TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03251 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRT6

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [J] [G]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [E] [B] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [J] [G]

née le 14 Juin 2000 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [J] [G] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 384,79 euros, hors charges.

Des loyers demeurant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier à Madame [J] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 883,25 euros au titre des loyers impayés arrêtée à la date du 21 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’elle soit condamnée aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 03 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] représenté par Madame [E] [B] régulièrement munie d’un pouvoir écrit, sollicite le maintien de ses demandes et réactualise sa créance à la somme de 2.545,87 euros en indiquant qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement des loyers avant l’audience.

Madame [J] [G], régulièrement citée à étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [J] [G] assignée à l’étude du de Commissaire de Justice n’ a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 août 2023, du commandement de payer délivré le 19 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 19 février 2026 que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 191,19 euros imputée pour des frais de poursuite.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [G] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 2.354,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec exclusions des frais de poursuites.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandant de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu, le 30 août 2023, à compter du 20 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 octobre 2025, Madame [J] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [G] à son paiement à compter de 20 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

En l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et en l’absence de comparution à l’audience de Madame [J] [G], aucun délai de paiement suspensif de la clause résolutoire ne pourra être accordé à Madame [J] [G].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 août 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] d’une part, et Madame [J] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies à la date du 20 octobre 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [G] à compter du 20 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 2.354,68 euros (DEUX MILLE TROIS CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNE Madame [J] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 août 2025, et le coût de la notification de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER