TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MOLHO (B0991)

M^e LOUBATON (C0132)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/03409

N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

N° MINUTE : 2

Assignation du :

24 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION (RCS de [Localité 9] 801 330 606)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Yaëlle MOLHO, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0991, M^e Stephanie REBE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, vestiaire 1343

DÉFENDERESSE

S.C. SCIVIBAIL (RCS de [Localité 10] 442 096 947)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0132

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 mai 2011, la S.C. SCIVIBAIL a donné à bail commercial à la S.A.S. FLOW LINE des locaux en rez-de-chaussée d’une superficie totale d’environ 185 m² à usage de bureaux ainsi que quatre places de parking en sous-sol constituant les lots n°197, n°105, n°106, n°159 et n°160 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 11] pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2011 afin qu’y soient exercées toutes activités liées à l’informatique, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 54.700 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 4.920 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 20 avril 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°208 A des 22 et 23 octobre 2016, la S.A.S. FLOW LINE a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION.

Par lettre en date du 24 juin 2019 réceptionnée le lendemain, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a informé le gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL qu’elle envisageait de déménager son fonds de commerce à l’expiration du bail, se plaignant d’un manque de climatisation lors de la période estivale, de l’impossibilité d’installer des fontaines à eau en raison du système de canalisation d’eau, de la nécessité d’un rafraîchissement des murs et des sols, et de la récurrence des réparations effectuées sur les fenêtres et volets des locaux.

Par courriel en date du 19 novembre 2019, le gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL a répondu que cette dernière pourrait accepter l’installation d’un système de climatisation, sous réserve de la signature d’un nouveau contrat de bail d’une durée de six années fermes moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 65.000 euros hors taxes et hors charges.

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

Par courriel du même jour, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a indiqué au gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL qu’elle serait disposée à un « réengagement » d’une durée de trois années et non de six années, sans augmentation de loyer.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 18 novembre 2020, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a averti le gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL qu’elle procéderait à la séquestration du paiement de ses loyers dans l’attente de l’installation d’un système de climatisation.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 23 décembre 2020 réceptionnée le 28 décembre 2020, la S.C. SCIVIBAIL a mis en demeure la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de lui verser sous huitaine la somme de 43.216,59 euros, et devant le refus opposé par cette dernière par lettre officielle de son conseil en date du 21 janvier 2021 lui a, par acte d’huissier en date du 2 février 2021, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 70.192,89 euros et sur la somme de 375,14 euros au titre des frais de procédure, outre le coût de l’acte d’un montant de 72,91 euros.

En l’absence de règlement, la S.C. SCIVIBAIL a, par exploit d’huissier en date du 12 février 2021, fait assigner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme provisionnelle de 70.192,89 euros, assortie des intérêts de retard au taux contractuel de 1,50% par mois.

Par acte d’huissier en date du 15 février 2021 dénoncé à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION les 19 et 22 février 2021, la S.C. SCIVIBAIL a fait pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 70.640,45 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE.

Par exploit d’huissier en date du 24 février 2021, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a fait assigner la S.C. SCIVIBAIL devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer du 2 février 2021, en restitution des loyers versés au titre des mois de juin, juillet et août de l’année 2019 et depuis le mois de juin 2020, ainsi qu’en responsabilité contractuelle.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a, par acte d’huissier en date du 5 mars 2021, fait signifier à la S.C. SCIVIBAIL l’exercice de son droit d’option, sur le fondement des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, indiquant à cette dernière qu’elle renonçait au renouvellement du contrat de bail commercial et qu’elle restituerait les locaux le 31 mars 2021.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son gestionnaire et administrateur de biens en date du 18 mars 2021, la S.C. SCIVIBAIL a indiqué à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION que le congé ne pouvait être donné qu’au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce.

La S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire dressé par acte d’huissier de justice en date du 31 mars 2021.

Par ordonnance contradictoire en date du 1er février 2023, le juge des référés a notamment : condamné la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme provisionnelle de 70.192,89 euros à valoir sur l’arriéré locatif relatif aux troisième et quatrième trimestres de l’année 2020 et au premier trimestre de l’année 2021 ; dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision, de paiement des intérêts au taux contractuel et de dommages et intérêts au titre des réparations locatives formées par la S.C. SCIVIBAIL, ainsi que sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 15 février 2021 formée par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION ; et condamné la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION aux dépens ainsi qu’à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En exécution de cette ordonnance, la S.C. SCIVIBAIL a, par acte d’huissier en date du 8 mars 2023 dénoncé à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION le 16 mars 2023, fait signifier à la S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE un acte de conversion de la saisie conservatoire précédemment pratiquée portant sur la somme totale de 72.732,90 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 mars 2023, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION demande au tribunal, sur le fondement des articles 1219, 1220, 1231-5, 1719 et 1721 du code civil, et des articles L. 145-41, L. 145-57 et R. 145-35 du code de commerce, de :

– dire et juger que le commandement de payer en date du 2 février 2021 se trouve privé d’effet dès lors qu’il a été délivré dans des conditions exemptes de toute bonne foi ;

– dire, de plus fort, nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 2 février 2021, en l’absence de créance valable susceptible de justifier sa délivrance, les sommes considérées étant privées de toute exigibilité sur le fondement de l’exception d’inexécution ;

– en conséquence, débouter la S.C. SCIVIBAIL de l’ensemble de ses demandes ;

– dire et juger que son consentement a été vicié par les agissement dolosifs de la S.C. SCIVIBAIL et de son gestionnaire ;

– condamner la S.C. SCIVIBAIL à lui payer la somme correspondant aux loyers versés au titre des mois de juin, juillet et août 2019, soit la somme de 15.780,21 euros H.T. augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée ;

– condamner la S.C. SCIVIBAIL à lui payer la somme correspondant aux loyers versés depuis le 1er juin 2020, soit la somme de 15.780,21 euros H.T. augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée ;

– condamner la S.C. SCIVIBAIL à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du manquement de la S.C. SCIVIBAIL à son obligation de loyauté contractuelle ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée en ses demandes reconventionnelles ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée en sa demande de préavis des suites de la notification de l’exercice de son droit d’option ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée à refacturer des charges et taxes pour la période postérieure au 31 mars 2021, date de restitution des locaux ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée dans les modalités et prorata de calcul des charges, taxes et autres postes refacturés ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée à facturer de la taxe sur la valeur ajoutée sur l’indemnité compensatrice de préavis ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée à lui opposer des pénalités de retard, la clause résolutoire étant réputée non écrite et la S.C. SCIVIBAIL ayant renoncé à cette clause résolutoire ;

– dire et juger la S.C. SCIVIBAIL infondée en sa demande formée au titre des travaux suite à la restitution des locaux ;

– dire et juger infondée et non justifiée la créance résultant de la pièce n°24 produite par la S.C. SCIVIBAIL ;

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– en conséquence, condamner la S.C. SCIVIBAIL à lui payer la somme de 20.912,58 euros T.T.C. ;

– dire et juger que la S.C. SCIVIBAIL ne rapporte pas la preuve des charges refacturées au titre des années 2017, 2018 et 2019 ;

– dire et juger que la S.C. SCIVIBAIL ne rapporte pas la preuve du respect de sa quote-part de charges ;

– en conséquence, condamner la S.C. SCIVIBAIL à lui payer la somme de 46.396,89 euros T.T.C. en restitution des charges refacturées au titre des années 2017, 2018 et 2019 non justifiées ;

– condamner la S.C. SCIVIBAIL à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. SCIVIBAIL aux dépens ;

– juger n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 juin 2023, la S.C. SCIVIBAIL sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-9 et L. 145-57 du code de commerce, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

– la déclarer recevable en l’intégralité de ses prétentions ;

– condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à lui payer la somme de 132.984,30 euros, assortie des intérêts de retard au taux contractuel de 1,50% par mois à compter de la date d’échéance des loyers et charges dus à ce jour ;

– condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à lui payer la somme de 25.880,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, date de libération des locaux ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives ;

– débouter la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de saisie conservatoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 janvier 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION aux fins de voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, en application des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Enfin, en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 768 du même code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, il est établi que la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire dressé par acte d’huissier de justice en date du 31 mars 2021 (pièces n°8 en demande et n°20 en défense).

Dès lors, force est de constater que la demande de nullité du commandement de payer est devenue sans objet, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens soulevés par la locataire, dans la mesure où d’une part, l’objectif d’une telle prétention est de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle n’est pas sollicitée, et où d’autre part, les demandes reconventionnelles en paiement formées par la bailleresse trouvent leur fondement non pas dans ledit commandement, mais dans les justificatifs produits aux débats dont le tribunal appréciera la force probante ci-après.

En conséquence, il convient de constater que la demande de nullité du commandement de payer en date du 2 février 2021 formée par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION est devenue sans objet.

Sur l’expiration du contrat de bail commercial

Sur l’existence d’un renouvellement du bail

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

En vertu des dispositions des articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Décision du 19 Décembre 2024

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Selon les dispositions de l’article 1113 du même code, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

D’après les dispositions de l’article 1114 dudit code, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Les premier et dernier alinéas de l’article 1118 de ce code disposent quant à eux que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1121 du code susvisé, le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

En l’espèce, il est établi que par lettre en date du 24 juin 2019 réceptionnée le lendemain, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a indiqué au gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL : « nous étudions un potentiel déménagement de nos bureaux à l’échéance de notre bail – à savoir le 31 mai 2020 –, cependant il nous semble important en amont de connaître votre position sur les éventuels travaux de rénovation que vous seriez prêts à envisager. En effet, plusieurs éléments nous paraissent aujourd’hui indispensables si nous devions continuer à occuper les lieux : – Nos collaborateurs souffrent du manque de climatisation lors de la période estivale ; – Le système de canalisation d’eau (réseau de plomberie) nous empêche d’installer des distributeurs d’eau du type « fontaines à eau » ; – Les murs et sols auraient besoin d’être rafraîchis ; – Les interventions que nous sommes de plus en plus amenés à programmer pour des réparations sur les fenêtres et volets roulants commencent à nous coûter cher. Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous faire savoir si vous êtes ouverts à une discussion sur le sujet » (pièce n°3 en défense).

Force est de constater qu’une telle lettre ne constitue ni un congé, ni une demande de renouvellement ferme, mais tout au plus une demande de renouvellement sous condition de l’acceptation par la bailleresse d’entreprendre quatre types de travaux.

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par courriel en date du 23 octobre 2019, le gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL a répondu « M. [V] a pour l’instant reçu deux devis sur les trois, il prend un peu de temps de réflexion. En revanche, nous ne comprenons pas trop votre demande concernant les murs et la moquette, qui nous paraissent en très bon état » ; que par courriel en date du 19 novembre 2019 à 14h39, il a mentionné « nous avons justement eu un rendez-vous vendredi avec le propriétaire. Il pourrait accepter de mettre en place uniquement le système de climatisation, en contrepartie de la signature au plus vite d’un nouveau bail de 6 ans fermes, pour un loyer annuel de 65.000 € » ; et que par courriel en date du 19 novembre 2019 à 16h41, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a précisé « nous vous remercions pour ce retour ; mais nous ne pouvons accepter les conditions proposées. Nous sommes prêts à un réengagement de 3 ans et non 6 ans, sans augmentation de loyer. En complément du système de climatisation que vous proposez d’installer, il est également important que nous puissions équiper les bureaux de fontaines à eau, ce qui nécessite l’adaptation du réseau et sommes prêts à le prendre à notre charge. Nous avons eu beaucoup de soucis et de problèmes, notamment de fuites des étages supérieurs, et avons passé beaucoup de temps avec les assurances ; c’est pourquoi les salariés veulent quitter les lieux. De plus, l’établissement social qui est en face est de plus en plus gênant ; ce qui fait que nous n’ouvrons plus les fenêtres. Nous ne pourrons retenir nos collaborateurs qu’avec une climatisation. Les raisons de notre choix de consulter pour d’autres bureaux sont liés à ces éléments-là » (pièces n°5 en demande, et n°4 et n°5 en défense).

Il est donc établi que chacun des courriels susvisés constitue une offre nouvelle, et non une acceptation de l’offre contenue dans le courriel auquel il répond, si bien qu’il est démontré qu’aucun accord, fût-ce de principe, n’est intervenu sur le principe du renouvellement du bail au 1er juin 2020.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le contrat de bail commercial liant la S.C. SCIVIBAIL à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION n’a pas expiré le 31 mai 2020.

En conséquence, il convient de retenir que le contrat de bail commercial liant la S.C. SCIVIBAIL à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION n’a pas expiré le 31 mai 2020.

Sur l’existence d’un congé

Aux termes des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-57 du même code, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Enfin, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il est établi que postérieurement à l’introduction de la présente instance, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a fait signifier à la S.C. SCIVIBAIL un acte d’huissier en date du 5 mars 2021 intitulé « NOTIFICATION DE L’EXERCICE DU DROIT D’OPTION du PRENEUR portant RENONCIATION AU RENOUVELLEMENT DU BAIL (article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce) » indiquant notamment « Que ce bail a pris fin, à son terme, par l’effet d’une demande de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception du preneur. Qu’aucun accord n’est intervenu, à ce jour, entre les parties sur les conditions du renouvellement », et mentionnant « Qu’en conséquence, la requérante fait savoir par la présente notification à la S.C.I. SCIVIBAIL ayant pour mandataire la société [T] [E] ET ASSOCIÉS S.A.R.L., qu’elle use, sur le fondement de l’article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce, de son droit d’option et renonce au renouvellement du bail. Que ledit droit d’option prendra effet au 31 mars 2021. Qu’en conséquence, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION libérera les lieux loués le 31 mars 2021 » (pièces n°7 en demande et n°11 en défense).

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

Cependant, comme précédemment exposé, dès lors que la lettre adressée par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION au gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL en date du 24 juin 2019 réceptionnée le lendemain ne constitue pas une demande de renouvellement du bail, et que les pourparlers ultérieurs n’ont pas permis d’aboutir à un accord sur le principe même du renouvellement, force est de constater que le contrat de bail commercial n’a pas expiré le 31 mai 2020, mais s’est prolongé tacitement à compter du 1er juin 2020, si bien que l’acte d’huissier en date du 5 mars 2021 ne caractérise pas l’exercice d’un droit d’option de la preneuse, mais doit s’analyser en un congé qui aurait dû être délivré pour le 30 septembre 2021, c’est-à-dire six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce susvisé.

En conséquence, il convient de requalifier l’acte d’huissier de justice signifié par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à la S.C. SCIVIBAIL en date du 5 mars 2021 intitulé « NOTIFICATION DE L’EXERCICE DU DROIT D’OPTION du PRENEUR portant RENONCIATION AU RENOUVELLEMENT DU BAIL (article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce) » de congé à effet au 30 septembre 2021.

Sur l’action principale en restitution de loyers et en responsabilité

Sur la demande de restitution des loyers versés sur le fondement de l’exception d’inexécution

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions de l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler que pour justifier une exception d’inexécution de la part du preneur, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de jouissance paisible ou de garantie des vices cachés doit rendre les locaux loués totalement impropres à l’usage auquel ils sont destinés (Civ. 3, 31 octobre 1978 : pourvoi n°77-11355 ; Civ. 3, 21 décembre 1987 : pourvoi n°86-13861 ; Civ. 3, 21 novembre 1990 : pourvoi n°89-16189 ; Civ. 3, 25 juin 2003 : pourvoi n°01-15364 ; Civ. 3, 6 janvier 2009 : pourvoi n°07-20316 ; Civ. 3, 7 juillet 2016 : pourvoi n°15-16097 ; Civ. 3, 27 février 2020 : pourvoi n°18-20865 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-15923 ; Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvoi n°23-10340).

En l’espèce, si la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a pu se plaindre, par lettre en date du 24 juin 2019 réceptionnée le lendemain, que « nos collaborateurs souffrent du manque de climatisation lors de la période estivale » (pièce n°3 en défense), force est toutefois de constater que d’une part, cette assertion n’est étayée par aucun élément dans la mesure où elle ne produit aux débats aucun diagnostic thermique ni même aucune attestation de ses salariés en ce sens, et que d’autre part, elle a pu exploiter les locaux donnés à bail depuis le 1er juin 2011 en ayant connaissance de l’absence de système de climatisation et sans émettre de grief sur ce point pendant plus de huit années, de sorte qu’il est établi que le défaut de climatisation n’a pas rendu lesdits locaux impropres à leur usage de bureaux.

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

Dès lors, la locataire n’est pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de sa demande de remboursement des loyers versés au titre des mois de juin, juillet et août des années 2019 et 2020 formée à l’encontre de la S.C. SCIVIBAIL.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 2274 dudit code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, comme précédemment exposé, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre en date du 24 juin 2019 réceptionnée le lendemain, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a indiqué au gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL : « nous étudions un potentiel déménagement de nos bureaux à l’échéance de notre bail – à savoir le 31 mai 2020 –, cependant il nous semble important en amont de connaître votre position sur les éventuels travaux de rénovation que vous seriez prêts à envisager. En effet, plusieurs éléments nous paraissent aujourd’hui indispensables si nous devions continuer à occuper les lieux : – Nos collaborateurs souffrent du manque de climatisation lors de la période estivale ; – Le système de canalisation d’eau (réseau de plomberie) nous empêche d’installer des distributeurs d’eau du type « fontaines à eau » ; – Les murs et sols auraient besoin d’être rafraîchis ; – Les interventions que nous sommes de plus en plus amenés à programmer pour des réparations sur les fenêtres et volets roulants commencent à nous coûter cher. Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous faire savoir si vous êtes ouverts à une discussion sur le sujet » ; que par courriel en date du 23 octobre 2019, le gestionnaire et administrateur de biens de la S.C. SCIVIBAIL a répondu « M. [V] a pour l’instant reçu deux devis sur les trois, il prend un peu de temps de réflexion. En revanche, nous ne comprenons pas trop votre demande concernant les murs et la moquette, qui nous paraissent en très bon état » ; que par courriel en date du 19 novembre 2019 à 14h39, il a mentionné « nous avons justement eu un rendez-vous vendredi avec le propriétaire. Il pourrait accepter de mettre en place uniquement le système de climatisation, en contrepartie de la signature au plus vite d’un nouveau bail de 6 ans fermes, pour un loyer annuel de 65.000 € » ; et que par courriel en date du 19 novembre 2019 à 16h41, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a précisé « nous vous remercions pour ce retour ; mais nous ne pouvons accepter les conditions proposées. Nous sommes prêts à un réengagement de 3 ans et non 6 ans, sans augmentation de loyer. En complément du système de climatisation que vous proposez d’installer, il est également important que nous puissions équiper les bureaux de fontaines à eau, ce qui nécessite l’adaptation du réseau et sommes prêts à le prendre à notre charge. Nous avons eu beaucoup de soucis et de problèmes, notamment de fuites des étages supérieurs, et avons passé beaucoup de temps avec les assurances ; c’est pourquoi les salariés veulent quitter les lieux. De plus, l’établissement social qui est en face est de plus en plus gênant ; ce qui fait que nous n’ouvrons plus les fenêtres. Nous ne pourrons retenir nos collaborateurs qu’avec une climatisation. Les raisons de notre choix de consulter pour d’autres bureaux sont liés à ces éléments-là » (pièces n°5 en demande, et n°3, n°4 et n°5 en défense).

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.C. SCIVIBAIL a proposé en dernier lieu de faire installer un système de climatisation sous réserve de la signature d’un contrat de bail commercial d’une durée ferme de six années et moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 65.000 euros hors charges et hors taxes, et que la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION a expressément refusé cette offre, de sorte qu’aucune mauvaise foi de la part de la bailleresse dans le déroulement des négociations n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C. SCIVIBAIL.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l’article 1184 ancien de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE III – CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 6° – PRESTATIONS TAXES ET CHARGES : a – Prestations. Le Preneur réglera directement au fournisseur, ou remboursera au Bailleur qui en aurait fait l’avance, l’ensemble des fournitures afférentes au fonctionnement des lieux loués, telles que l’eau, l’électricité, l’entretien, etc…, la présente liste non limitative, correspondantes aux charges de copropriété. b- Taxes. Le Preneur […] remboursera au Bailleur tous impôts et taxes relatifs aux lieux loués, y compris la taxe foncière ainsi que le cas échéant la taxe sur les bureaux dans la région Île-de-France. c – Charges. Le Preneur remboursera au Bailleur toutes les charges afférentes aux lieux loués, y compris celles relatives aux contrats d’assurances de l’immeuble, ainsi que les honoraires de gestion du mandataire du Bailleur chargé d’administrer les locaux objets du présent bail, soit 3% H.T. des encaissements. Ces charges seront payées au moyen d’une provision, en même temps que chaque échéance de loyer et feront l’objet d’une régularisation à la fin de chaque exercice comptable de l’immeuble » (pièce n°1 en demande et en défense, page 4).

De fait, la S.C. SCIVIBAIL communique un décompte en date du 20 juillet 2021 d’un montant de 117.109,39 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives dus jusqu’au 30 septembre 2021, ainsi qu’un décompte actualisé en date du 30 janvier 2023 d’un montant de 132.984,30 euros, lequel tient compte du dépôt de garantie d’un montant de 18.172,14 euros, de la taxe annuelle sur les bureaux afférente au dernier trimestre de l’année 2021 et de l’apurement des charges de l’année 2021 d’un montant de 734,70 euros, ces trois derniers postes devant être restitués à la locataire (pièces n°17 et n°24 en défense).

Dès lors que, comme précédemment indiqué, l’acte d’huissier de justice signifié par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION en date du 5 mars 2021 s’analyse en un congé à effet au 30 septembre 2021, force est de constater que celle-ci demeure redevable des loyers, charges et taxes locatives jusqu’à cette dernière date.

De même, il y a lieu de relever que la bailleresse produit notamment aux débats : les régularisations des charges des années 2020 et 2021 établies par le syndic de copropriété de l’immeuble, lesquelles mentionnent les tantièmes de copropriété et comportent en annexes tous les justificatifs relatifs aux salaires du gardien et du personnel de l’immeuble, aux dépenses d’entretien, aux contrats de maintenance, aux travaux d’entretien et de petites réparations d’électricité et de plomberie ; et ses avis d’imposition au titre de la taxe sur les bureaux et de la taxe foncière afférents à l’année 2021 isolant la quote-part des lots occupés par la locataire (pièces n°22, n°23, n°27 et n°29 en défense).

L’examen attentif et exhaustif, bien que fastidieux, de ces décomptes, annexes et documents permet à la présente juridiction de s’assurer que l’ensemble des loyers, charges et taxes locatives invoqués par la bailleresse sont fondés et justifiés, étant observé que contrairement à ce que soutient à tort la preneuse, il est démontré que l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] mentionné sur ces documents correspond à l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] dans lequel sont situés les locaux donnés à bail, le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 8 juillet 2021 émis par le « SDC FLEURON 13 COLONIE – [Adresse 6] » faisant état, au titre des copropriétaires ayant voté par correspondance, de « SCIVIBAIL. (2.932) », et comportant la résolution « 22. Autorisation à donner pour l’installation d’une climatisation (Art 25) : FLOW LINE INTEGRATION souhaite installer une climatisation dans le local qu’il loue [Adresse 2] formant le lot n°197 du règlement de copropriété et appartenant à la SCIVIBAIL » (pièce n°19 en défense, pages 1 et 5).

En revanche, il y a lieu de souligner que le décompte actualisé en date du 30 janvier 2023 d’un montant de 132.984,30 euros comprend les « Réparations locatives suivant chiffrage OPÉRA GROUPE : 25.880,82 € ; INTÉRÊTS DE RETARD : 6.089,73 € » (pièce n°24 en défense), lesquels font l’objet de prétentions séparées et seront examinés ci-après.

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la créance de la défenderesse s’élève à la somme totale de : 132.984,30 – 25.880,82 – 6.089,73 = 101.013,75 euros.

De plus, il est établi que par acte d’huissier en date du 8 mars 2023 dénoncé à la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION le 16 mars 2023, la S.C. SCIVIBAIL a fait signifier à la S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE un acte de conversion de la saisie conservatoire précédemment pratiquée le 15 février 2021 portant sur la somme totale de 72.732,90 euros (pièces n°6 et n°9 en demande, et n°10 en défense).

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 101.013,75 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2021, dont à déduire tout montant d’ores et déjà appréhendé par la saisie conservatoire, et de débouter la première de sa demande de restitution des charges refacturées au titre des années 2017, 2018 et 2019.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1907 dudit code, l’intérêt est légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par la loi. L’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

En l’espèce, le deuxième alinéa de la clause intitulée « ARTICLE VIII – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu’ « en outre, en cas de non paiement à son échéance du loyer et des charges ou de toute autre somme dues en vertu des clauses du présent bail, le Preneur devra régler au Bailleur, sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure quelconque, des intérêts de retard calculés au taux de 1,5% par mois appliqués au montant dû à compter de la date d’échéance, tout mois commencé étant considéré comme entier » (pièce n°1 en demande et en défense, page 7), étant observé que contrairement à ce que soutient à tort la locataire, cette stipulation est indépendante de la mise en œuvre de la clause résolutoire énoncée au premier alinéa de cette même clause.

Dès lors, la créance de la défenderesse portera intérêts au taux conventionnel à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement.

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 101.013,75 euros portera intérêts au taux contractuel de 1,50% par mois à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d’anatocisme (pièce n°1 en demande et en défense), de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 26 janvier 2023, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la défenderesse comportant pour la première fois une telle demande dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’état des locaux restitués

Aux termes des dispositions de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, en application des dispositions de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En vertu des dispositions de l’article 1755 dudit code, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien de ce code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D’après les dispositions de l’article 1147 ancien du code susvisé, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 ancien du code susmentionné dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1151 ancien du susdit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/03409 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZV

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnées par la vétusté n’est à la charge du locataire (Civ. 3, 3 avril 2001 : pourvoi n°99-15740 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-18345 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°18-14123 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvoi n°19-10415) ; et que d’autre part, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d’évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502), de sorte qu’aucun préjudice n’est caractérisé en cas de revente des locaux à un prix supérieur à celui proposé dans un congé pour vente (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-19829) ou en l’absence de dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvoi n°22-10298).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE III – CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 4° – ENTRETIEN ET TRAVAUX : a – Pendant toute la durée de la location, le Preneur devra, d’une part entretenir les lieux loués en bon état, et d’autre part réparer et changer, le cas échéant, à ses frais, l’ensemble des équipements et appareils dont il a l’usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux en bon état. Il supportera le coût de toutes les dégradations qui seraient constatées lors de son départ » (pièce n°1 en demande et en défense, page 4).

De plus, le dernier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE I – DÉSIGNATION » prévoit qu’ « un état des lieux sera réalisé à l’entrée en jouissance du preneur, et à sa sortie aux frais de ce dernier. À défaut, les locaux seront réputés avoir été pris à bail en bon état et rénovés » (pièce n°1 en demande et en défense, page 1).

En l’occurrence, force est de constater que la bailleresse ne communique aucun état des lieux d’entrée, si bien que la locataire était tenue de restituer les locaux en bon état de réparations locatives, à l’exclusion de celles occasionnées par la vétusté.

Or, dans le constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par la S.A.S. OPÉRA GROUPE en date du 31 mars 2021, toutes les cases cochées font référence à un bon état ou à un état d’usage, à l’exception de la peinture murale et des dalles du faux-plafond du bureau n°9 qui sont mentionnées comme étant en mauvais état (pièce n°20 en défense, page 7).

Ceci est d’ailleurs corroboré par le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du même jour produit aux débats par la preneuse, l’huissier instrumentaire mentionnant, s’agissant du bureau n°9 : « Revêtement peinture en périphérie du coffrage écaillé, et cloqué en partie basse ; […] Taches d’humidité visibles sur 2 dalles de faux-plafond attenantes au coffrage » (pièce n°8 en demande, page 8).

Force est de constater que ces deux dégradations causées par l’humidité excèdent la simple vétusté.

Dans son devis n°555913, la S.A.S. OPÉRA GROUPE chiffre les travaux de remise en état au titre de ces deux postes comme suit : « SUITE À DÉGÂT DES EAUX MUR ET PLAFOND : Travaux de réfection de peinture sur ancien fond plâtre, parement uniforme vertical : […] 85,10 euros T.T.C. ; Remplacement ponctuel de dalles de faux plafond en laine de roche agglomérée de 600 x 600 mm, finition texturée, sur ossature apparente conservée […] 44,75 euros T.T.C. » (pièce n°21 en défense, pages 3 et 4).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Dès lors, les travaux de remise en état occasionnés par les dégradations excédant la simple vétusté imputables à la preneuse s’élèvent à la somme totale de : 85,10 + 44,75 = 129,85 euros, laquelle emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une créance indemnitaire au sens des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 129,85 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des dégradations locatives constatées lors de la restitution des locaux donnés à bail, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il n’est pas établi que la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION ait été animée d’une intention de nuire à la défenderesse, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus son droit d’ester en justice, étant au surplus observé que la bailleresse ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCIVIBAIL de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION au titre de la procédure abusive.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

En l’espèce, la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION, partie perdante, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier en date du 15 février 2021 et convertie par acte d’huissier en date du 8 mars 2023 (pièces n°6 et n°9 en demande, et n°10 en défense), mais à l’exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier en date du 2 février 2021 dès lors que la S.C. SCIVIBAIL ne s’est jamais prévalue de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ni dans la procédure de référé, ni dans le cadre de la présente instance au fond, de sorte que cet acte n’était pas nécessaire à la solution du litige.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. SCIVIBAIL une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C. SCIVIBAIL par acte d’huissier de justice en date du 2 février 2021 formée par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION est devenue sans objet,

REQUALIFIE l’acte d’huissier de justice intitulé « NOTIFICATION DE L’EXERCICE DU DROIT D’OPTION du PRENEUR portant RENONCIATION AU RENOUVELLEMENT DU BAIL (article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce) » signifié par la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à la S.C. SCIVIBAIL en date du 5 mars 2021 de congé à effet au 30 septembre 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de sa demande de remboursement des loyers versés au titre des mois de juin, juillet et août des années 2019 et 2020 formée à l’encontre de la S.C. SCIVIBAIL,

DÉBOUTE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C. SCIVIBAIL,

CONDAMNE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 101.013,75 euros (CENT UN MILLE TREIZE euros et SOIXANTE-QUINZE centimes) en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2021, assortie des intérêts de retard au taux contractuel de 1,50% par mois à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement, dont à déduire tout montant d’ores et déjà appréhendé lors de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE par acte d’huissier de justice en date du 15 février 2021 et convertie par acte d’huissier de justice en date du 8 mars 2023,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de sa demande de restitution des charges et taxes locatives refacturées au titre des années 2017, 2018 et 2019 formée à l’encontre de la S.C. SCIVIBAIL,

CONDAMNE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 129,85 euros (CENT VINGT-NEUF euros et QUATRE-VINGT-CINQ centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des dégradations locatives constatées lors de la restitution des locaux donnés à bail, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.C. SCIVIBAIL de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION,

DÉBOUTE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION à payer à la S.C. SCIVIBAIL la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FLOW LINE INTEGRATION aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire pratiquée par la S.C. SCIVIBAIL entre les mains de la S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE par acte d’huissier de justice en date du 15 février 2021 et convertie par acte d’huissier de justice en date du 8 mars 2023, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C. SCIVIBAIL par acte d’huissier de justice en date du 2 février 2021,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM