TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [T]

Madame [F] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03952 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SS5

N° MINUTE :

6/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE [Localité 6])

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03952 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SS5

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 mai 2018, [Localité 6] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur [T] et Madame [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], outre une cave, [Localité 4] pour un loyer de 328,66 euros par mois.

Monsieur [T] et Madame [R] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT – OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 15 décembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 8696,66 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 02 avril 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Monsieur [T] et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater le défaut de paiement des loyers mensuels et des charges contractuelles,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

▸déclarer le bail résilié à compter du 15 février 2024 et dire que l’occupation postérieure des lieux par les locataires est sans droit ni titre,

▸ condamner Monsieur [T] et Madame [R] à lui payer à titre de provision et in solidum, la somme de 10540,41 euros correspondant à l’arriéré des sommes dues (à titre de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation) outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer et pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation,

▸ condamner Monsieur [T] et Madame [R] à lui payer à titre de provision et in solidum une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à compter déménagement et restitution des clés,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [T] et Madame [R] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, dans le cadre des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

▸ être autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, à défaut de local désigné,

▸ dire que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

▸rejeter toute demande de délais, ou dans l’hypothèse où par extraordinaire des délais pour payer l’arriéré étaient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement, à date, des échéances (loyers et charges) en cours ;

▸ condamner Monsieur [T] et Madame [R] à lui payer in solidum la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 03 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

Lors des débats, [Localité 6] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12535,92 euros.

En défense, Monsieur [T], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui. Madame [R] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, expliquant notamment avoir déposé un dossier de surendettement, avoir effectué un règlement de 800 euros le 23 août 2024, sollicitant son maintien dans les lieux et proposant de régler 150 euros par mois pour rembourser sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 26 août 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience, sous réserve d’une mensualité de remboursement plus importante.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 03 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 avril 2024.

Enfin, la locataire a déposé un dossier de surendettement mais aucune décision de recevabilité n’a été rendue par la Commission de surendettement à la date de l’audience.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 15 décembre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [T] et Madame [R], locataires d’un logement situé [Adresse 1], outre une cave, [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 15 mai 2018, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 février 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [T] et Madame [R] restaient devoir la somme de 12535,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 septembre 2024 mais ne produit aucun décompte actualisé. La locataire produit un décompte mentionnant un virement de 800 euros le 23 août 2024, et un solde locatif de 12535,92 euros au 31 août 2024.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [T] à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur [T] et Madame [R] seront en conséquence condamnés in solidum à verser la somme provisionnelle de 10348,83 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et de l’accord du bailleur à à la fois pour la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [T] et Madame [R] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, et dont les mensualités seront fixées à 250 euros compte-tenu du montant important de la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [T] et Madame [R] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [T] et Madame [R] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] et Madame [R] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [T] et Madame [R] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 16 février 2024, du bail consenti par [Localité 6] HABITAT – OPH à Monsieur [T] et Madame [R] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], outre une cave, [Localité 4] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [T] et Madame [R] in solidum à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 10348,83 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 23 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Autorise Monsieur [T] et Madame [R] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 250 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [T] et Madame [R] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [T] et Madame [R] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur [T] et Madame [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] HABITAT – OPH pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur [T] et Madame [R] seront condamnés in solidum à verser à titre provisionnel à [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] et Madame [R] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.