TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/07346 N° Portalis 352J-W-B7D-CQED3
N° MINUTE :
Assignation du : 21 Juin 2019
Expéditions exécutoires délivrées le:
JUGEMENT rendu le 30 Mars 2023
DEMANDERESSE
S.C.I. PARIS-PASSY, prise en la personne de son représentant légal […]
représentée par Maître Chantal X Y de la SAS Y AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic la société de Gestion et de Transactions Immobilières de la Muette (GTIM) […]
représenté par Maître Thomas CHALANSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2075
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Laure BERNARD, Vice-Présidente
as[…]tés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
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Décision du 30 Mars 2023 8ème chambre 2ème section N° RG 19/07346 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQED3
DÉBATS
A l’audience du 12 Janvier 2023 tenue en audience publique devant Caroline BIANCONI-DULIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort
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RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE
L’immeuble du […], placé sous le régime de la copropriété, a pour syndic la société GTIM 2, exploitée sous l’enseigne Valière Cortez.
La société civile immobilière PARIS PASSY est propriétaire du lot numéro 2 de copropriété dépendant de l’immeuble […] à […] .
Ces locaux sont désignés comme suit :
- Au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, un local commercial comprenant une boutique et un dégagement.
Ces locaux étaient précédemment loués à la société DJULA pour une activité de vente de bijoux fantaisies.
Puis au mois de septembre 2018, la société SATHORN, exploitant sous l’enseigne BIG BUDDHA, a régularisé une offre de prise à bail.
Une promesse de bail a été établie sous conditions suspensives de l’autorisation de la copropriété pour mettre en conformité le conduit d’extraction dépendant des lieux loués.
Par courrier RAR en date du 23 novembre 2018 la SCI Paris Passy, propriétaire d’une boutique au rez-de-chaussée de l’immeuble, a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’une résolution tendant à l’autoriser à installer dans la cour de l’immeuble un conduit d’extraction d’air en vue de l’installation d’un restaurant dans ses locaux.
Le syndic a mis cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes, convoquée pour le 16 avril 2019.
La résolution, n°12, a fait l’objet d’un rejet par la majorité des copropriétaires représentant 6.724/10.000èmes. Un seul copropriétaire a voté pour : la SCI PASSY 13 représentant 611/10.000èmes.
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C’est dans ces conditions que la SCI Paris Passy sollicite aujourd’hui de voir juger ce vote illicite comme constitutif d’un abus de majorité, et prononcer sa nullité, se voir autoriser par le tribunal à exécuter les travaux, outre 50.000 € de dommages et intérêts et 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Suivant acte extrajudiciaire de Maîtres LOUVION – PROUST – FRERE, huissiers de justice à PARIS, en date du 21 juin 2019, la SCI PARIS PASSY a cru devoir citer le syndicat des copropriétaires du […] à […], aux fins de : « – DIRE et JUGER les demandes de la société civile immobilière PARIS PASSY recevables et bien fondées ; Y faisant droit,
- DIRE ET JUGER que la résolution n° 12 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] en date du 16 avril 2019 est illicite dès lors qu’elle résulte d’un abus de majorité ; En conséquence,
- PRONONCER l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] en date du 16 avril 2019 ;
En tout état de cause :
- AUTORISER la SCI PARIS PASSY à exécuter les travaux de remplacement du conduit d’extraction existant qui lui ont été refusés par la résolution n° 12 de l’assemblée du 16 avril 2019 aux conditions du devis joint à la convocation à cette assemblée du 16 avril 2019, dans les règles de l’Art par une entreprise dûment assurée et sous le bénéfice des autorisations administratives requises ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du […] à […] arrondissement pris en la personne de son syndic la société Valière Cortez GTIM à verser à la SCI PARIS PASSY les sommes suivantes : 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en l’état ; 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Exécution provisoire, dépens ;
- DISPENSER la SCI PARIS PASSY de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires engagés par le syndicat des copropriétaires au titre de la présente procédure. »
Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2011, modifié par avenant du 5 octobre 2011, la SCI MYM INVEST a consenti à bail commercial ces lots à la SARL H.B.A exerçant sous l’enseigne « Les Délices d’Orient », une activité de « traiteur, restauration à emporter et sur place ».
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile,
Vu les conclusions en réplique et récapitulatives n°3 de la SCI PARIS-PASSY notifiées par voie électronique le 21 octobre 2021 qui sollicite :
Vu les dispositions sus invoquées de la loi du 10 juillet 1965
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Vu les dispositions de l’article 1240 et suivants du Code civil, Vu la jurisprudence applicable à l’espèce Vu les pièces versées aux débats
- JUGER les demandes de la société civile immobilière PARIS PASSY recevables et bien fondées.
Y faisant droit,
- JUGER que la résolution numéro douze de l’assemblée ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] en date du 16 avril 2019 est illicite en ce qu’elle résulte d’un abus de majorité. En conséquence,
- PRONONCER l’annulation de la résolution numéro douze de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] en date du 16 avril 2019.
En tout état de cause :
! AUTORISER la SCI PARIS PASSY à exécuter les travaux de remplacement du conduit d’extraction existant qui lui ont été refusés par la résolution douze de l’assemblée du 16 avril 2019 aux conditions du devis joint à la convocation à cette assemblée du 16 avril 2019, dans les règles de l’art par une entreprise dûment assurée, et sous le bénéfice des autorisations administratives requises.
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du […] à […] pris en la personne de son Syndic, la société VALIERE CORTEZ GTIM, à verser à la société civile immobilière PARIS PASSY les sommes suivantes :
• 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en l’état
• 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du […] à […] pris en la personne de son Syndic, la société VALIERE CORTEZ GTIM, de tous moyens, conclusions et demandes contraires aux présentes.
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du […] à […] pris en la personne de son Syndic, la société VALIERE CORTEZ GTIM aux entiers dépens dont distraction au profit de Y AVOCATS, en la personne de Maître X Y, en application de l’article 699 du CPC.
- DISPENSER la SCI PARIS PASSY de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires engagés par le syndicat des copropriétaires au titre de la présente procédure.
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.
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Vu les conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] à Paris 16e arrondissement, notifiées par voie électronique le 19 juin 2021,
Vu les articles 25, 30 et tous autres de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu les articles 8, 11 et tous autres du décret du 17 mars 1967 Vu les articles 695, 699 et 700 du code de procédure civile,
•Dire et juger légitime et non abusif le rejet de la résolution n° 12 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du […] à […] arrondissement en date du 16 avril 2019 ;
•En conséquence, rejeter la demande tendant à voir prononcer la nullité de ladite résolution ;
•Dire et juger infondée la demande d’autorisation de travaux formée par la SCI PARIS PASSY en application des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, la rejeter ;
•Rejeter toutes demandes de la SCI PARIS PASSY ;
•Condamner la SCI PARIS PASSY à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] arrondissement, au titre de l’article 700 du CPC la somme de 5.000 € ;
•Condamner la SCI PARIS PASSY en tous les dépens, que Maître Thierry GUILLEMINET pourra recouvrer selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2022 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 12 janvier 2023.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’annulation de la résolution n°12 de 'assemblée générale du 16 avril 2019 :
Selon le b) de l’article 25 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est seule compétente pour donner l’autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L’article 10 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que :
« Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la con[…]tance des travaux. » Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus… »
La décision refusant l’autorisation d’exécuter des travaux affectant les parties communes peut être contestée judiciairement par le copropriétaire notamment lorsque les travaux pour lesquels l’autorisation est sollicitée ne sont pas contraires à la destination de
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l’immeuble ni ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14585, 19 sept. 2012, n° 11-21.631).
L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.
Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.
Le projet de résolution soumis à l’approbation de l’assemblée générale était le suivant:
« L’assemblée autorise la SCI PARIS PASSY à effectuer à ses frais des travaux de pose du conduit d’extraction selon étude ci-jointe.
L’intéressée a justifié auprès du syndic des qualifications et assurances des intervenants.
Elle fera son affaire des autorisations administratives requises, notamment la déclaration préalable de travaux si nécessaire.
Le descriptif des travaux devra être soumis à l’architecte de l’immeuble, Monsieur Z, lequel sera en outre chargé d’un contrôle d’exécution et d’un contrôle de bonne fin, et dont les honoraires seront supportés par la SCI PARIS PASSY. »
Le dossier communiqué par la SCI comprenait en outre un «dossier de présentation» rédigé par E3C CONSEIL, un extrait Kbis de cette société mentionnant une activité de prestations de conseil, expertise et services, un devis d’une société TOP CUISINE, une attestation de responsabilité civile «dont assurance de responsabilité décennale obligatoire» concernant E3C CONSEIL, valable du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, et une attestation d’assurance responsabilité décennale concernant TOP CUISINE «valable du 2 octobre 2017 au 31 décembre 2018».
En l’espèce,
Il est constant que l’installation d’un conduit d’extraction des fumées dans la cour intérieure de l’immeuble affectent tant les parties communes que l’aspect extérieur de l’immeuble mais constituent pour un commerce de restauration pour lequel un tel conduit est une obligation, une amélioration, et entrent à ce titre dans les travaux prévus à l’article 30 de la du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, ces travaux apparaissent parfaitement conformes à la destination de l’immeuble, l’activité de restauration n’étant nullement interdite, étant indiqué par la SCI PARIS PASSY que la nouvelle gaine soit installée en lieu et place de la gaine en amiante ciment qui sera déposée dans les règles de l’art et conformément à la réglementation en vigueur.
Si le syndicat des copropriétaires soutient que le nouveau diamètre (400 mm au lieu de 300 mm) de la gaine verticale implantée en façade serait
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de nature à créer une gêne visuelle, il est précisé par la SSCI PARIS PASSY que ce nouveau diamètre a été prévu pour éviter les nuisances acoustiques.
Le devis précise en outre la vitesse de l’extraction et le diamètre de la gaine, outre le mode de fixation au mur par chevillage et colliers munis de bandes résilientes.
Enfin, il n’est pas contesté que la SCI PARIS PASSY a versé au dossier de présentation trois clichés photographiques en 3D.
Cependant, il ressort de l’ensemble des documents produits que le projet d’extraction n’a pas été établi par un architecte puisque qu’il y est mentionné spécifiquement que « le descriptif des travaux devra être soumis à l’architecte de l’immeuble, Monsieur Z, lequel sera en outre chargé d’un contrôle d’exécution et d’un contrôle de bonne fin, et dont les honoraires seront supportés par la SCI PARIS PASSY. »
A cet égard, il n’est donc donné aucun élément d’information aux copropriétaires sur les garanties de conformité de la gaine à la réglementation applicable quant au percement du mur, du mode de fixation de la gaine et des conditions de réalisation du conduit maçonné, notamment quant à la mise en place de dispositifs anti-vibration à différents niveaux de l’installation dans le but d’éviter des nuisances sonores et si la sortie d’extraction s’effectue bien à plus de 8 mètres des ouvrants de la copropriété quand il ressort du descriptif des travaux que la conduite passe à chaque étage entre deux fenêtres et qu’il est simplement indiqué par la SCI PARIS PASSY que la gaine « cheminera dans le restaurant pour sortir vers la cour par la fenêtre » sans autre précision supplémentaire.
En conséquence, il apparaît qu’il manque à ce projet de faisabilité la validation par l’architecte de l’immeuble, seule à même d’établir la conformité de l’installation projetée, tant quant à la destination de l’immeuble qu’en matière d’absence de nuisances provoquées pour les autres copropriétaires, notamment des bâtiments sur cour.
Le fait que le descriptif des travaux soit fourni à l’architecte de l’immeuble ultérieurement à la réalisation des travaux et non aux copropriétaires avant le vote est donc insuffisant à assurer aux copropriétaires une information exhaustive sur les conditions de réalisation des travaux projetés.
En l’état, il y a lieu de considérer que le refus opposé par l’assemblée générale à la SCI PARIS PASSY d’autoriser les travaux projetés n’est pas abusif.
La demande subséquente de la SCI demanderesse en réparation du préjudice subi sera donc rejetée, aucune faute ne pouvant être mise à la charge du syndicat des copropriétaires pour avoir refusé de donner à la SCI PARIS PASSY son autorisation aux travaux sollicités, et aucun grief relatif au retard allégué qu’aurait pris la copropriété pour se prononcer sur la résolution requise n’étant non plus caractérisé alors même que les conditions de réunion « à bref délai » de ladite assemblée générale telle que la SCI PARIS PASSY le soutient, n’étaient en réalité pas remplies, le contrat de bail faisant certes référence à une clause suspensive pour la conclusion du contrat de bail relative à l’approbation
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préalable des travaux par la copropriété mais n’est, en tout état de cause, pas opposable au des copropriétaires, tiers au contrat.
En l’absence d’annulation de la résolution n°12 critiquée, la demande en autorisation judiciaire de travaux du système d’extraction d’air sollicitée par la SCI PARIS PASSY est irrecevable, l’assemblée générale des copropriétaires étant souveraine pour décider de la ratification des travaux votés au visa de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Sur les demandes accessoires
La SCI PARIS PASSY succombant en principal à la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance principale Maître Thierry GUILLEMINET pourra recouvrer selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile.
Eu égard à la condamnation aux dépens, SCI PARIS PASSY sera condamnée à payer au des copropriétaires défendeur la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est sans objet.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par un jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;
DEBOUTE la SCI PARIS PASSY de sa demande en annulation de la résolution n°12 de l’assemblée généraledu 16 avril 2019 du […] à […],
DEBOUTE la SCI PARIS PASSY de sa demande en dommages et intérêts,
DECLARE la SCI PARIS PASSY irrecevable en sa demande en autorisation judiciaire de travaux,
CONDAMNE la SCI PARIS PASSY à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI PARIS PASSY aux dépens que Maître Thierry GUILLEMINET pourra recouvrer selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile. ,
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 30 Mars 2023
La Greffière La Présidente
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