$10/17. MINUTE N° Km

RG N° 11-17-000298

Extrait des minutes du greffe du Tribunal d’instance de St Germain en Laye Z A né le 06.08.1961 à […],

C/

Y D E

TRIBUNAL D’INSTANCE

[…]

[…]

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Août 2017

DEMANDEUR(S):

Monsieur Z A né le 06.08.1961 à […], avocat, nationalité française demeurant […], […], assisté(e) de M^e DUCLOS Jérémy, avocat au barreau de HAUTS DE SEINE
Madame X épouse Z B née le 10.09.1969 à Casablanca, nationalité française demeurant […], […], représenté(e) par M^e DUCLOS Jérémy, avocat au barreau de HAUTS DE SEINE

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur Y D E demeurant […], […], représenté(e) par M^e RIONDET Etienne, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Olivier LESOBRE

Greffier Christelle FLIS ayant assisté à l’audience de plaidoirie, Sylvie GERARDIN présente au prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

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Par acte sous seing privé du 4 février 2009, Monsieur D-E Y a consenti à Monsieur A Z et Madame C Z, née X un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé […].

Les locataires invoquent l’insalubrité du logement, décidée par arrêtée préfectoral du 23 février 2016, et l’inaction du bailleur à remplir l’obligation de relogement fixée par ledit arrêté.

Par acte d’huissier de justice du 15 février 2017, Monsieur A Z et Madame C Z, née X ont saisi le tribunal d’instance de Saint Germain en Laye aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation de Monsieur D-E Y à leur verser les sommes suivantes :

5000 euros au titre du préjudice de jouissance; 1500 euros à titre d’indemnité de procédure fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été utilement examinée à l’audience du 15 juin 2017.

Monsieur A Z et Madame C Z, née X étaient représentés par leur conseil. Ils ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation. Ils ont repris oralement leurs conclusions écrites auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens. A l’audience, ils ont indiqué qu’ils avaient saisi le comité d’hygiène et de sécurité et que l’insalubrité du logement avait été constatée avec obligation de relogement mais que Madame Y n’avait pas respecté cette obligation. Ils ont rappelé une invasion de rats dans le logement et que le relogement n’avait été effectif qu’en mars 2017. Ils sollicitent la somme de 250 euros par mois et par personne au titre du préjudice subi, soit la somme de 22000 euros, outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ont rappelé l’inaction du propriétaire et les risques encourus pour la santé des enfants qui ont eu notamment des problèmes pulmonaires.

De son côté, Monsieur D-E Y était également représenté par son conseil qui s’en est remis à ses conclusions écrites, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens. Il a précisé à l’audience qu’il avait ordonné à une entreprise d’effectuer des travaux mais qu’aucune prise de rendez-vous n’avait été possible avec Monsieur Z qui ne voulait pas et qu’il en a été de même pour les travaux d’électricité et de ventilation. Il a rappelé lui avoir adressé un courrier recommandé, resté sans réponse, avant une acceptation au mois de novembre 2016. Il a souligné avoir trouvé un logement dans un hôtel/résidence le temps des travaux et qu’une convention d’hébergement avait été signée le 15 décembre 2016 mais que Monsieur Z avait demandé la prise en charge du déménagement de ses affaires. Il a rappelé que les travaux avaient débuté en mars 2017 pour trois semaines. Il a indiqué présenter des demandes reconventionnelles.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 29 août 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

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TENDONS

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1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du code précité, l e bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes également de l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, s i le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi précitée, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge peut transmettre au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi précitée.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…). Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

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Aux termes de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Enfin, aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les demandeurs ont adressé, le 18 mai 2015, un courrier au service communal d’hygiène et de salubrité afin d’attirer son attention sur l’humidité de l’appartement, une infiltration d’eau pluviale et des problèmes d’aération. Ledit service a effectué des visites sur place le 18 juin 2015 puis le 30 octobre 2015. Les rapports dressés à l’issue indiquent que le logement comporte un problème important d’humidité de condensation et un problème d’infiltration d’eaux usées. Le second rapport soulignait que les travaux préconisés dans le premier document n’avaient pas été réalisés. Le dossier a été transmis à l’agence régionale de santé par la commune de Saint Germain en Laye.

Le préfet des Yvelines a décidé, par arrêté du 23 février 2016, annulé et remplacé par un arrêté du 10 mai 2016, que le logement occupé par les demandeurs était insalubre remédiable.

Il décidait diverses mesures à prendre, dans les trois mois, par le propriétaire et visant à rechercher et remédier aux causes d’humidité, installer une ventilation, remettre en état les revêtements intérieurs, le sol des toilettes et les canalisations

d’eaux usées le nécessitant. L’arrêté dispose que le propriétaire doit, avant le 1er avril 2016, offrir un relogement aux locataires. Il a rappelé que le loyer et les charges cessaient d’être dues à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou l’affichage de l’arrêté en mairie ou sur l’immeuble.

Le relogement des locataires a été organisé en mars 2017.

Le rapport de visite des services municipaux du 23 mars 2017 établi que les travaux préconisés par le préfet ont bien été réalisés et un arrêté de mainlevée de l’arrêté

d’insalubrité a été décidée par arrêté préfectoral du 11 avril 2017 et prescrivant la reprise du paiement des loyers au 1er mai 2017.

Le 27 mai 2017, les locataires ont donné congé du bail au propriétaire, prenant bail dans un logement social.

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Si des difficultés ont pu exister dans l’accès au logement en vue de la réalisation des travaux comme l’attestent les échanges de courriers au dossier, et notamment une sommation de pénétrer dans les lieux, il n’en ressort pas moins que l’importance des moisissures et de l’humidité constatées ainsi qu’une infiltration d’eau caractérisent le manquement du bailleur à ses obligations légales et réglementaires de mettre à disposition un logement décent et en bon état permettant au locataire d’en jouir paisiblement. Ce manquement a nécessairement causé au preneur un préjudice de jouissance, en particulier d’une part pour avoir vécu dans un logement comportant des défectuosités graves, constatées à plusieurs reprises par les services municipaux, d’autre part en raison de la tardiveté des mesures prises par le bailleur ainsi que pour le relogement des locataires, tout en tenant compte des démarches effectuées par le bailleur et du temps mis par les locataires pour accepter l’entrée dans les lieux, la discussion sur la nature du logement ou sa visite n’étant pas, par ailleurs, illégitimes.

Monsieur D-E Y sera, dès lors, condamné à indemniser ce préjudice, ramené à de plus justes proportions, soit la somme de 6300 euros, correspondant au préjudice de jouissance depuis le premier rapport du service communal d’hygiène et sécurité de juin 2015 jusqu’au 1er mars 2017 (date correspondant à la prétention des demandeurs).

Sur la demande reconventionnelle

Le défendeur ne caractérisant pas en quoi la démarche entamée par les locataires à son encontre aurait un caractère abusif, il sera débouté de sa prétention financière à cet égard.

Sur la demande d’indemnité au titre de l’article 700 et les dépens
Monsieur D-E Y qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Pour des raisons d’équité, Monsieur D-E Y sera condamné à verser la somme de 300 euros à Monsieur A Z et Madame C Z, née X sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties conserveront la charge des dépens par elles avancés.

Sur l’exécution provisoire

La nature de l’affaire commande de voir ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur D-E Y au paiement de la somme de 6300 euros à Monsieur A Z et Madame C Z, née X, au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

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CONDAMNE Monsieur D-E Y au paiement de la somme de 300 euros à Monsieur A Z et Madame C Z, née X, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur D-E Y aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 29 août 2017 et ont signé:

Le greffier, Le juge,

En conséquence. la République Française, mande et ordonne à lous Huissiers de

Justice sur ce requis. de mettre le présent jugement à execution. Aux procureurs généraux et aux

Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main

A lous Commandants el Officiers de la Force Publique de préter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. à St-Germain-en-Laye. le 1119 112 LE GREFFIER EN CHEF

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