TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00510 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5A

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 10 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [P],

demeurant 89 rue François Foreau – Logement 7 – 28110 LUCÉ

comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 10 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 01 avril 2012, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à Madame [P] [V] née [D] un local à usage d’habitation situé 89 rue François Foreau, logement n°7 – 28110 LUCE, moyennant un loyer mensuel révisable de 357,33 € et le versement d’un dépôt de garantie de 357,00 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 10 juin 2024 (A ETUDE), HABITAT EURELIEN a fait assigner sa locataire, Madame [P] [V] née [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 20 décembre 2023 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance,

▸ ordonner que dans la huitaine de la décision de justice, Madame [P] [V] née [D] devra quitter et vider les lieux , et défaut, ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L421-1 et L 21-2, L 431-1 et L 433-1 à L 433-3, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 et R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Madame [P] [V] née [D], au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 40 € par jour de retard au profit de HABITAT EURELIEN,

▸ condamner Madame [P] [V] née [D], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2.673,79 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Madame [P] [V] née [D] au paiement d’une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 20 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 2.402,80 € selon décompte du 31 octobre 2024. Il indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [P] [V] née [D] comparait en personne. Elle confirme le montant de sa dette de loyer, et indique vouloir s’en acquitter. Elle sollicite pour cela des délais de paiement, et propose de verser chaque mois à HABITAT EURELIEN 500 €, afin de régler son loyer et ses charges et d’apurer peu à peu sa dette. Elle explique avoir rencontré d’importantes difficultés financières à compter de septembre 2023, car sa sœur est gravement tombée malade et elle l’a accueillie à son domicile et l’a aidée à financer son traitement. Elle a travaillé en intérim mais en raison de ses contraintes familiales, elle n’a pas été en mesure de travailler chaque mois, et a donc perçu des revenus très variables. Elle justifie du décès de sa sœur en décembre 2023, puis de son frère au cours de l’année 2024, dont elle a du financer les frais d’obsèques. Elle est actuellement célibataire, avec un enfant à charge, et a signé un CDI le 11 octobre 2024, avec des revenus mensuels à venir d’environ 1500 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 11/06/24, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il convient à titre liminaire de relever, s’agissant d’un bailleur social, que HABITAT EURELIEN a saisi au moins trois mois avant l’audience la Caisse d’Allocations Familiales de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 24 novembre 2023.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2023, HABITAT EURELIEN a fait délivrer à Madame [P] [V] née [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.565,44 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 novembre 2023, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [P] [V] née [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 31 octobre 2024 la somme de 2.402,80 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [P] [V] née [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.402,80 €, arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.565,44 € à compter du 20 décembre 2023, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] née [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Madame [P] [V] née [D] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989.

Madame [P] [V] née [D] a manifesté à l’audience sa volonté de s’acquitter de sa dette locative, et a proposé des versements chaque mois en plus de la reprise du paiement de son loyer, afin de s’acquitter de ce qu’elle doit. Il convient de souligner les difficultés auxquelles elle a du faire face ces derniers mois, justifiés à l’audience, sa volonté de s’en sortir, et l’amélioration de sa situation, avec la signature au mois d’octobre d’un CDI, lui permettant ainsi de respecter ses engagements pris à l’audience ;

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [P] [V] née [D] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative par l’effet de 35 versements mensuels de 50 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la défenderesse sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu’elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [V] née [D] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls de la défenderesse.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [P] [V] née [D] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [V] née [D], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre HABITAT EURELIEN et Madame [P] [V] née [D] le 1 avril 2012, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 89 rue François Foreau, logement n°7 – 28110 LUCE sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 21 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [P] [V] née [D] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN la somme de 2.402,80 € (DEUX MILLE QUATRE CENT DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.565,44 € (MILLE CINQ CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTIMES) à compter du 20 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDONS à Madame [P] [V] née [D] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 35 mensualités de 50 € (CINQUANTE EUROS) chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISONS que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Madame [P] [V] née [D] sera tenu de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

4°/ le bailleur sera autorisé à remettre les biens se trouvant dans les locaux au jour de l’expulsion, sur place ou dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la défenderesse et ce en application des dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [V] née [D] à payer à HABITAT EURELIEN, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETONS la demande d’astreinte de HABITAT EURELIEN ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS la demande de HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [V] née [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART