TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [J] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Hervé [Localité 9]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02443 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VIQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 1] et [Adresse 6] [Localité 12], Représenté par son syndicat ATRIUM GESTION dont le siège social est situé au [Adresse 8]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

Madame [J] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02443 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VIQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [L] est propriétaire des lots n°525 et 1028 correspondant à un appartement et une cave, au sein de la résidence « [Adresse 10] », située [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 12], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, a fait assigner Madame [J] [L] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de celle-ci à lui payer les sommes suivantes :

– 3 558,97 euros au titre des charges impayées arrêtées au 04 avril 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

– 1 200,21 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de frais bancaires,

– 1 000 à titre de dommages et intérêts,

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, indique que des règlements ont été effectués par la défenderesse postérieurement à la délivrance de l’assignation et que le solde de sa dette s’élève à 358,97 euros hors appels de charges et régularisations intervenus depuis le 04 avril 2024, en l’absence de la défenderesse.

Madame [J] [L], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [J] [L] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°525 et 1028,

– le relevé de compte propriétaire arrêté 30 août 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus (intitulé sur le relevé « charges courantes 23/24 3/4 »),

– les appels de fonds et cotisation travaux pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 juin 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 09 décembre 2020, 12 février 2021, 17 mai 2021, 07 avril 2022, 17 avril 2023, ainsi que les attestations de non-recours afférentes,

– le contrat de syndic,

Il ressort de l’historique de compte individuel arrêté au 30 août 2024 que le solde du compte de Madame [J] [L] est débiteur au titre des charges de copropriété et travaux impayés, de la somme de 358,97 euros, appel du 2ème trimestre 2024 inclus (intitulé « charges courantes 23/24 ¾ ») hors appels de charges et régularisations intervenus entre le 04 avril 2024 et le 30 août 2024 mais après déduction des versements qu’elles a effectués les 13 avril 2024, 28 juin 2024 et 30 août 2024.

Elle sera donc condamnée à verser la somme de 358,97 euros au syndicat des copropriétaires. Conformément à l’article 1231-6 du code civil et à la demande, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, s’agissant des frais de recouvrement dont il demande remboursement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seul l’envoi de la mise en demeure le 23 mai 2023 et non celui de la relance, est a été effectué selon les modalités fixées par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise contre récépissé ou émargement et fera ainsi l’objet d’un remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,56 euros.

Par ailleurs, le requérant justifie de la délivrance d’une sommation de payer le 19 septembre 2023 et sera ainsi remboursé du montant de 133,81 euros correspondant au coût de l’acte délivré par commissaire de justice.

En revanche les frais de remise du dossier au commissaire de justice à hauteur de 194,40 euros, le requérant ne justifie pas de l’accomplissement de diligences particulières à ce titre , ni du temps qu’il y a été consacré, si bien que qu’il sera débouté de sa demande de remboursement des frais engagés à ce titre. Il en va de même concernant les honoraires de suivi du dossier par l’avocat à hauteur de 500 euros qui, en tout état de cause, ont, le cas échéant, vocation à être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin la constitution de l’hypothèque n’est pas justifiée par le demandeur, ainsi, celui-ci sera débouté de sa demande de remboursement des frais engagés à ce titre.

S’agissant des les frais bancaires générés par le rejet de certains versements effectués par la copropriétaire, le syndicat ne démontre, ni qu’il aurait été tenu de les acquitter.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [J] [L] au paiement de la somme de 140,37 euros (6,56 + 133,81 euros), au titre des frais engagés par le demandeur sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Madame [J] [L] règle irrégulièrement ses charges depuis le 4ème trimestre 2022 et qu’une dette s’est ainsi constituée pour atteindre la somme de 3 558,97 avant la délivrance de l’assignation.

Si elle a effectué des versements conséquents avant l’audience, diminuant drastiquement le montant de sa dette, son comportement a nécessairement causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] », située [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 12], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

– 358,97 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 août 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus (intitulé sur le relevé de compte charges courantes 23/24 3/4), hors appels de charges et régularisations intervenus entre le 04 avril 2024 et le 30 août 2024,

– 140,37 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

– 300 euros au titre des dommages-et-intérêts,

CONDAMNE Madame [J] [L] verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] », située [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 12] de la résidence « [Adresse 10] », située [Adresse 4] [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 12], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 12 novembre 2024

le greffier le Président