TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LETU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HFV

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “ZOLA-[Localité 5]” SITUEE [Adresse 3],

dont le siège social est représenté par son syndicat la société SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER – [Adresse 4]

représentée par Maître RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2444

DÉFENDEURS

Madame [E] [X],

Monsieur [M] [X],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître LETU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HFV

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [X] et M. [M] [X] sont propriétaires du lot n°161 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré FX n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 326/70000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Zola-Mirabeau » située [Adresse 3], représenté par son syndic la société Citya Bonnefoi Immobilier en exercice, a assigné Mme [E] [X] et M. [M] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, en condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3621,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, et capitalisation des intérêts,768,60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à parfaire,1500 euros de dommages et intérêts,1944 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Zola-[Localité 5]" située [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 22 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Zola-[Localité 5]" située [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:

4450.62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, et capitalisation des intérêts,936.60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à parfaire,1500 euros de dommages et intérêts,2100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Mme [E] [X] et M. [M] [X], représentés par leur conseil, s’opposent aux demandes formées au titre des frais de recouvrement, qu’ils estiment disproportionnées, et à la demande de dommages-intérêts, qui n’est selon eux pas justifiée. Ils rappellent que le paiement qu’ils ont effectué le 3 septembre 2024 a absorbé la totalité de la dette.

Ils expliquent avoir exposé au syndicat des copropriétaires leurs difficultés, et avoir toujours maintenu un dialogue avec le syndic.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance, le demandeur a, par courriel en date du 27 septembre 2024, adressé la pièce qui lui avait été demandée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 161, indiquant la répartition des tantièmes (326/70000èmes) établissant la qualité de copropriétaire de Mme [E] [X] et M. [M] [X] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01/01/2023 au 30/09/2024,un relevé de compte arrêté au 3 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 7540.60 euros, dont 3089.98 euros de frais de recouvrement (en ce inclus 84.6 euros de frais bancaires, 852 euros d’honoraires dus au syndic, 1944 euros de frais d’avocat et 209,38 euros de frais de délivrance de l’assignation),les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2022, 14 juin 2023 et 13 juin 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement du système d’interphonie et des échangeurs vapeur, électrification des portillons, reprise de l’asphalte dans la cour(assemblée générale du 24 mai 2022), réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (assemblée générale du 14 juin 2023), réfection de peinture dans le local poubelle, de l’encadrement de la porte, du local vélo, du plafond SAS du bâtiment C, de ponçage du diamant et cristallisation des sols hall d’entrée, nettoyage des murs du bâtiment C (assemblée générale du 13 juin 2024)

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés.un relevé de compte arrêté au 27 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 3125.98 euros, dont 3089.98 euros de frais de recouvrement (84.6 euros de frais bancaires, 852 euros de frais de recouvrement dus au syndic, 1944 euros d’honoraires d’avocat et 209,38 euros de frais de délivrance de l’assignation.

Il convient de relever que le demandeur inclut à son dernier décompte des frais qui relèvent des dépens, ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 3089.98 euros.

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La somme due sera donc arrêtée à la somme de 36 euros, correspondante aux badges facturés aux copropriétaires le 20 septembre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 36 euros.

Dès lors que la somme réclamée au titre des charges de copropriété dans les dernières écritures du demandeur a été intégralement réglée, la dépense de 36 euros n’étant intervenue que postérieurement à l’audience, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à payer l’intérêt au taux légal.

Il convient par ailleurs de rejeter la demande de capitalisation des intérêts.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et il n’est pas établi que les propriétaires indivisaires sont mariés, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 936.60 euros se décomposant comme suit :

—  84.6 euros au titre de frais bancaires de rejet de prélèvement,

—  48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 16 juin 2023,

—  48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 18 septembre 2023,

—  48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 19 octobre 2023,

—  60 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 9 novembre 2023,

—  480 euros au titre de "frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice,

—  168 euros au titre de « frais de suivi contentieux ».

Il sera dans un premier temps relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat, une seule mise en demeure suffisant à rendre la créance exigible.

Il n’est par ailleurs pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, les frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier contentieux, il constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme de 132,6 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondante au coût d’une mise en demeure et au montant des frais de rejet de prélèvement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [X] et Mme [E] [X] n’ont, durant deux années, réglé que partiellement et qu’irrégulièrement leurs charges de copropriété, ce qui a contraint le syndicat à les assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui n’ont réglé leur dette que plusieurs mois après avoir été assignés en justice, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [X] et M. [M] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Zola-[Localité 5]" située [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société Citya Bonnefoi Immobilier la somme de 36 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, compte arrêtés au 27 septembre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024,

REJETTE les demandes de majoration de la condamnation d’intérêts au taux légal et de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [X] et M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Zola-[Localité 5]" située [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société Citya Bonnefoi Immobilier la somme de la somme de 132,6 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [X] et M. [M] [X], chacun à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Zola-[Localité 5]" située [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société Citya Bonnefoi Immobilier la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [X] et M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Zola-[Localité 5]" située [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société Citya Bonnefoi Immobilier, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [X] et M. [M] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président