TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [Z] [L]

Madame [Y] [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03123 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BRC

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndicat le cabinet MABILLE – [Adresse 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSES

Madame [G] [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [Y] [V] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03123 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BRC

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire de deux chambres situées dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant les lots 18 et 19 de la Copropriété et cadastrées [Cadastre 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 17/04/2024 et 24/05/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE, a assigné Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V], aux fins de :

— condamnation solidaire de Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] au paiement de:

— la somme de 3800,34 euros pour les charges dues au 1/ 04/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 9/ 09/ 2019,

— la somme de 264 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 5/ 09/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur élève sa demande principale à la somme de 4142.71 euros pour les charges dues au 01/07/2024 et maintient ses autres prétentions, selon conclusions signifiées le 21/08/2024 et 27/08/2024. Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que la clause d’imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant contenue au contrat de syndic est valable, que l’assemblée générale a voté ce principe , qui est opposable au copropriétaire.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [L] [Y] [V] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

Mme [L] [G] [Z] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03123 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BRC

En délibéré sur autorisation, le syndicat des copropriétaires a fourni un extrait du règlement de copropriété afférant aux mutations, sans clause de solidarité. Il soutient que faute de communication du démembrement de propriété, il est en droit de solliciter une condamnation solidaire des défenderesses.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] ont été régulièrement assignées à l’adresse figurant sur le relevé de propriété ; les appels sont envoyés à Mme [L] [G] à l’adresse figurant sur le relevé de propriété. Selon l’acte de signification, elle n’habite plus à cette adresse, étant en maison de retraite au [8], sans que pour autant cette adresse n’ait été portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires demandeur par sa fille nue-propriétaire.

L’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers les copropriétaires.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 04/04/2018, 09/05/2019, 04/11/2020, 14/04/2021, 29/03/2022, 20/04/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 1/ 01/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème trimestre 2018, quatre trimestre 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 1er, 2ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2018, 2019, 2020, 2021, 2022

— une lettre de mise en demeure du 9/ 09/ 2019, 29/11/2019, 14/06/2021,30/08/2021

— un décompte des sommes dues entre le 01/07/2018 et le 1/ 07/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 01/07/2018 et le 1/ 07/ 2024, il est dû la somme de 4142,71 euros, appel du 3ème trimestre 2024 et appel fonds travaux 3ème trimestre 2024 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul syndicat des copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de mise en demeure du 9/ 09/ 2019, de relance du 29/11/2019, de mises en demeure du 14/06/2021 , puis 30/08/2021 sont justifiés, avec preuve de l’AR des courriers, tous adressées à Mme [L] [G], mais tous revenus non réclamés.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie pour la somme de 264 euros.

La solidarité ne se présume pas en application de l’article 1310 du code civil , et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de clause de solidarité figurant au règlement de copropriété. Dès lors, quand bien même il ne serait pas informé de la nouvelle situation du bien, il ne peut prétendre à une condamnation solidaire, indépendamment des convocations et appels jusque-là adressées à Mme [L] [G] seule. Il convient de constater que désormais il est en mesure d’adresser les appels relatifs à l’usufruit et la nue-propriété de manière séparée, et à chacune des défenderesses, selon les adresses à sa disposition.

Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] seront condamnées à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE la somme de 4142,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24/05/2024 sur la somme de 3800, 34 euros et du 27/08/2024 pour le surplus, faute de réception des mises en demeure , pour les charges dues entre le 01/07/2018 et le 1/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 et appel fonds travaux 3ème trimestre 2024 inclus et la somme de 264 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 24/05/2024

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence des débiteurs dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres , en l’absence de tout paiement après le dernier règlement du 26 février 2019 ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de les condamner in solidum, s’agissant d’une indemnisation de préjudice, à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] est régulière

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE est recevable en son action

CONDAMNE Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE la somme de :

—  4142,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24/05/2024 sur la somme de 3800, 34 euros et du 27/08/2024 pour le surplus , pour les charges dues entre le 01/07/2018 et le 1/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 et appel fonds travaux 3ème trimestre 2024 inclus

—  264 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 24/05/2024

CONDAMNE in solidum Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE in solidum Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MABILLE la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE in solidum Mme [L] [G] [Z] et Mme [L] [Y] [V] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT