TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Alexis FACHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Arnaud CERMOLACCE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35ZA

N° MINUTE :

3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSES

IMEFA CENT QUATRE

Société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 3]

ayant pour réprésentant le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentées par Maître Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1073

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexis FACHE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0897

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, greffier

Décision du 19 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35ZA

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé non daté mais à effet au 25 février 2021, la société IMEFA CENT QUATRE a donné en location à Monsieur [N] et Monsieur [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], outre une cave n°17, [Localité 4] pour un loyer de 2244,93 euros par mois.

Monsieur [W] a délivré congé au bailleur le 02 septembre 2021.

Monsieur [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la société IMEFA CENT QUATRE et le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION lui ont fait délivrer un commandement de payer le 27 juillet 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 10300,86 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2024, la société IMEFA CENT QUATRE et le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION a fait assigner Monsieur [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater le non paiement des loyers nonobstant commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 juillet 2023,

▸ prononcer l’acquisition au 27 septembre 2023 de la clause résolutoire stipulée à l’article IX du bail,

▸ constater la résiliation dudit bail à compter de cette date,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [N] des lieux dont s’agit sans délai ainsi que de tous occupants pour ou par lui etiam manu militari avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

▸ condamner Monsieur [N] à lui verser la somme totale de 19656,20 euros correspondant aux causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, outre une somme mensuelle équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation soit 2575,89 euros, desdits locaux jusqu’à son départ effectif,

▸ condamner Monsieur [N] à lui payer une somme de 1000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens y compris le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 09 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 avril 2024 et renvoyée au 21 juin 2024.

A cette date, la société IMEFA CENT QUATRE et le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, par l’intermédiaire de leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 30080,42 euros.

En défense, Monsieur [N] était représenté par un conseil lequel a fait état de la situation personnelle et financière du locataire, sollicitant la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement au motif que le locataire a repris le règlement du loyer courant et que sa situation financière va s’améliorer en septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la société IMEFA CENT QUATRE et le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION ont fait part de leur opposition à l’audience compte-tenu du montant de la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 09 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 05 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 08 janvier 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [N], locataire d’un logement situé [Adresse 1], outre une cave n°17, [Localité 4] suivant bail sous seing privé à effet au 25 février 2021, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 septembre 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les requérants sont le bailleur et le mandataire du bailleur, la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION, désignée dans le bail comme étant la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES. Le mandataire n’étant pas partie au contrat, l’ensemble de ses demandes seront rejetées.

Par ailleurs, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [N] restait devoir la somme de 30080,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 juin 2024.

Monsieur [N], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de constater l’absence de reprise de paiement des loyers courants avant l’audience puisque seul un versement de 2800 euros a été effectué par le locataire le 31 mai 2024, mais le loyer appelé le 1er juin 2024 n’a pas été réglé au jour de l’audience qui s’est tenue le 21 juin 2024. Cette carence ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le locataire pour régler la dette dans le délai légal précité, le bailleur s’opposant par ailleurs aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire compte-tenu du montant important de la dette, tandis que la capacité de remboursement du débiteur n’est pas établir au regard des pièces produites.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [N] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [N] à payer à la société IMEFA CENT QUATRE qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [N] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Déboute le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CORPORATE ET PROMOTION de l’ensemble de ses demandes ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 septembre 2023, du bail consenti par la société IMEFA CENT QUATRE à Monsieur [N] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], outre une cave n°17, [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la société IMEFA CENT QUATRE pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la société IMEFA CENT QUATRE une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la société IMEFA CENT QUATRE la somme provisionnelle de 30080,42 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la société IMEFA CENT QUATRE une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 19 septembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.