Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/15615 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B55A7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/08290

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la société BELLMAN, administrateur de biens, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 848 665 592

C/O Société BELLMAN

[…]

[…]

Représenté par M^e Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

INTIME

Monsieur B C D X

né le […] à […]

[…]

[…]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me B CARMENT

ARRET :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me B CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Z A veuve X était propriétaire du lot […], constitué d’un appartement au 1er étage du bâtiment sur la rue, côté cour, porte à gauche, et d’une cave, dépendant de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis […].

Z A veuve X est décédée le […].

Par ordonnance du 8 juin 2016, le président du tribunal de grande instance de Paris a déclaré vacante la succession de Z A veuve X et a nommé le service des Domaines en qualité de curateur à ladite succession.

L’acte de dévolution successorale, dressé le 22 mars 2017, suite à l’acte de notoriété, par M^e Y, notaire, a établi la transmission de ce bien à M. B X, fils héritier unique de Z A veuve X.

Par exploit en date du 6 juin 2017, le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic, le cabinet Pagesti, a assigné M. B X,

copropriétaire, en paiement d’un arriéré de charges.

Par conclusions du 29 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal de :

- débouter M. B X de ses demandes ;

- condamner M. B X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

' 8.262,93 €, représentant l’arriéré de charges de copropriété impayées tel qu’arrêté au 11 mai 2017, appel budget du deuxième trimestre 2017 inclus,augmenté des intérêts de retard à compter du 21 octobre 2015, date de signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus,

' 264 € au titre des frais de recouvrement,

' 3.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires, ' 1.869,60 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

- condamner M. B X aux entiers dépens d’instance, qui devront comprendre le coût du commandement de payer en date du 21 octobre 2015,

- dire que M. B X ne bénéficiera pas de la répartition des sommes allouées au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Par conclusions qualifiées 'récapitulatives et subsidiaires à l’incident’ en date du 20 février 2018, M. X a demandé au tribunal, au visa des articles 22.1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 7 du décret 67-223 du 17 mars 1967, 117,118,120, 771-3 et 4 du code de procédure civile, L 1331-1 du code de la santé publique, L111-5 du code de la construction et de l’habitation et de l’annexe 44 bis du règlement sanitaire de Paris, de :

- dire M. B X recevable en son exception,

- dire que M. B X n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du 23 juin 2016 dont le procès-verbal ne lui pas été notifié,

En conséquence,

- dire nulle et non avenue l’assignation délivrée le 6 juin 2017,

Subsidiairement,

- dire que le syndicat des copropriétaires a l’obligation non contestable de réaliser les travaux de branchement particulier de l’appartement de M. B X au système de tout à l’égout de l’immeuble,

- condamner à titre de mesure provisoire et conservatoire, au vu des régles de sécurité sanitaire d’ordre public précitées, le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de

branchement particulier de l’appartement de M. B X dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 150 € par jour de retard à l’expiration dudit délai,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident, ainsi qu’à la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2018 , le tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté la nullite de l’assignation du 6 juin 2017 délivrée contre M. B X par le syndicat des copropriétaires du […],

- dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de M. B X,

- condamné le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic le cabinet Pagesti, aux dépens,

- débouté M. B X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 juin 2018.

Par arrêt du 7 juillet 2021 rendu par défaut, la cour d’appel de Paris a :

- révoqué l’ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires du […] à la cour :

- les appels de fonds et de travaux de 2012 au 31 décembre 2014,

- les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de 2012 à 2014 et votant les travaux,

- un décompte détaillant la somme de 2.650,71 €,

- la signification à M. B X de la liste complète des pièces communiquées à la cour, incluant les pièces sollicitées ci-dessus,

- renvoyé l’affaire pour clôture et plaidoirie à l’audience du 5 octobre 2021.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 30 novembre 2011.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 29 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à :

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il :

a constaté la nullité de l’assignation du 6 juin 2017 délivrée à M. X par lui,• l’a condamné aux dépens,•

- le confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

- déclarer régulière l’assignation délivrée à sa requête à M. X, le 6 juin 2017,

- condamner M. X à lui payer les sommes suivantes :

• 8.262,93 €, représentant l’arriéré de charges de copropriété impayées tel qu’arrêté au 11 mai 2017, appel budget du deuxième trimestre 2017 inclus, augmentée des intérêts de retard à compter du 21 octobre 2015, date de signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus, 264 € au titre des frais de recouvrement,•

3.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice qui lui a été causé,•

4.231 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,•

- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,
- condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel, qui devront comprendre le coût du commandement de payer en date du 21 octobre 2015,

- dire et juger que M. X ne bénéficiera pas de la répartition des sommes qui lui sont allouées dans le cadre de la présente instance ;

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier ses conclusions à M. B X selon un procès-verbal d’huissier du 10 novembre 2021 de remise à l’étude de l’huissier de justice ;

M. B X n’a pas constitué avocat ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier la déclaration d’appel à M. B X selon un procès-verbal de remise à étude de l’huissier en date du 14 septembre 2018 ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de relever que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de M. B X et en ce qu’il a débouté M. B X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur la régularité de l’assignation

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, 'Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée, d’une procédure engagée conformément à l’article 54 du décret du 30 mars 1808, et en cas d’urgence, notamment d’une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu’il a introduites, à la prochaine assemblée générale’ ;

En l’espèce, il ressort de la motivation du jugement du 24 mai 2018 qu’en première instance, M. B X a fondé sa demande de nullité de l’assignation sur le mandat irrégulier du cabinet Pagesti et l’absence de mandat exprès de l’assemblée générale donné au syndic pour représenter le syndicat en justice dans le cadre d’une action en recouvrement de charges ; d’autre part, il ressort du dispositif des conclusions de première instance de M. B X reprises dans le jugement que celui-ci indiquait ne pas avoir été convoqué à l’assemblée générale du 23 juin 2016 et que le procès-verbal ne lui avait pas été notifié ;

Selon le procès-verbal du 23 juin 2016 (pièce 10), l’assemblée générale a adopté la résolution […] désignant le cabinet Pagesti en qualité de syndic pour 15 mois du 23 juin 2016 au 22 septembre 2017 et le contrat de syndic a été signé le 23 juin 2016, pour la période de 15 mois du 23 juin 2016 au 22 septembre 2017 (pièce 8) ; le syndic a délivré un certificat de non recours de cette assemblée générale (pièce 11) ;

Il convient de relever que l’acte de dévolution successorale transférant la propriété du bien litigieux à M. B X n’a été dressé que le 22 mars 2017 et que le syndicat des copropriétaires justifie que la convocation, pour l’assemblée générale du 23 juin 2016, a été régulièrement adressée par lettre recommandée du 31 mai 2016 à la succession X Z, en l’étude de M^e Y (pièce 9), et que le procès-verbal de cette assemblée générale a été adressé le 24 juin 2016 à cette même adresse (pièce 10) ;

D’autre part, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale précité qu’à la date de l’assignation du 6 juin 2017, le cabinet Pagesti était régulièrement missionné par l’assemblée générale ;

Or, en application de l’article 55 précité, s’agissant d’une action en recouvrement de charges, le syndic pouvait intenter l’action en justice au nom du syndicat, sans nécessité d’une autorisation spécifique par l’assemblée générale ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a constaté la nullite de l’assignation du 6 juin 2017 délivrée contre M. B X par le syndicat des copropriétaires du […] ;

Et il y a lieu de débouter M. B X de sa demande de prononcer la nullité de l’assignation du 6 juin 2017 ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

- l’attestation immobilière notariée après décès et acceptation de la succession du 2 mars 2017 (pièce 1) et la fiche de renseignement de la publicité foncière (pièce 2) justifiant de la qualité de copropriétaire de M. B X du lot 62 de l’immeuble sis […], constitué d’un logement et d’une cave,

- l’ordonnance du 8 juin 2016,

- le procès-verbal des assemblées générales du 29 novembre 2012 (pièce 37), 17 octobre 2013 (pièce 38), 3 avril 2014 (pièce 40), 23 juin 2016 (pièce 10), approuvant les comptes des exercices du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, du 1er juillet au 31 décembre 2012, de l’année 2013, le budget prévisionnel 2014, les comptes de l’exercice 2015 et les budgets prévisionnels 2016 et 2017,

- les extraits du grand livre du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2015 (pièces 33 à 35),

- les appels de fonds du 1er janvier 2015 au 30 juin 2017 (pièces 22 à 28),

- le décompte des sommes dues du 1er octobre 2013 au 11 mai 2017 (pièce 12),

- la mise en demeure pour un montant de 8.892,89 € dont l’accusé de réception de la lettre recommandée est signé le 21 avril 2017 (pièce 7),

- le contrat de syndic ;

En première instance, le syndicat sollicitait les sommes de :

- 8.262,93 €, représentant l’arriéré de charges de copropriété impayées tel qu’arrêté au 11 mai 2017, appel budget du deuxième trimestre 2017 inclus, augmenté des intérêts de retard à compter du 21 octobre 2015, date de signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus,

- 264 € au titre des frais de recouvrement ;

Le syndicat confirme cette demande en appel ;

Selon le décompte (pièce 12), du 1er octobre 2013 au 11 mai 2017, il était dû la somme de 9.124,69

€, dont :

- 862,56 € de frais (264 + 197,96 + 400,60),

- 8.262,13 € de charges de copropriété (8.257,54 € d’appels de fonds + 442,48 € d’appels de travaux – 437,89 € de répartition de charges) ;

Ce décompte, du 1er octobre 2013 au 11 mai 2017 mentionne une reprise de solde de 2.650,71 € en 2012 ; cette somme n’étant pas justifiée, il y a lieu de l’écarter ;

Le syndicat ne justifiant pas de l’approbation des exercices 2014, 2016, 2017 mais seulement des budgets prévisionnels, il y a lieu de retenir les appels de charges courantes, qui sont justifiés par les extraits du grand livre et les appels de fonds, et par l’approbation des budgets prévisionnels, mais d’écarter les appels de travaux soit :

- 37,17 € au 31/12/2014 'piquage colonne eau Bât A',

- 65,71 € au 24/06/2016 'Fendler Etude Courette n°1 lot […]",

- 269,73 € au 01/07/2016 'Setrim réf étanchéité n°1 lot […]",
- 69,87 € au 01/01/2017 'Fendler Etude Courette n°1 lot […]",

moyennant un total de 442,48 € ;

Le détail des autres charges correspond aux appels de fonds produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu’à la date de l’acte introductif d’instance du 6 juin 2017, M. B X était redevable de la somme de 5.168,94 € (8.262,13 – 2.650,71 – 442,48) au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2013 (reprise de solde 2012 écartée et appel 1er trimestre 2013 inclus) et le 11 mai 2017 (appel 2ème trimestre 2017 et défaut de trésorerie n°3 inclus) ;

La créance du syndicat en première instance s’élève à la somme de 5.168,94 € ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de condamner M. B X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.168,94 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 mai 2017 (appel 2ème trimestre 2017 et défaut de trésorerie n°3 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017, date de l’assignation, en l’absence de production par le syndicat du commandement de payer du 21 octobre 2015 (la pièce 13 ne comprenant que la facture de l’huissier relative au coût dudit commandement) ;

Au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 264 € ;

Selon le décompte (pièce 12), cette somme correspond à :

- 60 € (2x30) au titre de 'frais relance RAR’ au 15/09/2015 et 22/02/2017 : seuls les frais de relance à compter de la mise en demeure constituent des frais nécessaires au sens de l’artice 10-1 de la 10 juillet 1965, il n’est pas justifié d’une lettre de mise en demeure ni du commandement de payer, ces sommes sont écartées,

- 144 € au 12/10/2015 'Pagesti frais huissier’ : il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais d’une somme incluse dans les honoraires du syndic, cette somme est écartée ;

- 60 € (2x30) au titre de 'Pagesti dossier précontentieux Domaine et X’ : il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais de sommes incluses dans les honoraires du syndic, ces sommes sont écartées ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 11 mai 2017 ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Le non paiement par un copropriétaire de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ;

M. B X n’a pas payé à leur échéance les charges de copropriété impayées arrêtées au 11 mai 2017 ;

Toutefois le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi de M. B X en ce que l’acte de dévolution successorale, établissant la transmission du bien à M. B X n’a été dressé que le 22 mars 2017 ;
En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. B X, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

- dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de M. B X,

- débouté M. B X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déboute M. B X de sa demande de prononcer la nullité de l’assignation du 6 juin 2017 ;

Condamne M. B X à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5.168,94 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 mai 2017 (appel 2ème trimestre 2017 et défaut de trésorerie n°3 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 11 mai 2017 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. B X aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT