TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [S] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [L] [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/07297 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TJL

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 8], représenté par son syndic, la société GTF, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/07297 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TJL

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [N] est propriétaire du lot n°17 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 10], soumis au régime de la copropriété représentant 29/4021ème tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] et [Adresse 9], représenté par son syndic la SA GTF IMMOBILIER en exercice, a assigné Monsieur [S] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 294.59 euros au titre des charges de copropriété (4 ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,205 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,2 000 euros de dommages et intérêts,Avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] et [Adresse 9], fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 28 octobre 2024.

A l’audience du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] et [Adresse 9], représenté par son conseil, Maitre [L] de LANGLE, a indiqué que Monsieur [S] [N] avait réglé par virements des 22 novembre et 8 décembre 2023 les sommes respectives de 5 400 euros et de 100 euros. Il a en conséquence ramené sa demande au titre des charges de copropriétés à la somme de 551.06 euros, en ce compris les frais de recouvrement.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [S] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 47, indiquant la répartition des tantièmes (29/4021èmes),Les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 15 mars 2021 au 16 septembre2024,

L’historique du compte du 18 aout 2014 au 12 novembre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 451.06 euros (en ce inclus 470 euros de frais du 19 février 2015 au 2 novembre 2023), Les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2014, 4 juin 2015, 23 juin 2016, 29 mai 2017, 25 juin 2018, 12 décembre 2019, 30 septembre 2020, 23 février 2022, 10 janvier 2023 et 30 novembre 2023 comportant : Approbation des comptes des exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,Vote des budgets prévisionnels 2014/2015, 2016, 2017,2018 2019, 2020,2021, 2022 et 2023,Vote des travaux ou opérations suivantes : Travaux de ravalement et de couverture sur cour coté [Adresse 7] (Assemblée du 24 juin 2014- résolution 18),Réfection de l’escalier A – Réfection de l’escalier E- Réfection de l’escalier F- Réfection en peinture de la loge – Vernissage de la porte d’entrée (Assemblée générale du 4 juin 2015 résolutions 25, 26, 28, 32 et 33), Travaux d’électricité dans l’escalier A – Réfection de l’escalier E- vote d’un budget de travaux (assemblée générale du 23 juin 2016, résolutions 20,21, 23, 24 et 30),Travaux de confortation de structures porteuses dégradées à réaliser – Ravalement de la façade dégradée contiguë au cabinet médical Docteur Ingold- (Assemblée générale du 29 mai 2017 résolutions 23 et 24), Travaux d’électricité – Remise en état ou remplacement de la partie dégradée de la lucarne située au-dessus de la loge – Remise en jeu de la porte d’entrée côté [Adresse 7] (Assemblée générale du 25 juin 2018- résolutions 18, 19 et 20),Travaux de structure à réaliser dans les locaux de la SCI CV et Mme [H] – Mme [J] et Mr POLLOCK- Travaux du réseau enterré des canalisations dans la cour [Adresse 1] avec réfection complète du paysage. (Assemblée générale du 12 décembre 2019 résolutions 16 et 17,Travaux de ravalement de la façade dégradée dans la courette arrière de l’escalier E – travaux de réfection des réseaux enterrés- Installation d’un système d’accès- Réfection de l’installation électrique dans les caves. (Assemblée générale du 30 septembre 2020 – résolutions 20, 21, 22, 23), Remplacement des pans de bois dégradé façade H et F- Travaux de remise en état des parties communes dégradées suite à l’incendie du 8 juin 2021- Ratification des travaux d’électricité et de coffrage des gaines électriques- Ratification des travaux de confortation des structures porteuses dégradées, réalisées en urgence – Autorisation rétroactive à donner à la SCO HAUDRIETTE ARCHIVES pour fixer des poutrelles aux murs porteurs pour supporter le plancher haut- Travaux de reprise des maçonneries dégradées sur le mur de l’immeuble coté [Adresse 5] -Réfection des souches de cheminée (Assemblée générale du 23 février 2022 -résolutions 21,22, 23, 24, 25), Ravalement de la courette arrière- (Assemblée générale du 10 janvier 2023 -résolution 22), Ratification des travaux de confortation des structures porteuses dégradées dans le lot 1 – (Assemblée générale du 30 novembre 2023 -résolution 14), Les attestations de non contestations concernant les procès-verbaux susvisés,La lettre de relance du 8 novembre 2023 adressée par courrier avec AR signé par Monsieur [S] [N], Le contrat de syndic signé le 23 février 2022. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n’est pas établie.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 470 euros.

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

En effet, après déduction des frais exposés au titre du recouvrement de la créance du 19 février 2015 au 2 novembre 2023 s’élevant à la somme de 470 euros, il est relevé qu’aucune créance au titre des charges de copropriété n’est due par Monsieur [S] [N].

Ainsi, il ressort que Monsieur [S] [N] n’est redevable d’aucune somme au titre des charges de copropriété.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 470 euros se décomposant comme suit :

10 euros pour frais de relance en date du 19 février 2015,10 euros pour frais de relance en date du 21 mai 2015,25 euros pour frais de relance en date du 31 aout 2015,25 euros pour frais de relance en date du 25 octobre 2021,25 euros pour frais de relance en date du 19 mai 2022,25 euros pour frais de relance en date du 12 septembre 2022,25 euros pour frais de relance en date du 9 novembre 2022,35 euros pour frais de relance en date du 8 novembre 2023,290 euros pour GTF honoraires de recouvrement charges, Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera également relevé que l’envoi d’autant de courriers de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, seul un courrier de relance a été produit aux débats : le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la lettre de relance, par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 novembre 2023.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence, la somme de 35 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit : les frais de relance du 8 novembre 2023 pour 35 euros,

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 novembre 2023, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [S] [N] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu a de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [S] [N].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie a hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal a compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 novembre 2023, en l’espèce sur les frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] et [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la SA G T F IMMOBILIER :

— la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 13 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] et [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la SA GTF, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.