TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le:

à M^e SEGUNDO (L0301)

Me [Localité 7] (P0341)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/08593

N° Portalis 352J-W-B7D-CQLEA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Juillet 2019

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSES

S.C.P.I. CREDIT MUTUEL PIERRE 1 (RCS de [Localité 9] n°419 867 213)

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.C.P.I. EPARGNE FONCIERE (RCS de [Localité 9] n°305 302 689), venant aux droits de la S.C.P.I PIERRE PRIVILEGE (RCS de [Localité 9] n°354 049 561)

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.C.P.I. SELECTINVEST 1 (RCS de [Localité 9] n°784 852 261)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentées par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSE

Association INSTITUT DE LIAISONS DES ENTREPRISES DE CONSOMMATION (ILEC) (SIREN 784 671 075)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/08593 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQLEA

représentée par Maître Dominique BORDES de la SELEURL DB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0341

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2015, les sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, PIERRE PRIVILEGE, aux droits de laquelle se trouve la société EPARGNE FONCIERE, et SELECTINVEST 1 (ci-après le bailleur) ont donné à bail civil à l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION (ci-après l’association ILEC) des locaux à usage de bureaux situés à [Adresse 8] [Localité 3][Adresse 1], pour une durée de neuf années du 15 décembre 2015 au 14 décembre 2024 et un loyer annuel de 242 300 euros, hors taxes et hors charges.

Préalablement, le bailleur avait procédé à des travaux de rénovation et, postérieurement à son entrée dans les lieux, l’association ILEC a procédé à des aménagements afin d’adapter à son activité les locaux livrés en plateau, dont elle a confié la réalisation à la société ARCENIK.

Un différend est survenu entre les parties au sujet de nuisances sonores et du dysfonctionnement des installations de ventilation-climatisation ainsi que des installations électriques dénoncés par l’association ILEC, le bailleur refusant d’intervenir au motif, d’une part, que les travaux à l’origine des nuisances sonores avaient été mentionnés au contrat de bail et, d’autre part, que les dysfonctionnements invoqués étaient dus aux aménagements réalisés par l’association ILEC, et cette dernière décidant de suspendre le paiement de l’échéance de loyer du 3e trimestre 2017.

Par acte d’huissier de justice signifié le 07 février 2018, le bailleur a fait délivrer à l’association ILEC un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d’avoir à lui payer la somme de 42 015,74 euros correspondant aux loyer et charges impayés selon décompte arrêté au 08 septembre 2017 (loyer du 3e trimestre 2017 inclus) outre une somme de 4 201,57 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 février 2018, le bailleur a fait pratiquer une saisie conservatoire de créance sur le compte bancaire de l’association ILEC pour garantir le recouvrement de la somme de 42 015,74 euros.

Puis, selon acte d’huissier de justice signifié le 20 mars 2018, le bailleur a assigné l’association ILEC à comparaître devant le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS notamment afin d’obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement des loyers et charges dus.

Par ordonnance rendue le 08 janvier 2019, le juge des référés a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences ;

— condamné l’association ILEC à communiquer au bailleur le descriptif des travaux d’aménagement qu’elle a fait réaliser dans les lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 60 jours renouvelable le cas échéant, passé le délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit n’y avoir lieu à référé au titre de l’arriéré de loyer et de charges.

Par lettre officielle de son avocat en date du 26 mars 2019, en exécution de cette ordonnance, l’association ILEC a transmis au bailleur « le descriptif des travaux, qui ont consisté à aménager le plateau mis à la disposition de l’ILEC, sous forme de cloisonnement et d’installations de plomberie. »

En réponse, par lettre de son avocat en date du 1er avril 2019, le bailleur a indiqué à l’association ILEC que le plan qui lui avait été adressé ne comportait aucun descriptif des travaux réalisés, notamment des travaux d’électricité.

Par ordonnance en date du 02 mars 2020, le juge des référés a notamment :

— condamné l’association ILEC à payer au bailleur la somme de 3 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé rendue le 08 janvier 2019;

— fixé une nouvelle astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant 60 jours, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de son ordonnance pour obtenir l’exécution par l’association ILEC de l’obligation mise à sa charge par l’ordonnance du 08 janvier 2019 à savoir la communication d’un descriptif des travaux d’aménagement qu’elle a fait réaliser dans les lieux loués ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la provision à valoir sur les loyers et charges.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 12 juillet 2019, le bailleur a assigné l’association ILEC à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 07 mars 2018, de voir ordonner son expulsion et d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 406 409,32 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2019.

Parallèlement à la présente instance, par un arrêt rendu le 13 janvier 2021 la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance de référé du 02 mars 2020.

En outre, par acte d’huissier de justice en date du 15 mars 2021, le bailleur a assigné l’association ILEC devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance rendue le 2 mars 2020 par le juge des référés et confirmée par l’arrêt rendu le 13 janvier 2021 par la cour d’appel.

Le 19 mars 2021, l’association ILEC a communiqué au bailleur un devis établi par la société ARCENIK le 11 novembre 2015 ainsi que deux factures émises par la société ARCENIK le 29 décembre 2015.

En réponse, par lettres de son avocat en date du 23 mars 2021 et du 10 juin 2021, le bailleur a sollicité la communication d’une attestation de bonne conformité des travaux réalisés sur l’installation électrique.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié au bailleur le 11 juin 2021, l’association ILEC a donné congé des locaux loués pour le 14 décembre 2021.

L’association ILEC a effectivement quitté les locaux le 14 décembre 2021 et un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été établi à cette date par huissier de justice.

Les parties ont conclu un accord sur la remise en état des locaux loués aux termes duquel l’association ILEC a accepté de régler à titre forfaitaire et définitif la somme de 18 000 euros qui d’un commun accord a été prélevée sur le dépôt de garantie d’un montant de 64 208,59 euros, le solde de 46 208,59 euros étant imputé sur sa dette locative.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°8 notifiées par voie électronique le 07 juillet 2023), le bailleur demande au tribunal de :

« Débouter l’ASSOCIATION INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner l’ASSOCIATION INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION, à payer aux sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1, la somme de 44.235,50 euros au titre des loyers, charges et taxes dus et clause pénale jusqu’au 14 décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner l’ASSOCIATION INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION à payer aux sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer. »

Dans ces dernières conclusions (conclusions en réponse n°6 notifiées par voie électronique le 12 mai 2023), l’association ILEC demande au tribunal de :

« • Juger que les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 ont manqué à leur obligation d’assurer à l’ILEC la jouissance paisible des locaux loués aux termes du bail du 24 novembre 2015 entre 2016 et 2021, et engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de l’ILEC ;

• Juger que l’ILEC a valablement mis en œuvre l’exception d’inexécution en ne réglant par aux les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 la somme de 42.015,74 € TTC ;

En conséquence,

• Débouter les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 de l’ensemble de leurs demandes ;

• Ordonner la mainlevée au profit de l’ILEC de la saisie conservatoire pratiquée le 16 février 2018 à la demande des SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 entre les mains de Société Générale, à concurrence de 42.015,74 € TTC ;

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/08593 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQLEA

• Condamner in solidum les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 à verser à l’ILEC la somme de 128.416,80 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de son trouble de jouissance ;

• Condamner in solidum les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 à verser à l’ILEC la somme de 46.208,59 € en restitution du solde du dépôt de garantie ;

• Débouter les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 de l’ensemble de leurs demandes ;

• Condamner in solidum les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 à verser à l’ILEC la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

• Condamner in solidum les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, Epargne Privilège et Selectinvest 1 aux dépens. ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 10 octobre 2024 et mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

1- Sur la demande du bailleur de condamnation de l’association ILEC à lui payer une somme de 44 235,50 euros au titre des loyers et charges dus au 14 décembre 2021 inclus

a) Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est acquis que lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour s’exonérer momentanément de payer son loyer et ses charges. L’exception d’ inexécution ne peut cependant être invoquée utilement par le preneur que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rend les locaux inexploitables en totalité.

En l’espèce, il ressort de son e-mail au bailleur du 5 janvier 2017 et de ses lettres des 08 mars 2017 et 13 février 2018 que l’association ILEC a dénoncé des perturbations sonores, un dysfonctionnement de l’installation électrique et un dysfonctionnement de l’installation climatique.

Dans cette correspondance, l’association ILEC indique ainsi que depuis le mois de novembre 2016, il est réalisé dans l’immeuble des travaux qui occasionnent de nombreuses perturbations sonores entre 9 heures et 18 heures. Elle invoque l’interruption des réunions de ses adhérents dont l’organisation constitue le coeur de son activité, les plaintes de ceux-ci, la nécessité de solliciter l’intervention du service de sécurité ou d’intervenir directement auprès des techniciens quand elle arrive à localiser l’origine du bruit, précisant que ces interventions sont généralement efficaces mais de courtes durées, et la menace que ces nuisances sonores font peser sur les adhésions, lesquelles financent son activité.

L’association ILEC se plaint également de nombreuses coupures d’électricité, parfois plusieurs fois par jour, qui ont interrompu son activité et porté atteinte à sa productivité mais qui ont aussi occasionné des dégâts matériels sur son équipement informatique ainsi que sur celui de l’un de ses sous-locataires.

Enfin ,l’association ILEC fait état d’une installation de climatisation défectueuse, qui ne remplit pas sa fonction de base, en précisant qu’il peut faire très froid à certains moments et à certains endroits du plateau. Il ressort également d’un e-mail du 11 décembre 2021 qu’elle a subi plusieurs dégâts des eaux, dont une fuite qui proviendrait du système de climatisation.

Cependant, il n’est pas établi que ces dysfonctionnements rendaient les locaux totalement inexploitables et que l’association ILEC a été contrainte de cesser totalement son activité. Il ressort au contraire des déclarations de l’association ILEC que lorsque ces dysfonctionnements se manifestaient, son activité n’était que partiellement et temporairement empêchée.

L’association ILEC ne peut donc invoquer l’exception d’inexécution pour refuser de régler le solde des loyers et charges.

b) Sur le montant de la créance

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort en outre de l’article 1728 du code civil, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 6 du contrat de bail, relatif au dépôt de garantie, stipule : « Cette somme sera remboursée au Preneur à l’expiration du bail, sous réserve de ce qui est stipulé ci-après ainsi qu’à l’article 13 des présentes, après déduction de toutes sommes pouvant être dues par ce dernier à quelque titre que ce soit. ».

Selon l’article 5, « En cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le Preneur en vertu des présentes, celui-ci sera de plein droit débiteur envers le Bailleur, d’une majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles, (…) ».

Selon le décompte établi par le bailleur dans ses conclusions, l’association ILEC reste lui devoir la somme de 44 235,50 euros.

Ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, l’association ILEC ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour refuser de régler la somme réclamée, notamment l’échéance de loyer du 3e trimestre 2017 qu’elle avait refusé de payer compte tenu des dysfonctionnements subis.

Elle ne peut davantage refuser de payer les provisions sur charges au motif que si le contrat de bail prévoit qu’elles sont réajustables, le bailleur ne justifie pas de l’augmentation appliquée. Il ressort en effet du décompte que le bailleur a procédé chaque année aux régularisations des charges au profit de l’association ILEC et qu’il a ainsi tenu compte des provisions que celle-ci avait versées.

En outre, dès lors que le contrat de bail stipule que le bailleur doit rembourser le dépôt de garantie au preneur, déduction faite des sommes que ce dernier reste lui devoir, et que l’association ILEC reste devoir au bailleur un solde de loyer et charges, il est justifié que le bailleur impute sur sa créance le solde du dépôt de garantie d’un montant de 46 208,59 euros.

De surcroît, selon l’accord conclu par les parties sur la remise en état des locaux loués, l’association ILEC a accepté de régler à titre forfaitaire et définitif la somme de 18 000 euros qui, d’un commun accord, a été prélevée sur le dépôt de garantie d’un montant de 64 208,59 euros, le solde de 46 208,59 euros étant imputé sur sa dette locative.

En ce qui concerne enfin la majoration forfaitaire de 10%, la clause du bail qui la prévoit s’analyse en une clause pénale manifestement excessive. Le montant de l’indemnité, évalué par le bailleur à 4 021,41 euros compte tenu de l’arriéré de loyer et charges de 40 214,09 euros, doit être réduit à un euro.

*****

Par conséquent, l’association ILEC sera condamnée à payer au bailleur la somme de (44 235,50 – 4 021,41 + 1 =) 40 215,09 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges dû au 14 décembre 2021.

La demande de l’association ILEC de mainlevée de la saisie conservatoire du 16 février 2018 d’un montant de 42 015,74 euros et sa demande de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 46 208,59 euros en restitution du solde du dépôt de garantie seront rejetées.

2- Sur la demande de l’association ILEC de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 128 416,80 euros de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 précise qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat , et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer la chose louée au preneur auquel il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail. La faute du preneur exonère le bailleur de son obligation de garantie.

En outre, il est acquis que les dispositions de l’article 1719 du code civil précité n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par voie conventionnelle.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail prévoit :

— en ce qui concerne les travaux à l’initiative du bailleur que « Le Preneur devra souffrir tous travaux notamment de modification, reconstruction, surélévation, agrandissement, amélioration notamment des performances environnementales, installation de capteurs photovoltaïques et d’équipements techniques y afférents et autres, que le Bailleur jugerait nécessaire de faire exécuter en cours de bail sur l’immeuble ou dans les locaux loués même si ceux-ci deviennent temporairement inaccessibles, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, quelles qu’en soient la nature et la durée, même si cette dernière devait excéder ving et un jours »;

— en ce qui concerne les travaux à l’initiative de tiers que « Le Preneur supportera sans indemnité de la part du bailleur tous travaux qui seraient exécutés dans l’immeuble ou sur la voie publique, alors même qu’il en résulterait une gêne pour son exploitation même si cette dernière devait excéder quarante jours.

Le Preneur reconnaît être informé que le copropriétaire du bâtiment C va procéder à des travaux de réhabilitation de ce bâtiment et que le Bailleur lui a déjà transmis le planning des travaux ainsi que le délai des travaux bruyants.

Le Preneur reconnaît également être informé des travaux de rénovation du hall d’entrée du bâtiment A ainsi que de l’encagement de l’escalier des paliers d’étage vont être réalisés, selon le planning annexés aux présentes.

Le Preneur renonce d’ores et déjà à toute demande d’indemnisation auprès du Bailleur au titre des éventuelles nuisances et notamment de franchise ou de diminution de loyer au titre des travaux décrits ci-dessus. ».

Selon l’article 4 :

— « Le Preneur loue les locaux, leurs équipements et éventuels aménagements en l’état, conformément aux travaux de rénovation réalisés par le Bailleur et listés à l’article 8 2 ci-dessus et en open-space, et réalisera à ses frais exclusifs, dans les règles de l’art et sous son entière responsabilité, tous les éventuels travaux nécessaires à son implantation et à son activité dans les locaux loués, et notamment le câblage informatique et téléphonique, l’ensemble des adaptations électriques et de mises en conformité y afférentes. » ;

— « Le Preneur renonce expressément à toute garantie et à toute indemnisation de la part du Bailleur du fait des vices ou défauts de toute nature, même dus à la vétusté ou à la force majeure, pouvant affecter directement ou indirectement les locaux loués ou l’immeuble dans lequel il se trouve. ».

a) Sur les troubles et la garantie du bailleur

Les demandes d’intervention effectuées par l’association ILEC auprès du gestionnaire de l’immeuble du 21 janvier 2016 au 08 décembre 2017 confirment les dysfonctionnements du système de chauffage, ventilation et climatisation et de l’installation électrique, lesquels ne sont d’ailleurs pas contestés par le bailleur.

Il est établi que chacune des parties a procédé à des travaux dans les locaux considérés. Le bailleur a procédé à des travaux de rénovation antérieurement à la signature du contrat de bail, notamment des travaux de mise en conformité électrique, révision des éjecto-convecteurs avec mise en place d’une régulation, révision des boîtes de détente avec mise en place d’une régulation ainsi que le mentionne le contrat de bail. Postérieurement à son entrée dans les locaux, l’association ILEC a réalisé des travaux de cloisonnement du plateau, d’installation d’une douche et de rénovation de l’espace de convivialité ainsi que des travaux de câblage et d’appareillage selon deux factures de la société ARCENIK du 29 décembre 2015.

En ce qui concerne le dysfonctionnement de la climatisation, le bailleur produit le procès-verbal de réception des travaux de chauffage, ventilation et climatisation en date du 12 février 2015 qui atteste d’une réception sans réserves ainsi qu’un rapport de contrôle technique de la société BTP CONSULTANTS du 16 février 2015 qui émet un avis favorable pour les installations de chauffage, de ventilation ou de climatisation.

L’association ILEC produit un avis technique non daté de la société SOCOTEC relatif aux climatiseurs selon lequel :

— un des climatiseurs n’est pas raccordé sur l’alimentation électrique et ne peut donc pas fonctionner ;

— les boîtiers de commande ne sont pas correctement installés car ils ne doivent pas être suspendus par le câble d’alimentation électrique mais correctement fixés ;

— l’ensemble des capteurs de température sont en attente à côté des climatiseurs, ce qui empêche un contrôle correct de la température de chaque pièce ; il convient de les placer dans les bureaux pour qu’ils indiquent la température de la pièce et non celle à la sortie du climatiseur.

Contrairement à ce que prétend le bailleur, il n’est nullement établi que le système de climatisation fonctionnait parfaitement à l’entrée de l’association ILEC dans les locaux. Le procès-verbal de réception et l’avis technique du 12 février 2015 ne mentionnent pas en effet que l’installation avait été testée sur une certaine période de temps et qu’elle fonctionnait correctement.

En outre, la VMC a été installée par la société ARCENIK dans la salle de bains et ne peut donc avoir d’incidence sur le fonctionnement de l’installation de chauffage, ventilation et climatisation sur le plateau. Il n’est de plus pas établi que les travaux d’équipement électrique qu’elle a réalisés concernait le système de chauffage, ventilation et climatisation alors que sa facture ne mentionne en effet que des travaux de distribution, d’appareillage, de protection, de nourices de bureau ainsi que de câblage de réseau et de la salle de serveur. Enfin, aucune analyse technique n’est produite sur une éventuelle altération du système de chauffage, ventilation et climatisation en raison de ces travaux.

De surcroît, le bailleur ne rapporte pas la preuve, notamment par un avis technique, que le fonctionnement déficient du système de chauffage, ventilation et climatisation est dû au cloisonnement du plateau auquel l’association ARCENIK a fait procéder.

Aucune faute de l’association ILEC ne peut ainsi être retenue

En outre, le bailleur n’invoque pas la clause du contrat selon laquelle l’association ILEC a expressément renoncé à toute garantie de sa part du fait des vices et des défauts de toute nature pouvant affecter les locaux.

Par conséquent, il doit être retenu que le bailleur a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux.

En ce qui concerne le dysfonctionnement de l’installation électrique, le rapport de contrôle technique de la société BTP CONSULTANTS du 16 février 2015, émet un avis favorable pour les installations électriques.

Le bailleur produit également un rapport du CONSUEL du 09 juillet 2014 qui ne fait état d’aucune anomalie.

L’association ILEC produit un avis technique non daté de la société SOCOTEC relatif à l’installation électrique selon lequel :

— il a été constaté un problème d’alimentation électrique des différentes phases de l’installation, « le neutre étant au potentiel de 220 V par rapport au conducteur de protection, la phase 1 étant a 0 V, la phase 2 a 380 V et la phase 3 a 380 V » ; l’armoire des services généraux présente la même anomalie ;

— il est apparu « un défaut d’isolement sur le départ PC 12 de l’installation électrique de la société ILEC, mais la présence du problème d’alimentation par les services generaux entrainent dés difficultés afin de pouvoir isoler ce défaut. » ;

— « il convient de s’assurer que l’alimentation électrique par les services généraux soit correctement realiser. ».

Aucun élément ne permet de retenir que ces désordres seraient dus aux travaux d’électricité réalisés par l’association ILEC postérieurement à son entrée dans les lieux.

Si le vérificateur de la société SOCOTEC précise qu’il ne lui a pas été remis de rapport de vérification réglementaire périodique des installations électriques antérieures ni du rapport initial de fin de travaux réglementaire, ces documents pouvaient concerner aussi bien les travaux réalisés par le bailleur que ceux réalisés par l’association ILEC.

Aucune faute de l’association ILEC ne peut ainsi être retenue

En outre, le bailleur n’invoque pas la clause du contrat selon laquelle l’association ILEC a expressément renoncé à toute garantie de sa part du fait des vices et des défauts de toute nature pouvant affecter les locaux.

Par conséquent, il doit être retenu que le bailleur a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux.

b) Sur l’indemnisation du préjudice subi

Il est certain que les dysfonctionnements du système de chauffage, ventilation et climatisation et de l’installation électrique ont entravé l’exercice de l’activité de l’association ILEC.

Cependant, elle ne justifie nullement de son préjudice. Elle ne peut se contenter d’expliquer que le montant de 128 416,80 euros de dommages-intérêts qu’elle sollicite correspond à deux trimestres du loyer alors en vigueur.

Compte tenu des quelques répercussions décrites dans la correspondance qu’elle a adressée au bailleur, à savoir les perturbations des réunions, les plaintes des adhérents, l’interruption momentanée de son activité et le matériel endommagé, il lui sera alloué une somme de 8 000 euros au paiement de laquelle le bailleur sera condamné.

Les sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 , co-responsables du dommage, seront condamnées in solidum au paiement de l’indemnité

3- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux parties succombant, chacune conservera la charge de ses dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Les deux parties succombant et conservant la charge de leurs dépens, leurs demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION à payer aux sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 la somme de 40 215,09 euros (quarante mille deux cent quinze euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyer et charges dû au 14 décembre 2021 ;

Rejette la demande de l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION de mainlevée de la saisie conservatoire du 16 février 2018 d’un montant de 42 015,74 euros ;

Rejette la demande de l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION de condamnation des sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 à lui payer la somme de 46 208,59 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;

Condamne in solidum les sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 à payer à l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION la somme de 8 000 euros (huit mille euros) de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Dit que les sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1, d’une part, et l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION, d’autre part, conserveront chacune la charge de leurs dépens ;

Rejette la demande des sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 de condamnation de l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de l’association INSTITUT DE LIAISONS ET D’ETUDES DES INDUSTRIES DE CONSOMMATION de condamnation des sociétés CREDIT MUTUEL PIERRE 1, EPARGNE FONCIERE et SELECTINVEST 1 à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9] le 12 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER