TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01850 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZY

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE- SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître GUERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître ETCHEGOYEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01850 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZY

EXPOSE DU LITIGE

La société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Mme [T] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (bâtiment B, 1er étage, appartement n°26). Le loyer hors charge est de 827,15 euros.

Des échéances étant demeurées impayées, la société ELOGIE- SIEMP a fait signifier à Mme [T] [X] par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 16 octobre 2023 une sommation de payer la somme de 5 029,00 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus.

Cette sommation valant mise en demeure de payer sous huitaine, étant demeurée partiellement infructueuse, la société ELOGIE- SIEMP a, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 5 janvier 2024, assigné Mme [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résolution judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion de Mme [T] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Mme [T] [X] à lui payer la somme de 5 205,32 euros pour loyers et charges impayés, terme de novembre 2023 inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à celui pratiqué dans le cadre de la convention de relogement,Condamner Mme [T] [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront la sommation de payer du 16 octobre 2023.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE-SIEMP expose que la réalité du bail est établie par plusieurs paiements de Mme [T] [X] pour un montant de 32 000 euros et le bénéfice de l’APL qui suppose l’existence d’un bail. Du fait des impayés, elle sollicite la résolution de la convention pour inexécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles.

A l’audience du 5 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 11 408,49 euros (échéance de septembre 2024 inclus), selon décompte produit en date du 28 octobre 2024. La demanderesse ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme [T] [X], représentée par son conseil, a reconnu la dette locative et a sollicité un délai de paiement de 36 mois, offrant de régler la somme mensuelle de 50 euros pendant 35 mois, le solde à la 36ème échéance, dans l’attente du versement du FSL d’un montant de 10 427,49 euros qui lui a été accordé.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est de principe que le bail, contrat consensuel, peut être verbal. Si la preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques, conformément à l’article 1359 du Code civil, la preuve du bail verbal obéît à des règles dérogatoires, résultant de l’article 1715 du même code. Lorsque le bail verbal a reçu un commencement d’exécution, sa preuve est libre de tous les modes de preuve admissible, plusieurs indices pouvant constituer cette preuve.

En l’espèce, il est justifié de paiements effectués par Mme [T] [X] qui ne conteste pas l’existence d’un contrat de location avec la société SA ELOGIE.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le 5 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges constitue une cause de résiliation du contrat.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée de la défenderesse. L’obligation de paiement d’un loyer constituant l’obligation principale du locataire, une défaillance de ce dernier répétée, comme en l’espèce sur plusieurs mois et années, constitue nécessairement un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du contrat.

Aussi, il y a lieu de prononcer la résiliation de la convention à compter de l’assignation valant mise en demeure, faute pour Mme [T] [X] d’avoir réglé son loyer.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [T] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour privation de jouissance au propriétaire. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte produit que Mme [T] [X] reste devoir la somme de 11 408,49 euros, à la date du 28 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Mme [T] [X] sera donc condamnée, au paiement de la somme de 11 408,49 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme 5 029 euros à compter du 16 octobre 2023, sur la somme de 176,32 à compter du 5 janvier 2024 et pour le surplus à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [T] [X] qui précise avoir obtenu le bénéfice d’un FSL d’un montant de 10 427,49 euros, s’engage à régler 50 euros par mois pendant 35 mois et le solde le 36ème mois.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la société ELOGIE-SIEMP, bailleur social qui accepte la proposition de Mme [T] [X], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la résiliation judiciaire du bail seront en conséquence suspendus. A l’issue du moratoire elle sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La dette deviendra immédiatement exigible,A défaut pour Mme [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Mme [T] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de location conclu entre la société ELOGIE-SIEMP et Mme [T] [X] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (bâtiment B, 1er étage, appartement n°26) ;

CONDAMNE Mme [T] [X] à verser à la société ELOGIE-SIEMP, la somme de 11 408,49 euros, cette somme correspondant à l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 029 euros à compter du 16 octobre 2023, sur la somme de 176,32 à compter du 5 janvier 2024 et pour le surplus à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Mme [T] [X] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de 50 euros, payables à défaut d’accord entre les parties avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème et dernière mensualité étant composée du solde de la dette majorée des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la résiliation pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [T] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de celles qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [T] [X] aux dépens ;

LAISSE à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais irrépétibles engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection