TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Salah GUERROUF

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vanessa DARGUEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IYE

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le lundi 24 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [U] [K] [R] veuve [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Vanessa DARGUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1728

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1952

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors de l’audience

Décision du 24 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IYE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [R] veuve [X] est usufruitière depuis le 11 juillet 2016 d’un appartement de 30m2 situé [Adresse 2]. [H] et [E] [X] en sont nu-propriétaires.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2018, Madame [B] [R] veuve [X] a consenti à Monsieur [O] [A] un bail d’habitation meublé portant sur ce logement de 30m2 situé [Adresse 2] et ce à compter du 7 janvier 2019.

Un procès-verbal par commissaire de justice a été dressé le 30 septembre 2021 afin de faire constater que l’appartement était mis en location sur la plate-forme AIRBNB.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023 délivré à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et signifié le 20 juin 2023 à Monsieur [O] [A], [B] [R], [H] et [E] [X] ont saisi le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris en la forme des référés, aux fins de voir ordonner la communication des relevés de transactions relatifs aux sous-locations et ce, sous astreinte.

Par ordonnance de référé du 24 octobre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables [E] [X] et [H] [X] en leur action ;

— ordonné à la société AIRBNB IRELAND UNLIMTED COMPANY et à [O] [A] de communiquer à [B] [R] le relevé des transactions effectuées par [O] [A] via la plate forme internet AIRBNB et relatives au bien situé au [Adresse 2] ;

— débouté [B] [R] de sa demande d’astreinte ;

— condamné [O] [A] aux dépens de 1a présente instance,

— condamné [O] [A] à payer à [B] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [B] [R] veuve [X] a fait assigner Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et a sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O] [A],

— à défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours le cas échéant de la force publique,

— rappeler que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamner Monsieur [O] [A] à payer à Madame [B] [R] veuve [X] :

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer dû outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* 27.053,68 euros au titre des fruits civils perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens d’instance.

Le dossier a été renvoyé successivement aux audiences des 14 mai 2024 et 11 octobre 2024.

Lors de l’audience du 26 novembre 2024, Madame [B] [R] veuve [X], représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes et rejeté en outre l’irrecevabilité tirée de la prescription triennale soulevée par la partie adverse.

Sur l’irrecevabilité soulevée par le défendeur, elle s’appuie sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelle avoir introduit pour la première fois l’instance en référé le 20 juin 2023, alors qu’elle soutient n’avoir eu connaissance que dans le courant de l’année 2021 des faits de sous-location par l’intermédiaire du président du syndic de co-propriété.

S’agissant de la résiliation judiciaire du bail, la requérante se fonde sur les articles 11 du contrat de bail ainsi que sur l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En restitution des sommes perçues au titre de la sous-location elle se fonde par ailleurs sur l’article 546 du code civil.

En défense, Monsieur [O] [A] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

A titre de demandes principales :

— juger que Madame [X] disposait d’un délai expirant :

* soit, en février 2022 si l’on retient la 1ère date de location de février 2019 pour agir en justice à l’encontre de l’égard de Monsieur [A], en conséquence de quoi, son action est prescrite puisqu’elle n’a assigné ce dernier pour la première fois devant le président du Tribunal de céans statuant en réferé que par acte introductif d’instance du 20 juin 2023,

* soit, en février 2023 si l’on retient la dernière date de location de février 2020 pour agir en justice à l’encontre de l’égard de Monsieur [A],

— déclarer irrecevable Madame [X] dans toutes ses demandes de résiliation de bail, expulsion et demande de paiement de toutes sommes d’argent à son bénéfice à l’encontre de Monsieur [A] pour cause de prescription triennale en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

A titre de demandes subsidiaires :

— juger que la sous-location reprochée à Monsieur [A] ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail,

— débouter en conséquence Madame [X] de sa demande de ce chef ainsi que d’expulsion subséquente de celui-ci de son appartement.

— condamner Madame [X] aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de voir prescrite l’action de la demanderesse, il s’appuie sur les articles 9, 32 et 122 du code de procédure civile ainsi que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient que la prescription triennale est acquise et que la demanderesse doit être par conséquent déclarée irrecevable en ses demandes en ce qu’elle est imprécise concernant la date à laquelle elle soutien avoir eu connaissance des sous-locations qu’il effectuait. Il soutient que la première location AIRBNB est survenue en février 2019 et la dernière en février 2020 de sorte que les faits reprochés avaient cessés depuis plus de trois avant l’introduction de l’instance en cours.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de l’action

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce le bien objet de la sous-location litigieuse a été donné à bail le 11 juillet 2016 à Monsieur [O] [A]. Il est établi par attestation du président du syndic de copropriété, Monsieur [Z] [W], que celui-ci a pu observer des allers et venues de touristes sur le pallier de la requérante de 2019 à 2021 (pièce 9). La suspicion du président du syndic sur cette période ne permet pas d’établir que la requérante avait-elle connaissance de telles sous-locations d’autant qu’aucune mention relative à une sous-location ou des aller et venues de ce type n’est retranscrit dans les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble pour les années 2018, 2019 et 2020 (pièces 12 à 14). En l’absence de toute information et autorisation de la part de son locataire, c’est à juste titre que Madame [B] [R] expose ne pas avoir eu connaissance de ces faits sur la même période que le président du syndic. Il ressort en revanche du témoignage que la requérante a pu suspecter une sous-location à compter de l’alerte que lui a donné Monsieur [Z] [W] en juin 2021 suite à un incident relatif à la poigné de porte qui aurait été changée par un sous-locataire sans l’autorisation Madame [B] [R].

Peu importe qu’il soit établi par le défendeur à travers les relevés de transactions produits par AIRBNB que les locations sur la plate-forme ont été effectives seulement entre le 6 février 2019 et le 7 février 2020 (pièce 8). En effet, aux termes de la loi, c’est bien à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits que la prescription peut courir.

Ainsi, après avoir été alertée sur des faits relevant de la sous-location en juin 2021, c’est le constat dressé par procès-verbal d’huissier du 30 septembre 2021, lequel constate que le bien est effectivement mis à la location sur le site AIRBNB, qui constitue le point de départ du délai de prescription. Alors qu’une première action a été introduite le 2 juin 2023, soit dans les délais requis par la loi, la fin de non-recevoir de l’action sera ainsi rejetée et le défendeur se verra débouté de sa demande.

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Par ailleurs l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application de l’article 11 du contrat de bail conclu entre les parties le 11 décembre 2018 (pièce 2), le preneur s’engage notamment à ne pas louer le logement sans l’accord exprès du bailleur.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que le preneur a violé tant les dispositions que légales que contractuelles et ce du 7 février 2019 au 6 février 2020 tel qu’il ressort du relevé de transactions auprès de la société AIRBNB, relevés qui avaient été précédemment ordonnés par le juge des référés.

Le manquement aux obligations légales et contractuelles du preneur, tenant à la sous-location illicite du bien, est ainsi avéré.

Cette violation est suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur. Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [O] [A] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

Les articles 546 et 547 du code civil prévoient, d’une part que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, et d’autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire. Il résulte de ces articles que les loyers perçus par un locataire au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire. Le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [O] [A] a sous-loué l’appartement sans l’autorisation des bailleurs.

Il résulte du relevé produit par Monsieur [O] [A] que ce dernier a sous-loué son logement à quatre reprises entre le 7 février 2019 et le 6 février 2020 et qu’il a perçu la somme de 27.053,68 euros (pièce 8).

En conséquence, c’est à juste titre que la requérante est bien fondée à solliciter de Monsieur [O] [A] la somme de 27.053,68 euros au titre des fruits civils. Il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le préjudice subi par la bailleresse n’étant pas établi, elle sera déboutée de sa demande de dommage et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [O] [A], partie perdante à l’instance supportera les entiers dépens. Il serait inéquitable de laisser à Madame [B] [R] la charge des frais irrépétibles aussi Monsieur [O] [A] sera condamné à verser à Madame [B] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir pour cause de prescription triennale,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail d’habitation meublé conclu le 11 décembre 2018 entre Madame [B] [R] veuve [X] et Monsieur [O] [A] et portant sur le logement situé [Adresse 2], aux torts du preneur à la date du présent jugement,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [B] [R] veuve [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer à Madame [B] [R] veuve [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer la somme de 27.053,68 euros (vingt-sept milles euros cinquante-trois et soixante-huit centimes) à Madame [B] [R] veuve [X] au titre des sous-loyers perçus entre le 7 février 2019 et le 6 février 2020,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer la somme de 700 à euros à Madame [B] [R] veuve [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [B] [R] veuve [X] du surplus,

CONDAMNE Monsieur [O] [A] au paiement des entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.