Min N° 25/00895

N° RG 25/02018 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6HM

M. [G] [Z]

C/

Mme [W] [R]

M. [M] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 1] (SUISSE)

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [W] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [M] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis RINGUET

Copie délivrée

le :

à : Madame [W] [R] et Monsieur [M] [T]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 août 2024, ayant pris effet au 02 septembre 2024, M. [G] [Z] a donné à bail à M. [M] [T] et Mme [W] [R] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 755 euros, des provisions mensuelles sur charges de 70 euros, outre un dépôt de garantie de 755 euros.

Invoquant des impayés, M. [G] [Z] a, par actes de commissaire de justice du 08 octobre 2024, fait signifier à M. [M] [T] et Mme [W] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 025,89 euros, dont 2 872,30 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre à octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 18 avril 2025, M. [G] [Z] a fait assigner M. [M] [T] et Mme [W] [R] à l’audience du 10 septembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion de M. [M] [T] et Mme [W] [R] et de tous occupants de leur chef, en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et ce aux frais, risques et périls des défendeurs ;

– condamner solidairement M. [M] [T] et Mme [W] [R] à lui payer la somme de 2 696,91 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 ;

– condamner solidairement M. [M] [T] et Mme [W] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros, et ce, à compter du 08 décembre 2024 ;

– condamner solidairement M. [M] [T] et Mme [W] [R] à lui payer une somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

– condamner in solidum M. [M] [T] et Mme [W] [R] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience, M. [G] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6 060,87 euros selon décompte arrêté au 01er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Il précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire.

M. [M] [T], comparaissant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et ses charges, il sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler 250 euros par mois, en plus de son loyer, afin d’apurer la dette, et avec suspension de la clause résolutoire durant les délais accordés.

Mme [W] [R] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogée au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [W] [R] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 10 septembre 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [G] [Z] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [G] [Z] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux articles 1310, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 23 août 2024, le commandement de payer du 08 octobre 2024 et du décompte de créance actualisé au 01er septembre 2025 démontrent l’existence d’une dette locative due par les locataires. Le bail prévoit par ailleurs en son article VII la solidarité des locataires dans leurs obligations.

Le bailleur invoque une dette locative de 6 060,87 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers, charges et dépôt de garantie dont sont déduits les règlements des locataires.

Dans ses conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner solidairement M. [M] [T] et Mme [W] [R] à payer à M. [G] [Z] la somme de 6 060,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 01er septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 872,30 euros à compter du 08 octobre 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 août 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivré le 08 octobre 2024, M. [G] [Z] a fait commandement à M. [M] [T] et Mme [W] [R] de payer la somme de 2 872,30 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 10 septembre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui d’août 2025. Or, force est de constater aucune reprise intégral du paiement du loyer n’est caractérisé à cette échéance, aucun n’ayant été réglé dans sa totalité depuis l’échéance mois de mai 2025.

En conséquence, il convient de débouter M. [M] [T] de sa demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [M] [T] et Mme [W] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, M. [G] [Z] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil et le bail prévoyant la solidarité des locataires, M. [M] [T] et Mme [W] [R] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 825 euros au 01er août 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut toujours demander réparation des conséquences de cette inexécution.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui découlant du retard dans le paiement des loyers et indemnités d’occupation ou qui n’aurait été réparé par l’octroi des intérêts moratoires.

Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [T] et Mme [W] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 08 octobre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [Z] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [M] [T] et Mme [W] [R] à payer à M. [G] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE M. [G] [Z] recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2024 entre M. [G] [Z], d’une part, et M. [M] [T] et Mme [W] [R], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 6], sont réunies à la date du 19 novembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE, à M. [M] [T] et Mme [W] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [G] [Z], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [T] et Mme [W] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE M. [M] [T] de sa demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [T] et Mme [W] [R] à payer à M. [G] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges si le bail s’était poursuivi (soit 825 euros au 01er août 2025), à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [T] et Mme [W] [R] à payer à M. [G] [Z] la somme de 6 060,87 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 01er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 872,30 euros à compter du 8 octobre 2024 et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

/

CONDAMNE in solidum M. [M] [T] et Mme [W] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 08 octobre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [T] et Mme [W] [R] à payer à M. [G] [Z] la somme de500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection