et mettant en demeure le

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syndic de copropriété de faire effectuer les travaux de suppression de la fuite dans les plus brefs délais.

Pour contester le trouble manifestement illicite et établir l’absence de nécessité de procéder à des travaux sur les parties communes, M^me X Z produit aux débats :

- ses échanges avec le syndic de copropriété comportant sa demande de recherche de l’origine de fuite par un cabinet d’expert d’assurance désigné par l’assureur de la copropriété,

- un courrier du 1er février 2023 émanant de la société ELEX Immeuble, indiquant avoir été chargée par l’assureur de la copropriété de réaliser une expertise et demandant l’accès aux lieux sinistrés le 10 février 2023,

- un rapport d’intervention de la société AQUANEF mandatée par M^me X Z pour la recherche de fuite sur réseaux de fluides, en date du 24 février 2023, mentionnant une odeur d’humidité affectant le couloir des caves du 2ème sous-sol et une importante humidité au sol de la cave n° 23, sur les tuyauteries d’évacuation et sur la colonne montante en tube accès galvanisé ; constatant dans le local commercial au rez-de-chaussée (Ecole Les Petits Trilingues) et dans la gaine technique du bloc sanitaire, aucune fuite active, tout en observant un remplacement du réducteur de pression le 17 février 2023, possiblement à l’origine de la fuite ayant sinistré les caves ; dans le fond de la gaine technique, une humidité importante au niveau de la dalle de béton ; qu’après un test d’écoulement dans le bloc WC, il n’a été constaté aucune trace de colorant dans la cave et il est conclu à une étanchéité de la descente en fonte ; qu’après une pulvérisation de traceur autour du lavabo, il est relevé des infiltrations franches et importantes par le joint d’étanchéité périphérique en silicone défectueux ; qu’à la suite des tests d’écoulement dans les sanitaires du rez-de-chaussée, il n’est constaté aucune trace des colorants utilisés dans la cave n° 23. Il est conclu à l’absence de fuite active en provenance du cabinet de toilettes de l’école Les Petites Trilingues et que les infiltrations ayant sinistré les caves, essentiellement la cave n° 23, proviennent d’une fuite réparée par le remplacement du réducteur de pression dans la gaine technique du rez-de-chaussée ; que concernant la condensation importante au rez-de-chaussée, il est suggéré au syndic de faire calorifuger les deux colonnes montantes dans les deux gaines techniques de l’école ; que le joint de crédence du lavabo de l’école est à reprendre,

- une facture d’intervention plomberie du 17 février 2023 à la demande de l’association Les Petits Trilingues, portant sur un réducteur de pression,

- un courrier du responsable de cette association du 11 mars 2023, mentionnant avoir constaté le 30 janvier 2023 une fuite en bas des toilettes sur le tuyau d’alimentation et une fuite d’eau au niveau du réducteur de pression dans la gaine technique, avoir fermé la vanne d’arrêt et constaté que la fuite s’est arrêtée ; que son assureur a fait intervenir une entreprise de plomberie sur le réducteur de pression et que depuis la réouverture de la vanne d’arrêt d’alimentation, il n’y a plus de fuite.

Il sera relevé qu’il n’est pas communiqué aux débats les rapports établis par les experts d’assurance mandatés tant par la compagnie d’assurance de M^me X Z que celle de la copropriété, alors que la société ELEX est intervenue dans les lieux sinistrés en février 2023 à la demande de l’assureur de la copropriété.

Par ailleurs, l’examen des pièces produites par la partie défenderesse et notamment du rapport de la société AQUANEF,

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intervenue après les travaux de reprise du réducteur de pression dans la gaine technique du lot exploité par l’école Les Petits Trilingues, au rez de chaussée, en février 2023, ne permet pas de constater, au jour de l’audience, une persistance d’infiltrations d’eau impliquant le remplacement de la descente d’eau usées/eau vanne entre ces deux lots dès lors qu’il est constaté au 24 février 2023 l’étanchéité de la descente en fonte.

Dans ces circonstances, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la demande du syndicat des copropriétaires de laisser pénétrer le syndic et la société DBP dans la cave n° 23 pour la réalisation des travaux prévus au devis émis par la société DBP et accepté par le syndic de copropriété obéit à l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ni à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, décidés par le syndic de copropriété en cas d’urgence.

Il n’est donc pas établi dans ces conditions le caractère manifestement illicite du trouble constitué par l’opposition de M^me X Z à l’exécution des travaux par la société DBP, travaux dont la nécessité suppose une appréciation au fond ne relevant pas de l’office du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à laisser pénétrer, sous astreinte, dans le lot de copropriété (N°46) à savoir la cave n° 23 située au sous-sol de l’immeuble sis […] , le cabinet^ème Y et la société DBP, pour la durée nécessaire à la réalisation des travaux prévus au devis n° 22.05.00348 daté du 13 mai 2022, et à défaut, à autoriser le cabinet Y, passé le délai de huit jours précité, à solliciter le concours de la force publique et à s’adjoindre les services d’un serrurier afin de pénétrer dans le lot n° 46 aux fins de réaliser lesdits travaux sous la surveillance d’un huissier.

Il ressort en outre des développements précédents qu’il n’est pas davantage établi le caractère non sérieusement contestable de l’obligation pesant sur M^me X Z d’indemniser le syndicat des copropriétaires d’une résistance abusive, de sorte qu’il n’y a pas lieu à provision de ce chef.

Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir au principal.

Sur les demandes reconventionnelles de remboursement et de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Madame X Z demande de condamner le syndicat des copropriétaires requérant à lui rembourser la somme de 649 euros de frais de recherche de fuite.

Toutefois, il ne ressort pas de l’office du juge des référés de prononcer des condamnations au principal. En outre, il n’est pas établi l’obligation non sérieusement contestable du syndicat des copropriétaires de lui rembourser des frais de recherche de fuite. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le seul exercice d’une voie de droit par le syndicat des

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copropriétaires ne caractérise pas l’abus. En outre, la partie défenderesse ne justifie pas d’un préjudice résultant du maintien des demandes à l’audience, distinct de celui résultant des frais exposés en justice et faisant l’objet d’une demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande présentée à ce titre est rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, échouant dans ses prétentions, conservera la charge des dépens de la présente instance.

Eu égard aux circonstances du litige et à la situation respective des parties, il est équitable de débouter celles-ci de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Madame X Z de sa demande tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ,^ème

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de remboursement de la somme de 649 euros,

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal,

Rejetons la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Laissons la charge des dépens au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ,^ème

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons Madame A X Z de sa demande de dispense de participation aux dépenses communes de frais de procédure,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 21 avril 2023.

Le Greffier, Le Président

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