TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UP6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat le cabinet HABRIAL – [Adresse 1]

représenté par M^e Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W] [Adresse 6], actuellement [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UP6

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [I] est propriétaire des lots n° 27 et 28 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic qui était alors le cabinet HABRIAL, aujourd’hui représenté par le cabinet MATERA, a fait assigner Monsieur [G] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes :

– 1 511,56 euros au titre des charges de copropriété impayées et travaux, somme arrêtée au 12 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de la mise en demeure,

– 744 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

– 4 000 à titre de dommages et intérêts,

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé qu’aucun règlement n’était intervenu.

Monsieur [G] [I], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– Le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [I] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n° 27 et 28,

– Le décompte des sommes dues par Monsieur [G] [I] arrêté au 12 mars 2024, portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus,

– Les appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024,

– La régularisation de charge pour l’exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

– Les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en date des :

– 22/03/2022 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, voté la constitution d’un fonds travaux à hauteur de 5% du budget total, voté la réalisation d’une mission de maîtrise d’œuvre de conception et d’appel d’offre pour les travaux de ravalement de la façade du bâtiment A

– 16/05/2023 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, voté la constitution d’un fonds travaux à hauteur de 5% du budget total, voté la réalisation de travaux de réfection de l’électricité de l’immeuble, voté la réalisation de travaux de ravalement de la façade de la cour Bâtiment A,

– Les attestations de non-recours afférentes aux deux assemblées générales susmentionnées,

– Le contrat de syndic.

Il résulte du décompte arrêté au 12 mars 2024, que le solde du compte de Monsieur [G] [I] était débiteur, à cette date, de la somme de 1 511,56 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, qu’il sera ainsi condamné à payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 20 décembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 744 euros au total, au titre de l’envoi de deux mises en demeure, de l’envoi du dossier à l’avocat et du suivi de la procédure.

Or d’une part, il n’est justifié que de l’envoi d’une seule mise en demeure, en date du 20 décembre 2023, qui donnera lieu à remboursement à hauteur du coût réel d’un courrier recommandé avec accusé de réception, à savoir, 6,56 euros.

D’autre part, le requérant ne justifie de l’accomplissement d’aucune diligences exceptionnelles relatives à l’envoi du dossier à son conseil ou au suivi de la procédure, qui constituent, dès lors, des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. De ce fait, il sera débouté de ses demandes à ce titre.

Par conséquent, Monsieur [G] [I] sera condamné à verser, au titre des frais de recouvrement, la somme de 6,56 euros correspondant au coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur [G] [I] s’est abstenu de tout versement depuis le 1er janvier 2023, soit, au moment de la délivrance de l’assignation, depuis une année entière, contraignant ainsi le syndicat de copropriétaire à introduire sa demande en justice.

Il s’agit par ailleurs de la troisième procédure, Monsieur [G] [I] ayant été condamné au paiement des charges de copropriétés impayées le 22 juillet 2019 et le 2 juillet 2021.

Ce comportement a nécessairement causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier ces différentes procédures judiciaires.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet MATERA, les sommes suivantes :

• 1 511,56 euros, somme arrêtée au 12 mars 2024, au titre des charges de copropriété et travaux impayés du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 décembre 2023,

• 6,56 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• 600 euros à titre de dommages-et-intérêts,

• 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président