TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Christophe BORÉ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08724

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DCP

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société KGS PRESTIGE, S.A.R.L

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/08724 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DCP

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [M] est propriétaire des lots n°157 et 158 au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l’a fait assigner en paiement, par acte en date du 26 juin 2023.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 de :

« dire et juger le syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] recevable et bien fondé en son action,

condamner Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] :

— la somme de 12 772,45 euros au titre des charges dues au 6 juin 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— la somme de 1002 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

— la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [F] [M] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions. »

Cité à étude, M. [M] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 31 janvier 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 02 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/08724 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DCP

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/08724 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DCP

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 12 772,45 euros au titre des charges dues au 6 juin 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [M] est propriétaire des lots 157 et 158 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-17 décembre 2019 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2019, approuvé le compte « vente des parties communes » et la répartition de son solde, approuvé le budget prévisionnel du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020 ainsi que diverses dépenses, accompagnée de son attestation de non recours ;

-01 mars 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2020, approuvé le budget prévisionnel du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 ainsi que diverses dépenses, accompagnée de son attestation de non recours ;

-16 mars 2022 ayant approuvé les comptes du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, approuvé le budget prévisionnel du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que diverses dépenses, accompagnée de son attestation de non recours ;

-04 avril 2023 ayant approuvé les comptes du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvé le budget prévisionnel du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que diverses dépenses ;

— les mises en demeure et relances adressées ;

— le décompte sur la période du 01 août 2019 au 06 juin 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 13 774,45 euros, frais de recouvrement inclus.

Il ressort en effet de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 25 novembre 2019,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 20 février 2020,

-78 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 05 mars 2020

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 29 mai 2020,

-78 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 11 juin 2020,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 10 septembre 2020 ,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 22 février 2021,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 17 mai 2021,

-72 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 10 juin 2021,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 30 août 2021,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 22 novembre 2021,

-72 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 16 décembre 2021,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 17 février 2022,

-72 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 11 mars 2022,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 09 juin 2022,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 15 septembre 2022,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 24 novembre 2022,

-72 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 21 décembre 2022,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 07 mars 2023,

-36 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 26 mai 2023,

-90 euros au titre de la remise du dossier à l’avocat,

soit un total de 1038 euros et non 1002 euros comme indiqué et sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 01 mars 2021 au 31 décembre 2022, de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus pour l’ensemble de ces frais facturés avant et après son entrée en vigueur, qui ne sont donc pas retenus.

S’agissant des mises en demeure facturées durant la période de validité du contrat, elles ne sont justifiées par aucune pièce, celles produites ayant été délivrées en 2019 et 2020.

S’agissant enfin des frais de remise du dossier à l’avocat, le contrat facture le « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » à hauteur de 90 euros TTC par heure.

Le syndicat des coproprietaires produit certes la facture de de montant qu’il a adressée à M. [M] mais ne justifie toutefois pas de l’accomplissement de diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Or, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base si bien que ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965..

Le syndicat des coproprietaires est donc débouté de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement.

M. [M] est par conséquent condamné à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 12 736,45 euros (13 774,45 – 1038), au titre des charges dues au 6 juin 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 26 juin 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non paiement par M. [M] de ses charges lui cause un préjudice certain, son fonctionnement s’en trouvant altéré.

Il indique qu’il conduit ainsi à des contraintes de gestion coûteuses et force les autres copropriétaires à se substituer au défaillant pour faire face aux dépenses normales de la copropriété, l’impayé remontant à près de deux années.

Il relève que M. [M] n’apparaît pas de bonne fois puisqu’il n’a plus effectué le moindre règlement depuis quatre ans et qu’il ne paye que sous la contrainte judiciaire.

Il demande donc sa condamnation à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des pièces produites que M. [M] a été condamné, par jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 19 mars 2019, à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 7214,64 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 juillet 2018 mais que les impayés ont repris dès le mois d’août 2019, aucun règlement n’ayant été effecté et les quelques sommes créditant son compte ne provenant que de remboursement de provisions.

Il s’ensuit que les manquements répétés de M. [M] à son obligation de paiement des charges, sans motifs légitimes, M. [M] ne comparaissant pas, et alors qu’il a déjà fait l’objet d’une condamnation pour non paiement de charges, compromettent la trésorerie de l’immeuble et empêchent le fonctionnement normal de la copropriété, étant relevé que cette dernière a régulièrement dû faire face à des travaux d’entretien de l’immeuble.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires et ainsi de condamner M. [M] à lui régler la somme de 1500 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [M] est condamné aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner M. [M] à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [M] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 12 736,45 euros au titre des charges dues au 6 juin 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 26 juin 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [F] [M] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1500 au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [M] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [F] [M] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 12 Décembre 2024

La Greffière La Présidente